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Autor: Thomas B. · Zuletzt aktualisiert: 26.04.23
Wirtschaft Finanzen Immobilien Recht · 7 Min. Lesedauer
Offene Immobilienfonds bieten Investoren die Möglichkeit in teurere Immobilien in Großstädten wie New York mit einem kleinen Kapital zu investieren. Nach der Definition ist ein offener Immobilienfonds ein Investmentfonds mit unbegrenzter Laufzeit, aktiv verwaltet wird und in mehrere Immobilien investiert. Als Anleger und Investor in einen offenen Immobilienfonds wird man zum Mitbesitzer der Immobilien, ohne das Objekt selbst zu kaufen oder instand halten zu müssen. Eine weitere Besonderheit ist, dass Immobilienfonds uneingeschränkt in der Anzahl der Investoren, als auch dem Fondsvermögen sind.
Offene Immobilienfonds bieten Investoren die Möglichkeit, gemeinsam in mehrere Immobilien zu investieren. Offene Immobilienfonds werden häufig von Fondsgesellschaften aufgelegt und erlaubt es als, offener Fond die erworbenen Anteile jederzeit zu verkaufen.
Immobilienfonds bieten Investoren die Möglichkeit in Immobilien zu investieren, um sich gemeinsam an großen Immobilienprojekten zu beteiligen oder mehrere große Projekte umzusetzen. Sie bieten Anlegern die Möglichkeit, in ein Portfolio von Immobilien zu investieren, ohne selbst eine einzelne Immobilie kaufen zu müssen. Immobilienfonds werden von Fondsgesellschaften verwaltet und bieten Investoren die Chance, in eine Vielzahl von Immobilien zu investieren, wie zum Beispiel Bürogebäude, Einkaufszentren und Wohnungen.
Es gibt verschiedene Arten von Immobilienfonds, wie offene und geschlossene Immobilienfonds, die sich in Bezug auf die Haltefrist, die Rückgabeoptionen und die Verwaltung unterscheiden. Der Hauptunterschied zwischen offenen und geschlossenen Immobilienfonds besteht darin, dass Anleger bei offenen Immobilienfonds ihre Anteile jederzeit verkaufen können, während bei geschlossenen Immobilienfonds die Anleger ihre Anteile für einen festgelegten Zeitraum halten müssen. Ein weiterer Unterschied ist, dass offene Immobilienfonds von Fondsgesellschaften verwaltet werden und Anleger in ein Portfolio von Immobilien investieren, während geschlossene Immobilienfonds in der Regel ein einzelnes Bauprojekt finanzieren und von einem Emittenten aufgelegt werden.
Im Gegensatz zu geschlossenen Immobilienfonds haben offene Immobilienfonds in der Regel eine längere Laufzeit und bieten Anlegern eine höhere Liquidität, um flexibel auf Veränderungen im Immobilienmarkt reagieren zu können. Dagegen haben offene Immobilienfonds durch das Timing der Mittelzuflüsse und -abflüsse mit der Wertentwicklung zu kämpfen. Eine Studie über offene und geschlossene Immobilienfonds wurde von MSCI durchgeführt und kommt zu dem Ergebnis, dass die Gesamtperformance beider Strategien in den USA auffallend ähnlich war – die Auswahl des Fonds und der Zeitpunkt der Investition hat einen größeren Einfluss auf die Rendite, als die Art des Immobilienfonds.
Geschlossene Immobilienfonds haben eine vorher festgelegte Laufzeit, die vom Fondsmanager bei Auflegung des Fonds festgelegt wird. Diese Fonds sind in der Regel wertschöpfungs- und kapitalgewinnorientiert, wobei ein Großteil der erwarteten Rendite aus dem Verkauf von Vermögenswerten und nicht aus dem Einkommensstrom stammt. Geschlossene Fonds können eine "Buy-fix-sell"-Strategie anwenden, die in der Regel ein gewisses Maß an Bauarbeiten, Neupositionierung, Rekapitalisierung bestehender Schulden und/oder Änderungen im Immobilienmanagement umfasst. Die Umsetzung dieser Strategien kann Zeit in Anspruch nehmen, weshalb geschlossene Fonds in den ersten Jahren häufig negative Renditen erzielen können.
Im Gegensatz zu geschlossenen Fonds gibt es bei offenen Fonds kein Enddatum. Diese Fonds können eine "Buy-fix-hold"-Strategie verfolgen, bei der ein größerer Teil der erwarteten Rendite aus dem Einkommensstrom durch Vermietung der Immobilie stammt. Der Hauptvorteil von offenen Fonds ist die Flexibilität. Ohne ein Enddatum sind die Manager nicht gezwungen, Vermögenswerte zu liquidieren, und können sich auf eine langfristige Kapitalwertsteigerung für die Anleger konzentrieren. Die Notwendigkeit, einen starken, wiederkehrenden Cashflow zu erzielen, kann jedoch den Gesamtertragsstrom verringern, was zu einer geringeren Gesamtrendite führt als bei einem geschlossenen Fonds.
Da aber der sofortige Cashflow Teil der Kaufkriterien ist, haben offene Fonds in der Regel auch ein geringeres Risikoprofil. Darüber hinaus können die Erträge des Fonds durch Abschreibungen und Zinsen ausgeglichen werden, was den Anlegern einen steuerlich effizienten Ertrag verschafft. Eines der Risiken beim Investieren in offene Immobilienfonds ist, dass die Wertentwicklung der Fonds von der Entwicklung des Immobilienmarktes abhängt. Wenn der Immobilienmarkt in eine Krise gerät, kann dies zu Verlusten bei den Fonds führen. Daher ist es wichtig, die Risiken sorgfältig abzuwägen, bevor man in offene Immobilienfonds investiert.
Am 22. Juli 2013 wurde das Gesetz für offene Immobilienfonds durch das Kapitalanlagegesetzbuch (KAGB) verändert. Ab diesem Zeitpunkt unterliegen Anteile an offene Immobilienfonds einer 24-monatigen Mindesthaltedauer und einer 12-monatigen Kündigungsfrist oder auch Rückgabefrist genannt. Man kann also nach Ablauf von 24 Monaten nach dem Kaufdatum jederzeit kündigen und erhält dann 12 Monate später sein Geld zurück. Reicht man einmal die Kündigung ein, ist dies unwiderruflich. Das Asset ist gesperrt und man wird nach 12 Monaten zu dem Gegenwert am Ende der Frist ausgezahlt.
Dadurch kann eine höhere Planungssicherheit für das Fondsmanagement und Baugewerbe gewährleistet werden und verhindert kurzfristige Spekulationen mit Immobilienfonds. Dazu werden andere Anleger im selben Fonds besser geschützt, indem sichergestellt wird, dass Großanleger ihre Gelder nicht von heute auf morgen aus dem Fonds abziehen können.
Die Fristen bieten Fondsmanager damit ausreichend Zeit, um Immobilien zu marktüblichen Preisen zu verkaufen, sollte einmal ein größerer Betrag benötigt werden. Das stabilisiert den gesamten Markt und stärkt den Charakter Offener Immobilienfonds als langfristiges Investment. Ein weiteres Risiko bei offenen Immobilienfonds ist allerdings der Erbfall. Wenn ein Anleger stirbt, können die Fondsanteile an die Erben fallen, was zu Unsicherheit und möglichen Verlusten führen kann. Durch die längere Haltezeit, tritt dies bei offenen Immobilienfonds häufiger auf, als bei geschlossenen Immobilienfonds.
Seit dem 22. Juli 2013 unterliegen offenen Immobilienfonds einer 12-monatigen Kündigungsfrist, die Mindesthaltedauer von 24 Monaten muss jedoch eingehalten werden.
Möchte man im Erbfall einen offenen Immobilienfonds so schnell wie möglich verkaufen, gilt für die ab dem 22. Juli 2013 erworbenen Anteile gilt eine 24-monatige Mindesthaltedauer und eine 12-monatige Kündigungsfrist. Die Fristen beginnen mit dem Erbe erneut, als Kaufdatum gilt der Todestag. Für die vor dem 22. Juli 2013 erworbenen Anteile sind diese Fristen nur zu beachten, sofern die Freibetragsgrenze von 30.000 Euro pro Kalenderhalbjahr überschritten wird. Pro Kalenderjahr darf man 30.000 Euro der Anteile an Immobilienfonds verkaufen, solange das Depot noch nicht überschrieben wurde. Bei der Übertragung von Depots im Erbfall ist die Erbschaftssteuer zu beachten, diese wird durch den Kurs am Todestag berechnet.
Die Rückgabe von Fondsanteilen kann bei offenen Immobilienfonds unterschiedlich aussehen. In manchen Fällen können Anleger ihre Anteile an die Fondsgesellschaft zurückgeben und somit ihre Investition verkaufen. In anderen Fällen können Anleger ihre Anteile an andere Investoren verkaufen, um ihre Investition zu liquidieren. Es ist wichtig, sich vor dem Kauf von Fondsanteilen über die Rückgabemöglichkeiten zu informieren, um mögliche Risiken zu minimieren. Diese sollten bei seriösen Anbietern einfach und übersichtlich im Vertrag zu sehen sein.
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Bis zum Jahr 2021 haben niedrige Zinsen und starke Kapitalzuflüsse den Immobilienmarkt angetrieben. In den letzten beiden Jahren werden Spekulationen um eine Immobilienblase und einen möglichen Crash immer größer. Durch die steigenden Zinsen findet eine Abkühlung und Wertanpassung des weltweiten Immobilienmarkts statt. Dennoch gelten Immobilien seit jeher als lukratives Sachwertinvestment in wirtschaftlich schwierigen Zeiten. Im Gegensatz zum Immobilienmarkt überzeugen viele offene Immobilienfonds weiterhin durch kräftige Renditen. In den USA und Großbritannien sind offene Immobilienfonds gar nicht für den Vertrieb an Privatanleger zugelassen, um die Verbraucher zu schützen. Der offizielle Grund ist, dass die versteckten Risiken für Privatanleger zu schwer zu erkennen sind, sodass es keine offenen Immobilienfonds gibt.
| Fondsname | ISIN | Börsenpreis in Euro |
Rücknahmepreis in Euro |
Rendite/Zinsen 1 Jahr |
Unternehmen | Rang | Scope Rating |
| Deka-ImmobilienEuropa | DE0009809566 | 44,02 | 47,55 | 3,22 % | Deka Immobilien Investment GmbH | 5 | A |
| Deka-ImmobilienGlobal | DE0007483612 | 48,02 | 55,05 | 2,2 % | Deka Immobilien Investment GmbH | 20 | BBB+ |
| Fokus Wohnen Deutschland | DE000A12BSB8 | 53,77 | 58,48 | 3,76 % | IntReal International Real Estate KVG mbH | 1 | A+ |
| WERTGRUND WohnSelect D | DE000A1CUAY0 | 99,85 | 111,43 | 2,56 % | WohnSelect Kapitalverwaltungsgesellschaft mbH | 2 | A+ |
| hausInvest | DE0009807016 | 38,90 | 43,76 | 2,67 % | Commerz Real Investmentgesellschaft mbH | 6 | A |
| WestInvest InterSelect | DE0009801423 | 43,06 | 48,42 | 2,97 % | Deka Investment (WestInvest Gesellschaft für Investmentfonds mbH) | 7 | A |
| grundbesitz europa RC | DE0009807008 | 35,08 | 39,69 | 2,47 % | DWS Grundbesitz GmbH | 11 | A- |
Die regelmäßige Analyse des BVI (Bundesverband Investment und Asset Management e.V.) zu offenen Immobilienfonds ergibt eine durchschnittliche Rendite von 2,7 Prozent. Die Analysen von Scope ergeben in etwa den gleichen Wert für die letzten 10 Jahre. Im Jahr 2021 betrug die Rendite nur 2,0 %, während es 2020 noch 2,4 % und 2019 3,0 % waren. Die offenen Immobilienfonds werben immer beliebter, vor allem in Deutschland. In den vergangenen drei Jahren ist das verwaltete Vermögen dieser Fonds um 23,5 Milliarden Euro gestiegen und belief sich im Jahr 2021 noch auf 260 Milliarden Euro. Hinzu kommen 153 Milliarden Euro, die institutionelle Anleger wie Versicherer oder Versorgungswerke in Immobilien-Spezialfonds angelegt haben und deren Fondsvermögen in den vergangenen drei Jahren um 54,6 Milliarden Euro gewachsen ist.
Die Ratingagentur Scope bewertet aktuell ca. 6.700 in Deutschland zum Vertrieb zugelassene Investmentfonds, wovon 21 offene Immobilienfonds bewertet werden. In der letzten Analyse von Mitte 2022 wurden die Ratings von 17 offene Immobilienfonds aktualisiert. Die Bewertung ergibt, dass die Risiken in Durchschnitt leicht gestiegen sind und die Vermietungsquote von den Objekten in den Fonds auf 94 % gesunken ist. Die Bauzinsen sind zusammen mit dem Leitzins angestiegen und belasten so den Neubau von Immobilien.
Nach der Finanzkrise von 2007/2008 durch den Zusammenbruch des amerikanischen Immobilienmarkts sind offene Immobilienfonds ebenfalls in eine Krise geraten. Die Anleger zogen das Geld so schnell ab, dass die Fondsgesellschaften die Immobilien nicht zum Marktpreis verkaufen konnten, um ausreichend Liquidität bereitzustellen. Daher sollten die offenen Immobilienfonds abgeschafft werden. Mit etwas Lobbyarbeit hat es die Fondsbranche dennoch geschafft, das Finanzprodukt zu retten. Heute müssen die Anleger ihre Anteile für mindestens zwei Jahre lang halten und zusätzlich den Verkauf ihrer Anteile ein Jahr im Voraus ankündigen. Daraus können sich deutliche Unterscheide beim Preis an der Börse und dem Rückkaufpreis der Fondsgesellschaft ergeben.
Um eine zusätzliche Sicherheit zu gewährleisten, investieren die Fondsgesellschaften auf der ganzen Welt in Wohnhäuser und Büroimmobilien. Die Fondsgesellschaft HausInvest ist mit 17,4 Milliarden Euro in 156 Immobilien in 18 verschiedenen Ländern investiert. Rund 44,5 Prozent des Fondsvermögens ist in Deutschland angelegt, 17,8 Prozent in Nordamerika und der Asien-Pazifik-Region und der Rest im übrigen Europa. Scope hat den offenen Immobilienfonds Fokus Wohnen Deutschland am besten bewertet. Wie der Name schon sagt, ist der Fond nur in Deutschland investiert. Die 56 Fondsobjekte bieten insgesamt 3.411 Wohneinheiten und 176 Gewerbeeinheiten, wovon der Großteil in Frankfurt und Berlin liegt.
Thomas B.
Redakteur
Master-Student im Fach Physik mit besonderem Interesse an Technik- und Finanzthemen.
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