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Autor: Thomas B. · Zuletzt aktualisiert: 15.04.24
Wirtschaft Finanzen Immobilien Recht · 7 Min. Lesedauer
Offene Immobilienfonds bieten Investoren die Möglichkeit in teurere und große Immobilien in Großstädten wie New York mit einem kleinen Kapital zu investieren. Nach der Definition ist ein offener Immobilienfonds ein Investmentfonds mit unbegrenzter Laufzeit, aktiver Verwaltung und ist meistens in mehrere Immobilien gleichzeitig investiert. Als Anleger in einen offenen Immobilienfonds wird man zum Mitbesitzer der Immobilien, ohne das Objekt selbst zu kaufen oder instand halten zu müssen. Eine weitere Besonderheit ist, dass Immobilienfonds uneingeschränkt in der Anzahl der Investoren, als auch dem Fondsvermögen sind. Die höheren Renditen der hochwertigen Immobilien werden meistens durch die Mittelsmänner geschmälert, aber dafür ist die Rendite oftmals sicherer als bei anderen Immobilien und offene Immobilienfonds können an der Börse gehandelt werden oder an den Emittenten zurückgegeben werden. Das gesamte Anlagevolumen von offenen Immobilienfonds ist in Deutschland seit 2014 jährlich gestiegen auf 131 Mrd. € in 2022.
Offene Immobilienfonds werden häufig von Fondsgesellschaften aufgelegt und jederzeit an der Börse oder anderweitig verkauft werden. Im Gegensatz dazu ist das Kapital in geschlossenen Immobilienfonds auf die Laufzeit gebunden.
Offene Immobilienfonds bieten Investoren die Möglichkeit gemeinsam in Immobilien zu investieren, um sich an einem oder mehreren großen Immobilienprojekten zu beteiligen oder neue Projekte umzusetzen. Fondsgesellschaften verwalten die offenen Immobilienfonds und müssen das eingesammelte Kapital zu mindestens 51 % in Immobilien investieren. Dabei zählen sowohl bebaute als auch unbebaute Grundstücke vor dem Gesetz als Immobilien.
Offene Immobilienfonds investieren überwiegend in Gewerbeimmobilien wie Bürogebäude, Einkaufszentren, Hotels, Logistikzentren oder Parkhäuser investiert, aber es auf Wohngebäude spezialisierte offene Immobilienfonds. Das Kapitalanlagegesetzbuches (KAGB) schreibt vor, dass mindestens 5 % als liquide Mittel wie Bankguthaben oder festverzinsliche Wertpapiere vorliegen müssen, damit Anleger ausgezahlt werden können. Dazu gibt es strenge Transparenzregeln für regelmäßige Berichte über Wertentwicklung, Strategie, Immobilienbestand und die Verteilung des restlichen Kapitals. Offene Immobilienfonds werden von der BaFin kontrolliert, da diese als Spezialkreditinstitute nach dem Kreditwesengesetz zählen. Unterschreitet ein offener Immobilienfonds zum Beispiel die 5 % Regel, wird dieser sofort durch die BaFin geschlossen, bis wieder genügend liquide Mittel vorhanden sind.
Anleger profitieren von offenen Immobilienfonds durch Mieterträge, Wertsteigerungen und Zinsen auf die liquiden Mittel. Durch die Diversifizierung in mehrere Immobilien und liquide Mittel wird das Risiko stark reduziert. Investitionen in offene Immobilienfonds sind schon ab kleinen Summen von 50 € möglich. Es sind monatliche Sparpläne möglich und es wird ein Anlagehorizont von 5 Jahren empfohlen. Allgemein werden offene Immobilienfonds eher zur Diversifizierung genutzt und nur selten als Hauptanlage im Portfolio. Bei offenen Immobilienfonds ist unbedingt auf den Ausgabeaufschlag zu achten, da dieser meistens zwischen 0 und 6 % liegt, je nach Vertriebspartner. Dieser wird einmalig bei dem Kauf bezahlt, danach fallen nur noch laufende Kosten von etwa 1 bis 3 % an.
Seit dem 22. Juli 2013 unterliegen offenen Immobilienfonds einer 12-monatigen Kündigungsfrist, die Mindesthaltedauer von 24 Monaten muss jedoch eingehalten werden.
Offene Immobilienfonds eine unbefristete Laufzeit und bieten Anlegern eine höhere Liquidität als andere Immobilienfonds, da man diese wieder verkaufen oder zurückgeben darf. Am 22. Juli 2013 wurde das Gesetz für offene Immobilienfonds durch das Kapitalanlagegesetzbuch (KAGB) verändert. Ab diesem Zeitpunkt unterliegen Anteile an offene Immobilienfonds einer 24-monatigen Mindesthaltedauer und einer 12-monatigen Rückgabefrist oder auch Kündigungsfrist genannt. Nur für offenen Immobilienfonds, die nach dem 21. Juli 2013 gekauft wurden, gilt die 12-monatige Rückgabefrist.
Die beiden Fristen dürfen parallel laufen (§ 255 Sonderregeln für die Ausgabe und Rücknahme von Anteilen), sodass man sein Geld frühstens nach 24 Monaten zurückerhalten kann. Reicht man einmal die Kündigung ein, ist dies unwiderruflich und der Fondsanteil ist im Depot gesperrt. Der Anteil kann dann nicht mehr an der Börse gehandelt werden. Nach 12 Monaten wird man zu dem Rücknahmepreis am Ende der Frist ausgezahlt. Teilweise wird ein Rücknahmeabschlag erhoben, der von dem Rückgabepreis noch abgezogen wird.
Es kann sinnvoll sein, die Anteile an offenen Immobilienfonds zu verschiedenen Zeitpunkten zu verkaufen, damit das persönliche Risiko für den Rücknahmepreis gestreut wird. Alternativ kann ein Teil an der Börse verkauft werden, da man dort den Verkaufspreis genau kennt.
Ist die Rückgabefrist von einem offenen Immobilienfonds noch nicht abgelaufen, darf man dennoch an der Börse damit handeln. Der Handel an der Börse unterliegt keiner Mindesthaltedauer. Es gilt Vorsicht, denn die Preise an den Börsen können sich erheblich von den Preisen des Emittenten unterscheiden. Das kann gut oder schlecht sein und man sollte sich in jedem Fall vorher über beide Preise informieren. Ein Verkauf an der Börse ist meistens nur zu empfehlen, wenn man auf das Geld in den nächsten 12 Monaten angewiesen ist. Selbst wenn der Börsenpreis deutlich besser ist, heißt das meistens, dass der offene Immobilienfonds in Zukunft auch mehr wert sein wird.
Damit der Emittent genügend Zeit hat, eine Immobilie zu einem guten Preis zu verkaufen, um damit die Anleger auszuzahlen. Die Regel hat sich aus der Finanzkrise 2008 ergeben.
Geschlossene Immobilienfonds müssen für einen festgelegten Zeitraum gehalten werden und können nicht an der Börse verkauft werden oder an den Emittenten zurückgegeben werden. Die durchschnittliche Haltedauer liegt bei 15 bis 25 Jahren. Ein weiterer Unterschied ist, dass geschlossene Immobilienfonds überwiegend in eine einzelne Immobilie investieren und haben dadurch auch ein wesentlich geringeres Fondsvolumen. Das Maximalrisiko bei geschlossenen Immobilienfonds ist ein Totalverlustrisiko der Einlage und falls der Emittent als GbR firmiert, haftet der Anleger sogar mit seinem gesamten Privatvermögen, auch über den Anteilswert hinaus. Dafür liegt die Rendite bei geschlossenen Immobilienfonds etwa 3 % höher.
Richtet sich ein geschlossener Fonds an Privatanleger, werden diese auch als Publikum-AIF (AIF: Alternative Investmentfonds) oder geschlossener Publikumsfonds bezeichnet. Liegt die Mindestzeichnungssumme, also der Minderbetrag für eine Investition unter 20.000 €, muss der geschlossene Immobilienfonds in mindestens 3 Objekte investieren oder es muss eine andere Streuung des Risikos vorhanden sein. Es kann Ausnahmen für eine Rückgabeloption geben, diese sind aber nicht die Regel.
Eine Studie über offene und geschlossene Immobilienfonds wurde von MSCI durchgeführt und kommt zu dem Ergebnis, dass die Gesamtperformance beider Strategien in den USA auffallend ähnlich war – die Auswahl des Fonds und der Zeitpunkt der Investition hat einen größeren Einfluss auf die Rendite, als die Art des Immobilienfonds. In Deutschland erhöhte sich nach einer Studie der Ratingagentur Scope das Angebotsvolumen im Jahr 2022 um 64 % gegenüber dem Vorjahr auf 1,26 Milliarden Euro. Der Großteil davon waren Immobilien (950 Mio. €), neben Privat Equity (179 Mio. €) und Erneuerbare Energie (126 Mio. €).
Möchte man im Erbfall einen offenen Immobilienfonds so schnell wie möglich verkaufen, gilt für die ab dem 22. Juli 2013 erworbenen Anteile gilt eine 24-monatige Mindesthaltedauer und eine 12-monatige Kündigungsfrist. Die Fristen beginnen mit dem Erbe erneut, als Kaufdatum gilt der Todestag. Für die vor dem 22. Juli 2013 erworbenen Anteile sind diese Fristen nur zu beachten, sofern die Freibetragsgrenze von 30.000 Euro pro Kalenderhalbjahr überschritten wird. Pro Kalenderjahr darf man 30.000 Euro der Anteile an Immobilienfonds verkaufen, solange das Depot noch nicht überschrieben wurde. Bei der Übertragung von Depots im Erbfall ist die Erbschaftssteuer zu beachten, diese wird durch den Kurs am Todestag berechnet.
Die Rückgabe von Fondsanteilen kann bei offenen Immobilienfonds unterschiedlich aussehen. In manchen Fällen können Anleger ihre Anteile an die Fondsgesellschaft zurückgeben und somit ihre Investition verkaufen. In anderen Fällen können Anleger ihre Anteile an andere Investoren verkaufen, um ihre Investition zu liquidieren. Es ist wichtig, sich vor dem Kauf von Fondsanteilen über die Rückgabemöglichkeiten zu informieren, um mögliche Risiken zu minimieren. Diese sollten bei seriösen Anbietern einfach und übersichtlich im Vertrag zu sehen sein.
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Bis zum Jahr 2021 haben niedrige Zinsen und starke Kapitalzuflüsse den Immobilienmarkt angetrieben. Das gesamte Anlagevolumen von offenen Immobilienfonds ist in Deutschland seit 2014 jährlich gestiegen, nach Angaben von statista. In den letzten beiden Jahren werden Spekulationen um eine Immobilienblase und einen möglichen Crash immer größer. Durch die steigenden Zinsen findet eine Abkühlung und Wertanpassung des weltweiten Immobilienmarkts statt. Dennoch gelten Immobilien seit jeher als lukratives Sachwertinvestment in wirtschaftlich schwierigen Zeiten.
Im Gegensatz zum Immobilienmarkt überzeugen viele offene Immobilienfonds weiterhin durch kräftige Renditen. In den USA und Großbritannien sind offene Immobilienfonds gar nicht für den Vertrieb an Privatanleger zugelassen, um die Verbraucher zu schützen. Der offizielle Grund ist, dass die versteckten Risiken für Privatanleger zu schwer zu erkennen sind, sodass es keine offenen Immobilienfonds gibt. Offene Immobilienfonds sind durch die Haltefristen für Privatanleger weniger liquide geworden und bedürfen einer guten finanziellen Planung. Nachfolgend sind die größten und beliebtesten offenen Immobilienfonds, die in Deutschland erhältlich sind:
| Fondsname | ISIN | Börsenpreis in Euro |
Rücknahme in Euro |
Ausgabepreis in Euro |
Rendite/Zinsen 1 Jahr |
| Deka-ImmobilienEuropa | DE0009809566 | 44,85 | 47,62 | 50,12 | 3,34 % |
| Deka-ImmobilienGlobal | DE0007483612 | 49,50 | 54,92 | 57,81 | 2,04 % |
| Fokus Wohnen Deutschland | DE000A12BSB8 | 48,80 | 56,65 | 59,48 | -9,9 % |
| WERTGRUND WohnSelect D | DE000A1CUAY0 | 98,20 | 112,54 | 118,17 | -1,2 % |
| hausInvest | DE0009807016 | 38,80 | 43,91 | 46,11 | -0,89 % |
| WestInvest InterSelect | DE0009801423 | 44,30 | 48,64 | 51,20 | +2,78 % |
| grundbesitz europa RC | DE0009807008 | 31,10 | 38,25 | 40,16 | -11,14 % |
Die regelmäßige Analyse des BVI (Bundesverband Investment und Asset Management e.V.) zu offenen Immobilienfonds ergibt eine durchschnittliche Rendite von 2,7 Prozent. Die Analysen von Scope ergeben in etwa den gleichen Wert für die letzten 10 Jahre. Im Jahr 2021 betrug die Rendite nur 2,0 %, während es 2020 noch 2,4 % und 2019 3,0 % waren. Die offenen Immobilienfonds werben immer beliebter, vor allem in Deutschland. In den vergangenen drei Jahren ist das verwaltete Vermögen dieser Fonds um 23,5 Milliarden Euro gestiegen und belief sich im Jahr 2021 noch auf 260 Milliarden Euro. Hinzu kommen 153 Milliarden Euro, die institutionelle Anleger wie Versicherer oder Versorgungswerke in Immobilien-Spezialfonds angelegt haben und deren Fondsvermögen in den vergangenen drei Jahren um 54,6 Milliarden Euro gewachsen ist.
Die Ratingagentur Scope bewertet aktuell ca. 6.700 in Deutschland zum Vertrieb zugelassene Investmentfonds, wovon 21 offene Immobilienfonds bewertet werden. In der letzten Analyse von Mitte 2022 wurden die Ratings von 17 offene Immobilienfonds aktualisiert. Die Bewertung ergibt, dass die Risiken in Durchschnitt leicht gestiegen sind und die Vermietungsquote von den Objekten in den Fonds auf 94 % gesunken ist. Die Bauzinsen sind zusammen mit dem Leitzins angestiegen und belasten so den Neubau von Immobilien.
Nach der Finanzkrise von 2007/2008 durch den Zusammenbruch des amerikanischen Immobilienmarkts sind offene Immobilienfonds ebenfalls in eine Krise geraten. Die Anleger zogen das Geld so schnell ab, dass die Fondsgesellschaften die Immobilien nicht zum Marktpreis verkaufen konnten, um ausreichend Liquidität bereitzustellen. Daher sollten die offenen Immobilienfonds abgeschafft werden. Mit etwas Lobbyarbeit hat es die Fondsbranche dennoch geschafft, das Finanzprodukt zu retten. Heute müssen die Anleger ihre Anteile für mindestens zwei Jahre lang halten und zusätzlich den Verkauf ihrer Anteile ein Jahr im Voraus ankündigen. Daraus können sich deutliche Unterscheide beim Preis an der Börse und dem Rückkaufpreis der Fondsgesellschaft ergeben.
Um eine zusätzliche Sicherheit zu gewährleisten, investieren die Fondsgesellschaften auf der ganzen Welt in Wohnhäuser und Büroimmobilien. Die Fondsgesellschaft HausInvest ist mit 17,4 Milliarden Euro in 156 Immobilien in 18 verschiedenen Ländern investiert. Rund 44,5 Prozent des Fondsvermögens ist in Deutschland angelegt, 17,8 Prozent in Nordamerika und der Asien-Pazifik-Region und der Rest im übrigen Europa. Scope hat den offenen Immobilienfonds Fokus Wohnen Deutschland am besten bewertet. Wie der Name schon sagt, ist der Fond nur in Deutschland investiert. Die 56 Fondsobjekte bieten insgesamt 3.411 Wohneinheiten und 176 Gewerbeeinheiten, wovon der Großteil in Frankfurt und Berlin liegt.
Offene Immobilienfonds können ein guter Weg sein, das eigene Portfolio mit einer unabhängigen Rendite durch Immobilien zu diversifizieren. Im Gegensatz zu geschlossenen Immobilienfonds mit oft jahrelanger Bindung entfällt bei offenen Fonds auch das Risiko von Nachschusspflichten. Im Vergleich zu Immobilien-ETFs, Immobilien-Aktien und REITs haben offene Immobilienfonds ihre eigenen Vorteile. Kurschwankungen sind deutlich geringer und in schwierigen Jahren wie Jahr 2022 und 2023 haben offene Immobilienfonds eine vergleichsweise gute Rendite. Die tägliche Kursermittlung durch den Anbieter basiert auf stabilen Buchwerten, während die Kurse von andere Immobilienanlagen stärker durch die Börse beeinflusst werden.
Offene Immobilienfonds können eine gute Ergänzung bei einer Dividenden-Strategie sein, da diese regelmäßig Auszahlungen vornehmen. Es gibt auch thesaurierende offene Immobilienfonds, bei denen die neue Regelung zu den Steuern beachtet werden muss. Durch die Teilfreistellung bei Immobilienfonds sind inländischen offenen Immobilienfonds zu 60 % steuerfrei und mit einem Anlageschwerpunkt im Ausland sogar zu 80 % steuerfrei. Besonders bei Immobilienfonds mit kleinem Volumen oder geringem Handelsvolumen muss man genau auf die Reputation des Emittenten achten. Dazu sollte auch der Ruf im Netz auf Social-Media-Kanälen geprüft werden und auf schlechte Bewertungen geachtet werden.
Die Gefahr einer Immobilienblase besteht immer, sodass offene Immobilienfonds einen Vorteil haben, wenn man noch rechtzeitig an der Börse verkaufen kann und man die Immobilienpreis-Prognose richtig gedeutet hat. Andernfalls muss man den Immobilienfonds eine lange Zeit halten, bis sich dieser wieder erholt hat. Eine Alternative zu offenen Immobilienfonds sind Crowdinvestments in Immobilien, dessen Volumen ebenfalls kontinuierlich und rasant ansteigt.
Thomas B.
Redakteur
Master-Student im Fach Physik mit besonderem Interesse an Technik- und Finanzthemen.
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