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Autor: Tom Dietrich · Zuletzt aktualisiert: 23.11.23
Wirtschaft Finanzen Immobilien · 8 Min. Lesedauer
In Zeiten hoher Inflation suchen Anleger nach Möglichkeiten, gute Renditen zu erzielen. Hierzu eignet sich besonders die Investition in Immobilien.
Die Rendite einer Immobilie gibt Aufschluss über die Lukrativität eines solchen Investments und erlaubt einen Vergleich mit anderen Anlagemethoden. Dabei wird der Ertrag in Beziehung zum Kapitaleinsatz gesetzt. Es wird zwischen der Rendite durch Mieteinnahmen und der Rendite durch eine Veräußerung der Immobilie unterschieden.
Bei der Rendite durch Mieteinnahmen wird weiter zwischen einer Brutto- und Nettorendite unterschieden. Ähnlich wie bei einer Gehaltsberechnung ist die Nettorendite der schlussendlich realistische Wert und fällt immer niedriger aus. Die Kalkulation der Jahresrendite vor dem Erwerb einer Immobilie ist essenziell, um den Vergleich zwischen Immobilien zu ermöglichen und erfolgreich zu investieren.
Bei der Bruttorendite wird der Quotient zwischen Brutto-Jahreskaltmiete und den Erwerbskosten der Immobilie berechnet.
Beispielsweise liegt die Bruttorendite bei einer Bruttokaltmiete von 5.000 Euro und einem Kaufpreis von 100.000 Euro bei 5 Prozent.
Dieser Wert gibt jedoch wenig Aufschluss auf die tatsächliche Rendite und sollte somit mit Vorsicht betrachtet werden. Die Bruttorendite berücksichtigt nämlich weder Erwerbsnebenkosten noch Instandhaltungskosten. Oftmals wird genau deswegen mit dieser geworben, da sie deutlich lukrativer scheint als die schlussendliche Nettorendite.
Bei der Nettorendite werden zusätzlich sämtliche andere Kosten in die Kalkulation der Rendite miteinbezogen. Dann wird erneut der Quotient zwischen nun Netto-Jahresmiete und den gesamten Investitionskosten berechnet. Dadurch ist dieser Wert deutlich aussagekräftiger und es sollte immer hiermit kalkuliert werden.
Um die Nettorendite zu berechnen, wird von der Bruttokaltmiete die Instandhaltungs- und Verwaltungskosten abgezogen. Die Instandhaltungskosten können hierbei zunächst mit einem Pauschalwert von 10 Prozent der Jahreskaltmiete berechnet werden. Die Verwaltungskosten sind individuell unterschiedlich, belaufen sich jedoch jährlich meist auf ein paar Hundert Euro. In unserem Beispiel gehen wir von 250 Euro jährlichen Verwaltungskosten aus. Zusätzlich sollte immer ein Leerstandsrisiko von ungefähr 2 Prozent mit einberechnet werden, um eine realistische Nettorendite zu kalkulieren.
Wenn wir nun diese Faktoren mit einbeziehen, ergibt sich folgende Rechnung:
5000 Euro Jahreskaltmiete – 500 Euro Instandhaltungsgebühren – 250 Verwaltungskosten – 100 Euro Leerstandsrisiko = 4150 Euro Jahresnettomiete
Um nun die Nettorendite zu berechnen, muss der Kaufpreis noch um die Erwerbsnebenkosten erweitert werden. Dabei kann pauschal von einem Wert von 10 Prozent ausgegangen werden. Bei unserem Kaufpreis von 100.000 Euro ergeben sich also Investitionskosten von 110.000 Euro.
Unsere finale Mietrendite beläuft sich schlussendlich berechnet aus dem Quotienten zwischen 4150 Jahresnettomiete und 110.000 Investitionskosten auf ungefähr 3.8 Prozent.
Also liegt die Nettorendite 1,2 Prozent unter der Bruttorendite, was veranschaulicht, warum immer mit dieser gerechnet werden sollte.
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Da nun klar ist, wie man seine Mietrendite kalkulieren kann, sollte man sich vor einem Immobilieninvestment dennoch zusätzlich fragen, was für eine Immobilien Rendite in Deutschland realistisch ist. Hierbei lagen diese laut Baufi24, einem unabhängigen Vermittler für Immobilienfinanzierungen im Jahr 2021 bei 3,89 %. Und somit lagen die Immobilien Renditen einen ganzen Prozentpunkt über dem Vorjahreswert. Ein guter Ausblick für alle Immobilieninvestoren.
Mit einer solchen Rendite muss man sich jedoch als Immobilieninvestor nicht zufriedengeben. Beispielsweise bietet die Engel & Völkers Digital Invest AG eine Onlineplattform für Crowdinvestments im Immobiliensektor an. Dabei ist nicht nur ein niedrigeres Startkapital notwendig, da beim Crowdinvestment viele Menschen zusammenkommen und eine Immobilie erwerben, sondern auch die Rendite fällt deutlich besser aus. Bei dem letzten Projekt von Engel & Völkers, bei dem moderne Wohnungen in Leipzig finanziert wurden, war zum Beispiel eine jährliche Rendite von 7,2 % sicher.
Tom Dietrich
Redakteur
Bachelor-Student im Fach Medien und Kommunikation mit besonderer Begeisterung für Finanzthemen. Börseninvestor seit dem 18. Lebensjahr.
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