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Autor: Tom Dietrich · Zuletzt aktualisiert: 26.02.23
Wirtschaft Finanzen Immobilien · 10 Min. Lesedauer
Nach zwei Jahren geprägt von ungebremstem Wachstum bereiten sich Investoren und Hausbesitzer auf ein mögliches Platzen der Immobilienblase vor. Aufgrund steigender Zinsen und des Inflationsdrucks sind die Immobilienpreise jedoch im Vereinigten Königreich, in Kanada und in anderen großen Volkswirtschaften nun gefallen.
Wird es im Jahr 2023 zu einem Zusammenbruch des Immobilienmarktes kommen? Und wenn ja, wie stark könnten die Preise fallen? Im Folgenden untersuchen wir die Hauptursachen für die jüngsten Rückgänge und die Prognosen der Analysten für die Zukunft.
In der Regel folgt auf eine enstandene Immobilienblase ein Crash. Der Durchschnittspreis eines Hauses im Markt ist, wenn es eine Immobilienblase gibt, deutlich höher als sein echter Wert auf der Grundlage der Fundamentaldaten. Dies kann beispielsweise auf eine übermäßige Kreditvergabe zurückzuführen sein, die den Leuten nicht bewusst ist.
Die Immobilienpreise in der westlichen Welt wurden durch die Finanzkrise von 2007-2008 erheblich und dauerhaft beeinträchtigt. Im vierten Quartal 2008 und im ersten Quartal 2010 fielen die Hauspreise in den USA um 7,1 % bzw. 7 %. Dies waren die stärksten Rückgänge in den 19 aufeinanderfolgenden Quartalen mit negativer Immobilienpreisentwicklung.
Zwischen 2008 und 2009 fielen die Hauspreise im Vereinigten Königreich um bis zu 15 %. dies war ein schnellerer und stärkerer Rückgang als in den USA. Erst 2014 konnte das Vereinigte Königreich die Verluste ausgleichen und die Preise auf das Durchschnittsniveau von 2007 anheben.
Die damalige Finanzkrise wird auf eine sogenannte "Subprime"-Krise zurückgeführt. Bei dieser händigten viele Banken Hypotheken an Kreditnehmer aus, die nicht in der Lage waren, ihre Schulden jemals zurückzuzahlen. Dies lag daran, dass die Hypotheken durch Wertpapiere mit überhöhtem Wert abgesichert wurden, was letztlich die Immobilienblase zum Platzen brachte, als der Markt die unverhältnismäßige Kreditvergabe bemerkte. Dadurch crashte auch das globale Finanzsystem.
Obwohl zunächst nur die Hausbesitzer und Immobilieninvestoren unter einem Immobiliencrash leiden würden, könnten die Auswirkungen auf die Gesamtwirtschaft noch viel gravierender sein.
Nach Angaben der Bank of England (BoE) macht der Wert eines Eigenheims einen beträchtlichen Teil des Vermögens einer Durchschnittsperson aus und gibt ihr die Sicherheit, Geld auszugeben. Dieses Selbstvertrauen wird bei einem Crash zerstört, und manche Menschen werden in Schuldverhältnisse gezwungen, die entstehen, wenn der Wert ihres Hauses unter den Betrag fällt, den sie ursprünglich für die Immobilie bezahlt haben.
Dadurch wird das Konsumverhalten beeinflusst, und die sinkende Nachfrage kann sich auf die gesamte Wirtschaft ausbreiten, was den Aktienkursen schadet und Auswirkungen auf die Makroökonomie hat.
Manche Experten sind zu dem Schluss gekommen, dass die nächste schmerzhafte Korrektur unmittelbar bevorsteht, da die Preise schneller gestiegen sind als während der letzten Immobilienblase. Viele Fragen sich deswegen, warum diese vermeintliche Immobilienblase in Deutschland bisher noch nicht geplatzt ist.
Analysten zufolge gibt es jedoch viele Gründe, die dafür sprechen, dass es dieses Mal nicht zu einem Totalcrash, wie in der letzten Finanzkrise kommt.
Im 3. Quartal 2022 lässt sich in Deutschland in einigen Metropolregionen ein leichter Abwärtstrend erkennen. Dabei sind die Immobilienpreise beispielsweise in Hamburg um 1,69 % gesunken. Obwohl sich der Immobilienmarkt noch nicht in einem Crash befindet, fallen also die Hauspreise bereits.
Dies ist ein Zeichen dafür, dass der Immobilienmarkt abkühlen könnte und somit ein Immobiliencrash verhindert werdn würde.
Die Hauptursache für den Rückgang war der Anstieg der Hypothekenzinsen auf beängstigende 5,24 % im Oktober, den höchsten Stand seit 2008. Diese Preisentwicklung dämpfte die Erschwinglichkeit von Häusern und beunruhigte Kaufinteressenten.
Den jüngsten Daten zufolge erreichte die Nettokreditaufnahme für Hypothekenschulden im Oktober einen Jahrestiefstand, und die Genehmigungen für Hypotheken gingen zudem um fast 10 % zurück.
Durch rasant ansteigende Lebenserhaltungskosten, die durch die Inflation ausgelöst wurden und höheren Hypothekenzinsen fällt es Käufern schwer, Kredite zu erhalten, was die Nachfrage nach Wohnraum verringert.
Im Juli und August fielen die Preise für Eigenheime in den USA in zwei aufeinander folgenden Monaten um 0,6 % bzw. 0,7 %, erholten sich aber im September und stiegen um 0,1 %. Der jüngste Rückgang bei den anstehenden Hausverkäufen betrug jedoch 4,6 % im Oktober. Dies ist darauf zurückzuführen, dass die Hypothekenzinsen einen 20-Jahres-Höchststand erreichten, bevor sie im November zurückgingen.
Auch hier lässt sich ein Abwärtstrend erkennen, welcher einen Immobiliencrash letztendlich verhindern könnte.
Das Wohnungsangebot und die Dynamik von Angebot und Nachfrage sind weitere Faktoren mit Auswirkung auf die Wahrscheinlichkeit eines Zusammenbruchs des Immobilienmarktes.
Da Investoren beim Hausbau gerade mit steigenden Kosten zu kämpfen haben, könnte das Wohnungsangebot durch den weltweiten Inflationsdruck gefährdet sein.
Weil die Baukosten gestiegen sind, sind auch die Wiederbeschaffungskosten bestehender Immobilien in die Höhe geschossen. Dies soll mittelfristig ihre Betriebsgrundlagen stützen und das neue Angebot begrenzen. Dadurch könnte schließlich ein ausreichendes Miet-/Wertwachstum generiert werden, um frische Projekte zu unterstützen. Kurzfristig werden jedoch die höheren Bau- und Finanzierungskosten bei fehlendem Wertzuwachs die Grundstückswerte nach unten drücken. Auch diese Entwicklung macht einen Immobiliencrash unwahrscheinlicher.
Wird der Immobilienmarkt angesichts unerschwinglicher Hypotheken und einer drohenden Rezession 2023 oder 2024 zusammenbrechen? Auch wenn viele Variablen im Spiel sind, erwarten die meisten Analysten nur eine Korrektur.
In einem Ausblick auf mögliche Szenarien für einen Zusammenbruch des Immobilienmarktes im November sagte Oxford Economics voraus, dass die Zinssätze in den fortgeschrittenen Volkswirtschaften im Jahr 2023 ihren Höchststand erreichen werden. Dies könnte zu einem zweistelligen Rückgang der Immobilienwerte zwischen 2023 und 2024 führen.
Dies spricht gegen einen Immobiliencrash wie 2008, auch wenn besonders stark ansteigende Immobilienpreise wie in München natürlich ein höheres Risiko darstellen.
Auch wenn Expertenmeinungen zu Finanzthemen Ihnen dabei helfen können, ihre Investmentstrategien auszuarbeiten, heißt dies nicht, dass man sich darauf vollends verlassen sollte. Niemand kann die Zukunft sicher vorhersehen. Deswegen es ist wichtig, immer divers zu investieren und sich gegen eventuelle Krisen durch Investitionen wie beispielsweise Gold abzusichern.
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Redakteur
Bachelor-Student im Fach Medien und Kommunikation mit besonderer Begeisterung für Finanzthemen. Börseninvestor seit dem 18. Lebensjahr.
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