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Autor: Heino Zießnitz · Zuletzt aktualisiert: 04.02.24
Wirtschaft Finanzen Immobilien · 8 Min. Lesedauer
"Immobilienblase" ist im deutschen Sprachgebrauch längst zum geflügelten Wort geworden und symbolisiert den Inbegriff von Panik. Achtung Achtung! Verkaufen Sie am besten heute noch ihre Immobilie, bevor sie morgen wertlos ist. Das ist und war für viele Immobilienbesitzer das Signal zum übereilten Verkauf. Wir raten in dieser Situation trotzdem zur Besonnenheit. Informieren Sie sich gründlich und lassen Sie sich beraten, bevor Sie Dinge tun, die Sie später bereuen.
Wird es im Jahr 2024 wirklich zu einem Zusammenbruch des Immobilienmarktes in Deutschland kommen? Und wenn ja, wie stark könnten die Preise fallen? Welchen Einfluss hat die Politik auf die Entwicklung des Immobilienmarktes?
Im Folgenden untersuchen wir die Hauptursachen für die jüngsten Rückgänge der Preise und die Prognosen des Immobilienmarktes für die Zukunft.
Die Immobilienblase entsteht in einem Zeitraum, in dem die Käufer bereit sind für Immobilien stark überhöhte Preise zu bezahlen. Die Ursache für diese inflationäre Erscheinung ist ein eingeschränktes Angebot auf dem Markt sowie niedrige Zinsen. Dieser Effekt erreicht seinen Höhepunkt, wenn die Preisgrenze für Immobilien ausgereizt ist.
Zum Beispiel durch Zinssteigerungen oder Rückgang des Kaufinteresses fallen die Preise nach diesem Höhenflug aprupt wieder auf ein normales Niveau zurück. Wenn das Fass umgangssprachlich bis zum Überlaufen voll ist zerplatzt die Blase.
Spekulanten, die diese Preisspirale für den Kauf (und späteren Verkauf zu höheren Preisen) von Immobilien ausnutzen wollten verzeichnen beim Platzen der Immobilienblase oft große Verluste.
Meist sind diese Käufe fremdfinanziert. Muss der Spekulant in einer Tiefphase der Immobilienpreise verkaufen, weil die Zinsen deulich angestiegen sind, tritt in den meisten Fällen ein großer wirtschaftlicher Schaden ein.
Das Entstehen einer Immobilienblase ist kein spontaner Vorgang. Eine Immobilienblase wächst langsam und stetig. Für das Entstehen und das Wachsen einer Immobilienblase müssen einige Faktoren gegeben sein.
Hier die wichtigsten Voraussetzungen für eine Immobilienblase:
Die Entwicklung einer Immobilienblase tritt meist bei allgemeiner Überbewertungen von Immobilien auf. In solchen Phasen zahlen Käufer utopische Preise. Die Kaufpreise sind vom Sachwert der Immobilie entkoppelt. Die zu erzielenden Mietpreise wachsen nicht mit bzw. stagnieren, obwohl der Kaufpreis der Immobilie stark gestiegen ist. Auch die Löhne steigen in dieser Periode nicht prozentual zur Immobilienpreiskurve an.
Der Markt ist von diesem Vorgang irgendwann überfordert, die Immo-Preise fallen. Wenn dieser Preisverfall aprupt stattfindet, dann platzt symbolisch die Blase.
Auf eine geplatzte Immobilienblase folgt in der Regel ein Crash. Der Durchschnittspreis eines Hauses im Markt ist, wenn es eine Immobilienblase gibt, deutlich höher als sein echter Wert auf der Grundlage der Fundamentaldaten. Dies ist beispielsweise auf die übermäßige Kreditvergabe zurückzuführen, die zum Immobilienkauf annimieren sollte. Nach einer geplatzten Immobilienblase fallen die Preise wieder auf ein normales (nicht überbewertetes) Niveau zurück.
Die Immobilienpreise in der westlichen Welt wurden durch die Finanzkrise von 2007-2008 erheblich und dauerhaft beeinträchtigt. Im vierten Quartal 2008 und im ersten Quartal 2010 fielen die Immobilienpreise in den USA um 7,1 % bzw. 7 %. Dies waren die stärksten Rückgänge in den 19 aufeinanderfolgenden Quartalen mit negativer Immobilienpreisentwicklung.
Zwischen 2008 und 2009 fielen die Hauspreise im Vereinigten Königreich um bis zu 15 %. Dies war ein schnellerer und stärkerer Rückgang als in den USA. Erst 2014 konnte das Vereinigte Königreich die Verluste ausgleichen und die Preise auf das Durchschnittsniveau von 2007 anheben.
Die damalige Finanzkrise wird auf eine sogenannte "Subprime"-Krise zurückgeführt. Bei dieser Krise vergaben viele Banken Hypotheken an Kreditnehmer, die nicht in der Lage waren, ihre Schulden jemals zurückzuzahlen. Dies lag daran, dass die Hypotheken durch Wertpapiere mit überhöhtem Wert abgesichert wurden, was letztlich die Immobilienblase zum Platzen brachte, als der Markt die unverhältnismäßige Kreditvergabe bemerkte. Dadurch crashte auch das globale Finanzsystem.
Platzt die Immobilienblase, so kann man diesen Effekt mit einem reinigenden Gewitter vergleichen. Ein überhitzter Immobilienmarkt mit Mondpreisen wird wieder abgekühlt und reguliert den Markt wieder auf einen normales Niveau. Bei einer Immobilienblase gibt es erfahrungsgemäß weniger Gewinner als Verlierer.
Für Besitzer von Immobilien, die ihre Häuser voll bezahlt haben, ist eine Immobilienblase im Prinzip gefahrlos. Einziges Problem für Immoblienbesitzer ist, dass der Marktwert der Immobilie während der Zeit nach der geplatzten Immobilienblase kurzfristig fällt, da die Nachfrage und Kauflust für einen bestimmten Zeitraum verhalten ist. Erfahrungsgemäß steigen die Preise für Immobilien nach einer geplatzten Immoblienblase wieder. Man sollte eine Immobilie also nicht in dieser Phase verkaufen.
Anders sieht es aus, wenn man z.B. durch Ehescheidung oder Erbschaft in einer Erbengemeinschaft zum Verkauf gezwungen ist. Die geringe Nachfrage auf dem Markt lässt die Immoblienpreise zum großen Teil sinken. Käufer haben gegenüber den Verkäufern den längeren Arm und können vielversprechende Rabatte beim Hauskauf raushandeln. Wunschpreise lassen sich für Verkäufer in der Zeit nach einer Immobilienphase selten durchsetzen.
Obwohl zunächst nur die Hausbesitzer und Immobilieninvestoren unter einem Immobiliencrash leiden, sind die Auswirkungen auf die Gesamtwirtschaft noch viel gravierender. Besonders die Bauwirtschaft ist stark von einem gesunden Immobilienmarkt abhängig.
Der Wert eines Eigenheims macht einen beträchtlichen Teil des Vermögens einer Durchschnittsperson aus und gibt ihr die Sicherheit, Geld auszugeben. Dieses Selbstvertrauen wird bei einem Crash zerstört, und manche Menschen werden in neue Schuldverhältnisse gezwungen, die entstehen, wenn der Wert ihres Hauses unter den Betrag fällt, den sie ursprünglich für die Immobilie bezahlt haben.
Dadurch wird das Konsumverhalten beeinflusst, und die sinkende Nachfrage kann sich auf die gesamte Wirtschaft ausbreiten, was unter anderem den Aktienkursen schadet und auch Auswirkungen auf die Makroökonomie hat.
Die Nachfrage nach Immobilien wurde durch die Niedrigzinspolitik der EZB angefeuert, wie wir es in den Jahren vor 2022 erlebt haben. Die Banken vergaben Kredite für Immobilien ohne strenge Prüfung und oft ohne ausreichende Sicherheiten. Private Käufer und institutionelle Investoren waren gut gelaunt auf Einkaufstour und erwarben mit günstigen Krediten teils stark überteuerte Immobilien. Mit Beginn der Zinssteigerungen infolge Ukrainekrieg und anderen geopoltischen Verwirrungen seit 2022 reagieren die Banken bei der Vergabe von Krediten zunehmend zurückhaltend, um weitere Risiken zu minimieren.
Die Folgen der neuen Zinspolitik der EZB bekamen auch Banken zu spüren. Auch sie mussten ihre Bilanzen korrigieren, was teilweise zu hohen Verlusten führte. Diese Korrekturen hatten verschiedene Gründe:
Dies hatte unterschiedliche Folgen für die Käufer und Besitzer von Immobilien.
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Privatpersonen, die sich vor 2022 eine eigene Immobilie mit einer günstigen Finanzierung zulegt haben stehen heute oft vor dem Problem der Anschlussfinanzierung. Gab es beispielsweise 2021 noch Immobilienfinanzierungen für unter 1 Prozent bei 10jähriger Laufzeit, so sind wir 2024 bei etwa 4 Prozent Zinsen. Ist die Zinsbindung eines so günstigen Kredites ausgelaufen, dann muss eine Anschlussfinanzierung her.
Gerade viele junge Familien haben sich in der Zeit der niedrigen Zinsen ihre Immoblien durch Banken finanzieren lassen. Die Kreditraten waren zum Zeitpunkt des Erwerbs an die Einkommen der Kreditnehmer angepasst. Oft gab es da wenig Spielraum. Müssen die Kredite jetzt neu finanziert werden, steigt die monatliche Belastung durch höhere Kreditraten meist um mehrere hundert Euro monatlich. Das ist für viele Kreditnehmer nicht mehr erschwinglich und bringt junge Hausbesitzer oft in große finanzielle Schwierigkeiten. Zwangsversteigerungen sind oft die Folge der gestiegenen Finanzierungskosten.
Bei relativ "jungen Finanzierungen" stellt sich für die Banken manchmal die Frage, ob die Immobilien tatsächlich noch dinglich gesichert sind. Bei vielen Krediten (Ballonfinanzierungen) war in den ersten Jahren noch keine oder nur eine geringe Tilgung vorgesehen. Es wurden nur Zinsen bezahlt, die Raten waren entsprechend gering.
Betrachtet die Bank 2024 den Marktwert der Immobilie und die bestehende Forderung ergibt sich in manchen Fällen eine Minusbetrag zu Lasten der Kreditnehmer. Die bestehende Schuld (plus Zinsen) ist dann höher als der Marktwert des Hauses. Die Folge ist meist, dass die Bank zusätzliche Sicherheiten fordert. Können die Kreditnehmer diese Sicherheiten nicht erbringen ist die Kündigung des bestehenden Kredits die Folge. Eine Anschlussfinanzierung bei anderen Kreditinstituten ist unter den neuen Voraussetzungen oft nicht möglich und eine Zwangsversteigerung die letzte Konsequenz.
Die Pleitewelle zahlreicher Immobilienentwickler 2023 zeigt, dass sich viele institutionelle Investoren in den Jahren vor 2022 übernommen haben. So war es, bedingt durch Nullzins-Politik der EZB, für Immobilienentwickler bis 2021 durchaus üblich Immobilien zu erwerben, die man eigentlich garnicht brauchte aber später irgendwann einmal verwerten wollte. Möglich machten es die günstigen Zinsen, welche vollfinanzierte Immobilien nicht zur Belastung des Portfolios machten. Dies änderte sich 2022 schlagartig, als die Zinsen dramatisch anstiegen.
Bedingt durch die gestiegenen Zinsen mussten die Immobilienverwalter und -investoren ihre Bilanzen korrigieren, weil die mit Fremdkapital finanzierten Immobilien Minusbeträge verursachten. Anleger erhielten dadurch oft keine Dividende mehr, weil die börsennotierten Unternehmen ihre Finanzen neu ordnen mussten und den Rotstift zuerst bei der Gewinnausschüttung ansetzten.
Viele Immobilienentwickler und sonstige institutionelle Investoren mussten sich in dieser Zeit schnell von ihren finanzierten Immobilien trennen, da diese durch die hohen Zinsen nicht mehr zu halten waren. Da sich 2022 die Nachfrage auf dem Immobilienmarkt deutlich abgekühlt hatte (z.T. bedingt durch die hohen Zinsen), mussten die Investoren oft mit großen Verlusten verkaufen. In vielen Fällen fand sich auch kein Käufer, was für viele Unternehmen das "Aus" bedeutete. 2023 war das Jahr der Pleiten der Immoblienentwickler, ein Ende ist noch nicht wirklich in Sicht.
Es sind unsichere Zeiten. Der aktuelle Durchschnittszins für 10jährige Immobilienkredite liegt 2024 bei durchschnittlich 4 Prozent (bei ausgezeichneter Bonität, sonst höher). Die Kredit-Vergabepolitik der Banken ist sehr defensiv geworden. Die Banken verlangen mehr Sicherheiten und prüfen genauer, als noch vor zwei Jahren, ob sie einer Finanzierung für eine Immobilie zustimmen.
Ab dem 3. Quartal 2022 ließ sich in Deutschland selbst in einigen Metropolregionen ein erster leichter Abwärtstrend bei den Immobilienpreisen erkennen. Dabei sind die Immobilienpreise beispielsweise in Hamburg um 1,69 % gesunken. Obwohl sich der Immobilienmarkt noch nicht in einem Crash befand fielen die Preise bereits. Dies war ein erstes Zeichen dafür, dass sich der Immobilienmarkt nur abkühlen wird und ein Immobiliencrash verhindert werden kann.
Auch in den USA verliefen die Immobilienjahre 2022 und 2023 turbulent. Im Oktober 2023 erreichte der durchschnittliche Zinssatz für ein 30jähriges Festdarlehen einen Höchstwert von 7,79%. Diese Werte sorgen für einen massiven Rückgang des Kaufinteresses, was sich auch in den Konjunkturdaten der beteiligten Sektoren, wie der Bauwirtschaft, widerspiegelte.
2024 sinken die Kreditzinsen in den USA wieder unter 7%. Eine weitere Tendenz nach unten ist zu erkennen. Analysten erwarten für 2024 von der FED eine Korrektur der Zinsen nach unten. Dies sollte den Immobilienmarkt und alle beteiligten Sektoren wieder beleben und das allgemeine Wirtschaftswachstum ankurbeln.
Insgesamt lässt sich ein Abwärtstrend erkennen, welcher einen Immobiliencrash letztendlich verhindern sollte. Die Dynamik von Angebot und Nachfrage nach Wohnraum ist momentan nicht von den Marktpreisen entkoppelt, was das Risiko einer Immobilienblase dämpft.
Die Wahrscheinlichkeit eines Zusammenbruchs des Immobilienmarktes ist 2024 sehr gering, allein die Preise werden sich an die aktuelle Marktsituation anpassen.
Was nach einer mittleren Krise aussieht könnte den Besitzern von Immoblien 2024 gut gefallen. Die Nachfrage an Wohnraum ist ungebrochen hoch, was die Mietpreise steigen lässt. Wir vergleichen, was das Immobilienjahr 2024 für Käufer, Eigentümer, Vermieter und Mieter bereithält:
Vermieter von Wohnungen
2024 wird das Jahr der Vermieter. Wer als Vermieter 2024 eine Wohnung oder ein Haus vermietet wird von der steigenden Nachfrage profitieren können. Nicht nur durch die steigende Zunahme der Zuwanderung nach Deutschland hält die Nachfrage nach Wohnraum ungebrochen hoch.
Auch dadurch, dass die Bundesregierung 2022 und 2023 ihre Wohnungsbauziele nicht im Ansatz erreicht hat besteht großer Bedarf an Wohnungen. Dies gilt insbesondere für Metropolen und deren Speckgürtel, wo für die meisten Menschen durch die Arbeit der Lebensmittelpunkt ist. Auch Zuwanderer zieht es immer mehr in urbane Zentren, weil dort die soziale Community meist besser ausgepägt ist. Das Ergebnis dieses Trends ist 2024 eine Steigerung der Mietpreise in den Metropolen bis zu 8,6%.
Da Angebot und Nachfrage das Preisbarometer sind, wird sich Vermieten für die nächsten Jahre noch lohnen. Problematisch wird es jedoch für Vermieter außerhalb der urbanen Zentren, da diese Wohnungen im Durchschnitt weniger nachgefragt werden. Vermietbar sind aber in Deutschland quasi alle Wohnungen. Nur in Gebieten weit außerhalb der Metropolen muss man als Vermieter dafür große Preisabschläge in Kauf nehmen.
Mieter
Wer 2024 noch eine bezahlbare Mietwohnung hat oder ein gemietetes Haus sein eigen nennt, der sollte sich in diesem Jahr nach Möglichkeit nicht neu orientieren. Der Mietmarkt hat seit 2023 einen deutlichen Aufschwung genommen, was sich in den aktuellen Mietpreisen widerspiegelt. Wer sich allerdings zur Ruhe setzen will und den direkten Bezug zur nächsten Metropole nicht (mehr) braucht, der hat auch 2024 gute Optionen. Da die Nachfrage nach Wohnraum im ländlichen Raum nicht deutlich gestiegen ist kann man auf dem Dorf oder in wenig industrialisierten Gegenden immer noch ein Schnäppchen machen.
Käufer
Wer sich mit dem Gedanken trägt sich eine Wohnimmobilie zu kaufen sollte dieses Vorhaben noch ein paar Monate oder vielleicht auch Jahre verschieben. Die Bauzinsen befinden sich momentan auf eine sehr hohen Nivau, was den Kauf mit Fremdkapital meist unattraktiv macht. Bis auf wenige Ausnahmen gibt es auch kaum staatliche Anreize für einen Kauf. Interessant ist es jedoch für Familien mit mindestens zwei Kindern. Für diese Bevölkerungsgruppe halten Bund und Länder verschiedene Förderungsmöglichkeiten bereit.
Für Käufer mit größeren Eigenkapitalreserven ist 2024 das Jahr für den günstigen Erwerb von Immobilien.
"Des einen Freud' ist des anderen Leid."
Wer nicht auf Fremdkapital bei Kauf einer Immobilie angewiesen ist, der sollte die Schwäche des Marktes dieses Jahr ausnutzen und auf Shoppingtour gehen. Durch unattraktive Finanzierungsmodalitäten steht der Kauf von Immobilien für die meisten Interessenten für 2024 nicht auf ihrer to-do-Liste. Man wartet auf bessere Zeiten. Dieser Umstand macht es einem solventen Käufer 2024 einfach beim Kauf von Immoblien ein Schnäppchen zu machen. Auch der Verhandlungsspielraum ist viel größer, da Verkäufer oft unter enormen Verkaufsdruck stehen.
Verkäufer
2024 sollte man keine Immoblie verkaufen, wenn man nicht muss. Wer sich 2024 gezwungener Maßen von seiner Immobilie trennen muss, der sollte keine Wunder erwarten. Der Markt ist faktisch nicht vorhanden, was für Verkäufer bedeutet, dass er an der Preisschraube drehen muss, um seine Immobilie verkaufen zu können. Ausnahmen gibt es jedoch immer noch in großen Metropolen, wie München oder Berlin. Hier ist die Nachfrage nach Kaufimmobilien nach wie vor groß, auch durch das Interesse ausländischen Investoren. Ansonsten können wir 2024 Verkäufern nur raten ihre Immobilie jetzt nicht zu verkaufen und stattdessen zu vermieten. Wer es sich finanziell leisten kann, der sollte mit dem Verkauf warten, bis sich die Nachfragesituation und die Finanzierungsbedingungen wieder gebessert haben.
Das Sprichwort sagt: "Geteiltes Leid ist halbes Leid." Ähnlich betrachten es auch die Finanzexperten, wenn es um Kapitalanlagen geht. Sie sprechen dann von einer Diversifikation, also einer Aufteilung des investierten Kapitals auf unterschiedliche Finanzprodukte und Anlageklassen. Diese Methode soll das Risiko von Verlusten im Portfolio begrenzen.
Investiert man als Anleger nur in eine einzige Anlageklasse, dann begibt man sich in eine sehr hohe Risikoklasse, da ein Verlust immer möglich ist. Legt man sein Geld ausschließlich in einer Aktie an, droht akut der Totalverlust. Investiert man nur in risikoarme Produkte, dann erwirtschaftet man keine oder wenig Rendite. Man braucht eine gesunde Mischung, ein diversifiziertes Portfolio.
Grundsätzlich sollte ein Portfolio insgesamt ausgewogen sein, wie das magische Dreieck der Geldanlage zeigt. Die drei Ziele der Geldanlage sind voneinander abhängig:
Diese drei Ziele sind nicht gleichzeitig miteinander vereinbar. Priorisiert man bei einer Geldanlage zum Beispiel hohe Rendite, muss man Abstriche bei der Sicherheit der Kapitalanlage in Kauf nehmen. Außerdem kann dieses Investment die Liqidität stark beeinträchtigen. Wählt man eine Anlage, die sicher ist und die Liquidität nicht stark beeinflusst kann man nur eine geringe Rendite erwarten.
Der Ertrag eines Portfolios richtet sich nach der Risikobereitschaft des Investors. Eine hohe Rendite hat immer den Preis des hohen Risikos. Wo die persönliche Schmerzgrenze liegt, das entscheidet jeder Investor für sich. Umso höher das Risiko, desto höher ist auch der mögliche Totalverlst bei einer Geldanlage.
Ein weiteres Krierium bei der Auswahl ist die Laufzeit der Anlage. Viele Anlageprodukte erwirtschaften bei langen Laufzeiten bessere Renditen. Das Kapital ist allerdings für diesen Zeitraum gebunden und nicht für andere Anlagen verfügbar.
Das persönliche Portfolio richtet sich zum einen nach der eigenen Risikobereitschaft und zum anderen nach dem tatsächlich (freien) zur Verfügung stehenden Kapital. Auf gar keinen Fall soll man sich Geld leihen bzw. einen Kredit aufnehmen, um eine Kapitalanlage zu finanzieren!!
Wer erfolgreich diversifiziert anlegen möchte, der sollte sein Portfolio wie folgt gestalten:
Diversifikation bezüglich:
Warum ist die Immobilienblase bisher noch nicht geplatzt?
Eigentlich ist die Blase schon geplatzt, jedoch nicht in dem Umfang, wie viele Anlysten und Fachleute es vorhergsagt haben. Die Spekulationsblase ist 2022/23 geplatzt, was für zahlreiche Immobilienentwickler 2023 ein jähes Ende bedeutete.
Immobilien auf Vorrat und zu geringen Zinsen kaufen, dann ein wenig warten und mit 10-20% Aufschlag wieder verkaufen. Dieses Geschäftsmodell war einmal... Die Spekulationsgeschäfte bei Wohnimmobilien sind 2024 nicht mehr attraktiv und gehören somit der Vergangenheit an.
Experten erwarten, dass sich 2024 der Trend einer langsamen Korrektur der Immoblienpreise weiter fortsetzen wird. Diese Korrekturen können je nach Zustand und Lage der Immobilie bis zu 10% des gegenwärtigen Marktwertes ausmachen. Einige Anlaysten rechnen sogar mit bis zu 15% Abschlag.
Ansonsten sind sich die Analysten, Fachleute und sonstige Propheten der Immobilien- und Finanzbranche darüber einig, dass es 2024 kein erkennbares Blasenrisiko bei Immobilien für Deutschland geben wird. Eine Korrektur der Preise gilt allerdings als gesetzt.
Eine Ausnahme dieser Entwicklung werden weiterhin Wohnimmobilien in großen Metropolen sein. Für diesen Sektor wird auch für 2024 eine Steigerung der Preise erwartet. Dies gilt aber nur für Wohnimmobilien, bei Gewerbeimmobilien ist die Lage anders.
Es gibt nach Angaben der Experten momentan auch keine erkennbaren Gründe, die für einen Totalcrash im Immobiliensektor oder gar eine Finanzkrise sprechen würden.
Heino Zießnitz
...immer am Zahn der Zeit - und manchmal auch voraus...
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