Reputationsratgeber
Wann platzt die immobilienblase?
Autor: Heino Zießnitz · Zuletzt aktualisiert: 24.01.25
Immobilien · 8 Min. Lesedauer
"Immobilienblase" - dieser Begriff ist im deutschen Sprachgebrauch längst zum geflügelten Wort geworden und symbolisiert den Inbegriff von Panik. Achtung Achtung! Verkaufen Sie am besten heute noch ihre Immobilie, bevor sie morgen wertlos ist. Das ist und war für viele Immobilienbesitzer das Signal zum übereilten Verkauf. Wir raten in dieser Situation trotzdem zur Besonnenheit. Informieren Sie sich gründlich und lassen Sie sich beraten, bevor Sie Dinge tun, die Sie später bereuen.
Gibt es aktuell eine Immobilienblase in Deutschland?
Und wird es im Jahr 2025 zu einem Zusammenbruch des Immobilienmarktes in Deutschland kommen?
Antwort:
Es gibt in Deutschland keine Anzeichen für eine Immobilienblase. Im Moment ist der Immobilienmarkt völlig intakt. Das Kaufinteresse ist stabil und die Immobilienpreise steigen zwischen 2 und 4%. Allein im ländlichen Raum geht die Nachfrage nach Immobilien leicht zurück, somit sinken auch die Preise für diese Immobilien leicht.
Die Immobilienblase entsteht in einem Zeitraum, in dem die Käufer bereit sind für Immobilien stark überhöhte Preise zu bezahlen. Die Ursache für diese inflationäre Erscheinung ist ein eingeschränktes Angebot auf dem Markt sowie niedrige Zinsen. Dieser Effekt erreicht seinen Höhepunkt, wenn die Preisgrenze für Immobilien ausgereizt ist.
Durch Zinssteigerungen oder Rückgang des Kaufinteresses fallen die Preise nach diesem Höhenflug aprupt wieder auf ein normales Niveau zurück. Wenn das Fass umgangssprachlich bis zum Überlaufen voll ist zerplatzt die Blase.
Wie entsteht eine Immobilienblase?
Das Entstehen einer Immobilienblase ist kein spontaner Vorgang. Eine Immobilienblase wächst langsam und stetig. Für das Entstehen und das Wachsen einer Immobilienblase müssen einige Faktoren gegeben sein.
Hier die wichtigsten Voraussetzungen für eine Immobilienblase:
- die Zentralbanken senken den Leitzins
- Zinsen für Sparguthaben und Kredite sinken, es lohnt sich nicht mehr Geld konventionell zu sparen
- es besteht großes Interesse am Immobilienkauf bei privaten als auch bei institutionellen Käufern und Investoren
- trotz hoher Nachfrage gibt es nur ein begrenztes Angebot an Immobilien
- Folge: Die Preise gehen durch die Decke
- Jeder versucht eine Immoblie zu erwerben, um sie mit Gewinn weiter zu verkaufen
Die Entwicklung einer Immobilienblase tritt meist bei allgemeiner Überbewertungen von Immobilien auf. In solchen Phasen zahlen Käufer utopische Preise. Die Kaufpreise sind vom Sachwert der Immobilie entkoppelt. Die zu erzielenden Mietpreise wachsen nicht mit bzw. stagnieren, obwohl der Kaufpreis der Immobilie stark gestiegen ist. Auch die Löhne steigen in dieser Periode nicht prozentual zur Immobilienpreiskurve an.
Der Markt ist von diesem Vorgang irgendwann überfordert, die Immo-Preise fallen. Wenn dieser Preisverfall aprupt stattfindet, dann platzt symbolisch die Blase.
Was passiert bei einem Immobiliencrash?
Auf eine geplatzte Immobilienblase folgt in der Regel ein Crash. Der Durchschnittspreis eines Hauses im Markt ist, wenn es eine Immobilienblase gibt, deutlich höher als sein echter Wert auf der Grundlage der Fundamentaldaten. Dies ist beispielsweise auf die übermäßige Kreditvergabe zurückzuführen, die zum Immobilienkauf annimieren sollte. Nach einer geplatzten Immobilienblase fallen die Preise wieder auf ein normales (nicht überbewertetes) Niveau zurück.
Die Immobilienpreise in der westlichen Welt wurden durch die Finanzkrise von 2007-2008 erheblich und dauerhaft beeinträchtigt. Im vierten Quartal 2008 und im ersten Quartal 2010 fielen die Immobilienpreise in den USA um 7,1 % bzw. 7 %. Dies waren die stärksten Rückgänge in den 19 aufeinanderfolgenden Quartalen mit negativer Immobilienpreisentwicklung.
Zwischen 2008 und 2009 fielen die Hauspreise im Vereinigten Königreich um bis zu 15 %. Dies war ein schnellerer und stärkerer Rückgang als in den USA. Erst 2014 konnte das Vereinigte Königreich die Verluste ausgleichen und die Preise auf das Durchschnittsniveau von 2007 anheben.
Die damalige Finanzkrise wird auf eine sogenannte "Subprime"-Krise zurückgeführt. Bei dieser Krise vergaben viele Banken Hypotheken an Kreditnehmer, die nicht in der Lage waren, ihre Schulden jemals zurückzuzahlen. Dies lag daran, dass die Hypotheken durch Wertpapiere mit überhöhtem Wert abgesichert wurden, was letztlich die Immobilienblase zum Platzen brachte, als der Markt die unverhältnismäßige Kreditvergabe bemerkte. Dadurch crashte auch das globale Finanzsystem.
Was wären die Folgen, wenn die Immobilienblase platzt?
Platzt die Immobilienblase, so kann man diesen Effekt mit einem reinigenden Gewitter vergleichen. Ein überhitzter Immobilienmarkt mit Mondpreisen wird wieder abgekühlt und reguliert den Markt wieder auf einen normales Niveau. Bei einer Immobilienblase gibt es erfahrungsgemäß weniger Gewinner als Verlierer.
Für Besitzer von Immobilien, die ihre Häuser voll bezahlt haben, ist eine Immobilienblase im Prinzip gefahrlos. Einziges Problem für Immoblienbesitzer ist, dass der Marktwert der Immobilie während der Zeit nach der geplatzten Immobilienblase kurzfristig fällt, da die Nachfrage und Kauflust für einen bestimmten Zeitraum verhalten ist. Erfahrungsgemäß steigen die Preise für Immobilien nach einer geplatzten Immoblienblase wieder. Man sollte eine Immobilie also nicht in dieser Phase verkaufen.
Anders sieht es aus, wenn man z.B. durch Ehescheidung oder Erbschaft in einer Erbengemeinschaft zum Verkauf gezwungen ist. Die geringe Nachfrage auf dem Markt lässt die Immoblienpreise zum großen Teil sinken. Käufer haben gegenüber den Verkäufern den längeren Arm und können vielversprechende Rabatte beim Hauskauf raushandeln. Wunschpreise lassen sich für Verkäufer in der Zeit nach einer Immobilienphase selten durchsetzen.
Obwohl zunächst nur die Hausbesitzer und Immobilieninvestoren unter einem Immobiliencrash leiden, sind die Auswirkungen auf die Gesamtwirtschaft noch viel gravierender. Besonders die Bauwirtschaft ist stark von einem gesunden Immobilienmarkt abhängig.
Der Wert eines Eigenheims macht einen beträchtlichen Teil des Vermögens einer Durchschnittsperson aus und gibt ihr die Sicherheit, Geld auszugeben. Dieses Selbstvertrauen wird bei einem Crash zerstört, und manche Menschen werden in neue Schuldverhältnisse gezwungen, die entstehen, wenn der Wert ihres Hauses unter den Betrag fällt, den sie ursprünglich für die Immobilie bezahlt haben.
Dadurch wird das Konsumverhalten beeinflusst, und die sinkende Nachfrage kann sich auf die gesamte Wirtschaft ausbreiten, was unter anderem den Aktienkursen schadet und auch Auswirkungen auf die Makroökonomie hat.
Welche Rolle spielen die Banken?
Die Nachfrage nach Immobilien wurde durch die Niedrigzinspolitik der EZB angefeuert, wie wir es in den Jahren vor 2022 erlebt haben. Die Banken vergaben Kredite für Immobilien ohne strenge Prüfung und oft ohne ausreichende Sicherheiten. Private Käufer und institutionelle Investoren waren gut gelaunt auf Einkaufstour und erwarben mit günstigen Krediten teils stark überteuerte Immobilien.
Mit Beginn der Zinssteigerungen infolge Ukrainekrieg und anderen geopoltischen Verwirrungen seit 2022 reagieren die Banken bei der Vergabe von Krediten zunehmend zurückhaltend, um weitere Risiken zu minimieren.
Die Folgen der neuen Zinspolitik der EZB bekamen auch Banken zu spüren. Auch sie mussten ihre Bilanzen korrigieren, was teilweise zu hohen Verlusten führte. Diese Korrekturen hatten verschiedene Gründe:
- die im Eigentum der Banken befindlichen Immobilien hatten durch die Zinserhöhung einen Wertverlust. Somit mussten alle Immobilienwerte im Portfolio der Banken korrigiert werden. Dies sorgte für enorme Abwertungen der Liquidität der Banken.
- Banken haben und hatten durch die Zinserhöhung plötzlich eine Vielzahl an "faulen Krediten" bzw. Finanzierungen, die potentiell sehr risikobehaftet sind. Die Rückzahlungsquote sank durch das erhöhte Risiko der Insolvenzen und Zwangsversteigerungen.
- Vorhandene Sicherheiten von Krediten wurden teilweise wertlos bis weniger belastbar, sodass diese teilweise abgeschrieben werden mussten, weil es zu Kreditausfällen kam. Dies hatte unterschiedliche Folgen für die Käufer und Besitzer von Immobilien.
Beugen Sie der Immobilienblase vor und investieren diversifiziert
Das Sprichwort sagt: "Geteiltes Leid ist halbes Leid." Ähnlich betrachten es auch die Finanzexperten, wenn es um Kapitalanlagen geht. Sie sprechen dann von einer Diversifikation, also einer Aufteilung des investierten Kapitals auf unterschiedliche Finanzprodukte und Anlageklassen. Diese Methode soll das Risiko von Verlusten im Portfolio begrenzen.
Investiert man als Anleger nur in eine einzige Anlageklasse, dann begibt man sich in eine sehr hohe Risikoklasse, da ein Verlust immer möglich ist. Legt man sein Geld ausschließlich in einer Aktie an, droht akut der Totalverlust. Investiert man nur in risikoarme Produkte, dann erwirtschaftet man keine oder wenig Rendite. Man braucht eine gesunde Mischung, ein diversifiziertes Portfolio.
Grundsätzlich sollte ein Portfolio insgesamt ausgewogen sein, wie das magische Dreieck der Geldanlage zeigt. Die drei Ziele der Geldanlage sind voneinander abhängig:
- Rendite
- Sicherheit
- Liquidität
Diese drei Ziele sind nicht gleichzeitig miteinander vereinbar. Priorisiert man bei einer Geldanlage zum Beispiel hohe Rendite, muss man Abstriche bei der Sicherheit der Kapitalanlage in Kauf nehmen. Außerdem kann dieses Investment die Liqidität stark beeinträchtigen. Wählt man eine Anlage, die sicher ist und die Liquidität nicht stark beeinflusst kann man nur eine geringe Rendite erwarten.
Der Ertrag eines Portfolios richtet sich nach der Risikobereitschaft des Investors. Eine hohe Rendite hat immer den Preis des hohen Risikos. Wo die persönliche Schmerzgrenze liegt, das entscheidet jeder Investor für sich. Umso höher das Risiko, desto höher ist auch der mögliche Totalverlst bei einer Geldanlage.
Ein weiteres Krierium bei der Auswahl ist die Laufzeit der Anlage. Viele Anlageprodukte erwirtschaften bei langen Laufzeiten bessere Renditen. Das Kapital ist allerdings für diesen Zeitraum gebunden und nicht für andere Anlagen verfügbar.
Das persönliche Portfolio richtet sich zum einen nach der eigenen Risikobereitschaft und zum anderen nach dem tatsächlich (freien) zur Verfügung stehenden Kapital. Auf gar keinen Fall soll man sich Geld leihen bzw. einen Kredit aufnehmen, um eine Kapitalanlage zu finanzieren!!
Wer erfolgreich diversifiziert anlegen möchte, der sollte sein Portfolio wie folgt gestalten:
Diversifikation bezüglich:
- der Anlageklassen
- der Anlageregionen
- der Anlagebranchen
- des Anlagezeitraums
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Heino Zießnitz
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