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Autor: Heino Zießnitz · Zuletzt aktualisiert: 13.06.24
Immobilien · 10 Min. Lesedauer
Preisentwicklung und Zinsentwicklung: Die Immobilienpreise werden bereits ab 2024 deutlich sinken, hauptsächlich aufgrund hoher Hypothekenzinsen (3,5-4,5%) und der wachsenden Unsicherheit bei Käufern. Die Preise für Eigentumswohnungen und Wohnhäuser werden voraussichtlich um 4-5% fallen. Ausnahmen bei dieser Entwicklung sind einige Metropolregionen (Berlin, Potsdam, München, Frankfurt)
Mieten und Neubau: Mieten werden trotz sinkender Kaufpreise weiter steigen, getrieben durch stockenden Wohnungsbau und zunehmendes Bevölkerungswachstum (durch Einwanderung). Der Neubau bleibt mindestens bis 2025 noch hinter den Zielvorgaben der Regierung zurück, was den Wohnungsmangel verschärft und die Mieten bersonders in den urbanen Gebieten erhöht.
Baumaterialien und Baukosten: Die Verfügbarkeit von Baumaterialien und Handwerkern hat sich verbessert, jedoch bleiben die Baukosten hoch. Dies beeinträchtigt die Rentabilität von Neubauprojekten.
Investitionen und Markterwartungen: Investitionen und Transaktionen sind rückläufig, da Marktteilnehmer abwarten. 2025 wird eine Neujustierung der Markterwartungen erwartet, wobei viele Verkäufer Preisabschläge hinnehmen müssen.
Langfristige Prognose bis 2030: Bis 2030 wird eine steigende Nachfrage die Immobilienpreise -insbesondere in Großstädten- um bis zu 60% erhöhen. Wohnimmobilien werden sich positiv entwickeln. Gewerbeimmobilien werden aufgrund hoher Investitionen in energetische Sanierungen und anderen Marktunsicherheiten (zunehmender Trend zu Homeoffice etc.) zunehmend ein unkalkulierbares Risiko bedeuten. Diesedr Trend wird sich auch bis 2040 und darüber hinaus fortsetzen.
Die Entwicklung des deutschen Immobilienmarktes 2024 wird durch eine Reihe von dynamischen, teils gegenläufigen Trends gekennzeichnet.
Preisentwicklung bei Immobilien
Der bundesweite Durchschnitts-Kaufpreis für Eigentumswohnungen lag 2023 bei 3.491,00 €, der für Wohnhäuser bei 2.866,00 €. Der Markt erlebt 2024 einen leichten Preisrückgang im Vergleich zum Vorjahr. Hohe Zinsen und eine daraus resultierende Verunsicherung der Käufer tragen zu dieser Entwicklung bei. Auch hochpreisige Immobilien, wie Luxusvillen in begehrten Lagen, finden nicht mehr so leicht Käufer, was auf einen übersättigten Markt oder eine Preisüberhitzung in der Vergangenheit hindeutet.
Anstieg der Mieten
Trotz des Preisverfalls bei Immobilienkaufpreisen steigen die Mieten, insbesondere bei Neuverträgen. Dieser Trend wird durch einen stockenden Wohnungsbau und ein kontinuierliches Bevölkerungswachstum in Deutschland angetrieben. Der Mangel an verfügbarem Wohnraum, insbesondere in städtischen Gebieten, führt zu einem Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage, das die Mieten in die Höhe treibt. Auch die gestiegenen Bau- und Finanzierungskosten treiben diese Entwicklung voran. Bestehende Mieter sind durch gesetzliche Regelungen wie die Mietpreisbremse und Kappungsgrenzen teilweise geschützt, was zu einer Zweiteilung des Mietmarktes führt.
Zinsentwicklung und Hypotheken
Die Hypothekenzinsen bewegen sich zwischen 3,5 und 4,5 %. Diese relativ hohen Zinsen im historischen Vergleich belasten die Finanzierbarkeit von Immobilienkäufen und haben einen dämpfenden Effekt auf die Nachfrage. Experten empfehlen Käufern eine längere Zinsbindungsfrist, da die Zukunft der Zinsentwicklung ungewiss ist.
Verfügbarkeit von Baumaterialien und Handwerkern
Nach Engpässen in der Vergangenheit hat sich die Situation im Baugewerbe etwas entspannt. Materialien und Handwerker sind wieder besser verfügbar. Einzig bei mineralischen energieintesiven Baustoffen, wie Ziegel und Fliesen, gibt es teiweise noch Lieferschwierigkeiten. Handwerker im Bereich der energetischen Sanierung (Dachdecker, Elektriker, Heizungsinstallateure) haben weiterhin volle Auftragsbücher und somit entsprechende Wartezeiten. Allerdings bleiben die Baupreise auf einem hohen Niveau. In keinem Bereich sind die Preise gesunken. Die hohen Baukosten wirken sich auf die Rentabilität von Neubauprojekten aus. Der einzige positive Aspekt ist 2024 und in den kommenden Jahren, dass keine Bauprojekte mehr wegen Material- oder Handwerkermangel auf der Strecke bleiben müssen.
Weitere Preisentwicklung
Die Immobilienpreise im Jahresdurchschnitt 2024 sinken um 4-5 %. Der reale Preisverfall wird aufgrund der Inflation noch höher ausfallen. Diese Entwicklung deutet auf eine Marktkorrektur hin, nachdem in den Vorjahren starke Preisanstiege verzeichnet wurden. Allerdings gibt es noch Hoffnung, denn Mitte des Jahres 2024 wird von den Experten eine Stabilisierung bzw. Seitwärtsbewegung der Preise erwartet.
Investitionen und Transaktionen
Große Investitionen und Transaktionen waren 2023 extrem rückläufig, was auf eine abwartende Haltung der Marktteilnehmer hindeutet. Allein im Q1/2023 reduzierte sich das Transaktionsvolumen um die Hälfte. Einige große Deals fanden 2023 trotzdem statt, jedoch zu geringeren Preisen als erwartet. 2024 deutet auf eine Neujustierung des Marktes hin, denn die aktuelle Situation wird den Verkäufern deutliche Preisabschläge abverlangen.
Neubauaktivität
Die Neubauaktivität bleibt weit hinter den Zielvorgaben zurück. 2022 wurden statt der von der Bundesregierung geplanten 400.000 Wohnungen nur 295.300 Einheiten fertiggestellt. 2023 waren es nur noch 245.000 Wohnungen. Eine Fortsetzung dieses Trends wird erwartet. Dies verschärft den Wohnungsmangel, insbesondere in Ballungszentren, und trägt zu steigenden Mieten bei. Der Rückgang der Neubautätigkeit ist teilweise auf die gestiegenen Zinsen und die allgemeine wirtschaftliche Unsicherheit zurückzuführen.
Ein positiver Aspekt ist dabei, dass die Zahlen für Neubauten deutlich hinter dem Bedarf zurückbleiben, was die Preise der Bestandsimmobilien für die nächsten Jahre einigermaßen stabil bleiben lässt.
Bevölkerungswachstum und Wohnungsnachfrage
Die Bevölkerung in Deutschland wächst, insbesondere in den Metropolregionen. Dies erhöht den Druck auf den Wohnungsmarkt und führt zu weiter steigenden Preisen, insbesondere in gefragten Lagen. Die nicht abnehmende Zuwanderung nach Deutschland verschäft die Situation auf dem Wohnungsmarkt zusätzlich. Durch den Zuzug von Arbeitskräften und Flüchtlingen rechnen Marktbeobachter 2024 damit, dass ca.700.000 Wohnungen fehlen werden.
Auch die Marktpreise für Mietwohnungen werden in diesem Zusammenhang teilweise verzerrt bzw. unterlaufen, da die Jobcenter und Sozialämter für diese Bevölkerungsgruppe auch Mieten oberhalb der vorgeschriebenen Grenzen übernehmen. Einen positiven Aspekt in dieser Situation gibt es allerdings für Vermieter, deren Rendite sich durch steigende Mieteinnahmen weiterhin erhöhen wird.
Gehen wir davon aus, dass die Bevölkerung bis 2030 in Deutschland auf ca. 85 Millionen Menschen angewachsen ist, dann wird deutlich, dass der Immobilienmarkt durch die steigende Nachfrage weiterhin unter Druck steht. Das bedeutet in der Folge, dass die Preise für Immobilien weiterhin hoch bleiben werden bzw. stark ansteigen werden. Das gilt aber nicht für alle Immobilien gleich.
Wo eine hohe Nachfrage nach Wohnraum besteht, werden sich bis 2030 die Kauf- und Mietpreise stark nach oben bewegen. Dies gilt hauptsächlich für urbane Zentren, in denen Wohnraum knapp bleiben wird. Aber es gibt auch Verlierer bei dieser Entwicklung. Städte und Gegenden, in denen durch den Strukturwandel große Industriezweige (Stahl, Kohle) wegfallen oder ausgedünnt werden leiden unter deutlich abnehmender Nachfrage auf dem Immobilienmarkt.
Vergleicht man die Entwicklung der Quadratmeterpreise von 2018 bis 2030 in den größeren Städten Deutschlands, dann wird deutlich, dass es bis 2030 bei den Preisen in urbanen Zentren eine deutliche Steigerung geben wird. Preissteigerungen bis zu 60% sind in einigen Metropolen realistisch.
Folgende Tabelle zeigt die zu erwartende Preisentwicklung bei Eigentumswohnungen im Vergleich von 2018 zu 2030 in den Großstädten Deutschlands
| Stadt | Preis 2018 / qm | Prognose 2030 | Entwicklung 2018 zu 2030 (in %) |
| München | 7.130,00 € | 11.400,00 € | + 60 % |
| Berlin | 3.890,00 € | 6.210,00 € | + 60 % |
| Hannover | 2.480,00 € | 4.110,00 € | + 62 % |
| Nürnberg | 3.020,00 € | 4.770,00 € | + 58 % |
| Bremen | 2.090,00 € | 3.280,00 € | + 57 % |
| Frankfurt/ Main | 4.680,00 € | 7.100,00 € | + 52 % |
| Hamburg | 4.330,00 € | 6.540,00 € | + 51 % |
| Stuttgart | 4.090,00 € | 6.340,00 € | + 55 % |
| Leipzig | 1.810,00 € | 2.530,00 € | + 40 % |
| Dresden | 2.140,00 € | 2.940,00 € | + 38 % |
(Prognose der SQUAREVEST Immobilienredaktion, Stand 05/2024)
Diese Berechnung kann natürlich nicht nur von der Guthabenseite betrachtet werden.
Geht man von den Inflationsraten der letzen 20 Jahre aus, so muss man für den dargestellten Zeitraum ca. 20 - 25 % Kaufkraftverlust durch die Inflation entgegensetzen.
Wohn- und Gewerbeimmobilien werden sich bis 2030 in unterschiedliche Richtungen entwickeln, wobei sich diese Divergenz nicht nur auf die beiden Hauptkategorien beschränkt, sondern auch innerhalb dieser Kategorien unterschiedliche Dynamiken zeigen werden.
Wohnimmobilienmarkt
Der Wohnimmobilienmarkt bis 2030 lässt eine insgesamt positive Preistendenz erwarten. Diese Entwicklung wird hauptsächlich durch Faktoren wie Bevölkerungswachstum, Urbanisierungstrends und den Wandel in den Haushaltsstrukturen bestimmt. Insbesondere in den Metropolregionen kann man mit einem anhaltenden Preisanstieg rechnen. Dieser Trend wird jedoch regional unterschiedlich sein, abhängig von den lokalen Wirtschaftsbedingungen, der Verfügbarkeit von Wohnraum und politischen Maßnahmen. In bestimmten Segmenten des Wohnimmobilienmarktes, wie Luxusimmobilien oder spezialisierten Wohnformen, werden abweichende Entwicklungen erwartet.
Gewerbeimmobilienmarkt
Die Lage bei Gewerbeimmobilien gestaltet sich weitaus komplexer. Bereits 2023 mussten einige Bauträger und Projektentwickler wegen der veränderten Rahmenbedingungen Insolvenz anmelden. Die Zukunft vieler gewerblicher Immobilienbesitzer- und Verwalter sieht nicht rosig aus. Ob sich dieser Zustand bis 2030 deutlich verbessern wird bleibt abzuwarten.
Trotzdem haben bestimmte Arten von Gewerbeimmobilien, wie Logistikzentren oder speziell genutzte Büroflächen, die aufgrund der steigenden Nachfrage nach E-Commerce und flexiblen Arbeitsmodellen werden eine Wertsteigerung erfahren. Andere Bereiche, wie z.B. der Einzelhandel in Innenstädten werden aufgrund veränderter Verbrauchergewohnheiten und des wachsenden Online-Handels unter Druck geraten. Weitere Faktoren, wie die Entwicklung der Arbeitswelt, technologische Innovationen und die zunehmende Bedeutung von Nachhaltigkeit und Energieeffizienz den Markt für Gewerbeimmobilien künftig beeinflussen.
Weitere Differenzierung innerhalb der Immobilienarten
Sowohl im Wohn- als auch im Gewerbeimmobiliensektor ist bis 2030 mit einer weiteren Ausdifferenzierung zu rechnen. Beispielsweise werden sich im Wohnsektor neue Wohnformen, wie Co-Living-Spaces oder seniorengerechte Wohnungen anders entwickeln, als traditioneller Wohnraum. Im Gewerbesektor werden sich neue Trends wie Mixed-Use-Immobilien, die verschiedene Nutzungsmöglichkeiten kombinieren, von klassischen Gewerbeimmobilien abheben.
Insgesamt ist der Immobilienmarkt bis 2030 von einer vielschichtigen, differenzierten Entwicklung geprägt, die eine genaue Beobachtung und Anpassungsfähigkeit seitens der Investoren, Entwickler und Nutzer erfordert. Entscheidend wird dabei sein, die spezifischen Trends und Bedürfnisse innerhalb der jeweiligen Marktsegmente zu erkennen und darauf angemessen zu reagieren.
Eine Analyse des deutschen Marktes für Gewerbeimmobilien zeigt bis 2030 eine drohende Fremdkapitallücke von 28 Milliarden Euro. Besonders betroffen sind das Bürosegment mit 17% sowie Highstreet-Retail-Investments mit 29% Kapitallücke. Diese Lücke wird künftig den Transaktionsmarkt beeinträchtigen, da Eigenkapital, welches sonst für neue Investitionen genutzt werden könnte, für Refinanzierungen benötigt wird. Es ist ab 2024 zu erwarten, dass das jährliche Transaktionsvolumen um 5-15% sinken wird. Etwa 19 Milliarden Euro der Finanzierungslücke werden bereits bis 2026 spürbar sein.
Von 2018 bis 2021 wurden viele Transaktionen wegen niedriger Zinsen mit hohem Fremdkapitalanteil finanziert, um Gesamterträge zu steigern. Ein Großteil dieser Finanzierungen wird bald auslaufen und muss in einem veränderten Marktumfeld zu schlechteren Bedingungen refinanziert werden, was die große Fremdkapitallücke erklärt.
Mit einem besonders hohen Anteil an Transaktionsvolumen sind Bürofinanzierungen besonders betroffen, da sie den größten Teil der Lücke ausmachen. Durch die gestiegenen Zinsen mussten Immobilienentwickler 2022/23 entsprechende Wertkorrekturen der Bilanzen vornehmen, was zu erheblichen Kapitallücken führte. Dies wird auch das Asset Management beeinträchtigen, wenn Kapital, welches ursprünglich für CapEx-Maßnahmen vorgesehen war, jetzt für Refinanzierungen eingesetzt werden muss.
Im Gegensatz dazu steht das Highstreet Retail-Segment, welches bereits unter Druck ist, mit einer Lücke von rund 4 Milliarden Euro. Hier sind die Risiken für Notverkäufe höher. Andere Sektoren wie Logistik, Hotel und Fach- sowie Supermärkte zeigen noch moderate Lücken und werden den Markt nicht wesentlich beeinflussen.
Die aufkommende Refinanzierungslücke stellt trotzdem keine marktweite Bedrohung dar, aber sie ist ein wichtiger Faktor, der in zukünftigen An- und Verkaufsentscheidungen berücksichtigt werden muss. Für eigenkapitalstarke Investoren eröffnet diese Situation neue Chancen.
Die letzten zwei Jahre haben deutlich gemacht, dass Betongold nicht immer zwingend wertstabil bleibt. Besonders bei Gewerbeimmobilien kam es in den vergangenen zwei Jahren zu zahlreichen Verlusten für Eigentümer und Anleger. Umso mehr müssen sich Immobilienentwickler und Eigentümer den neuen Trends der Immobilienwirtschaft stellen und diese nachhaltig verfolgen, um langfristig wirtschaftlichen Erfolg zu haben.
Mixed-Use-Immobilien als Zukunftsmodell
Der Trend geht zunehmend zu Immobilien, die verschiedene Nutzungsmöglichkeiten unter einem Dach vereinen können. Diese Mixed-Use-Immobilien, die Wohnraum, Büros, Einzelhandel und Freizeitmöglichkeiten miteinander kombinieren, bieten nicht nur die Antwort auf die veränderten Anforderungen im Zuge der Coronakrise, sondern tragen auch zu einer lebendigeren urbanen Umgebung bei. Mixed-Use-Immobilien bieten Stabilität und Vielfalt. Durch eine vielseitige Nutzung sind diese Immobilien gegen Schwankungen in einzelnen Branchen resistenter.
Revitalisierung statt Neubau
In Anbetracht des hohen CO2-Ausstoßes und Ressourcenverbrauchs im Bausektor gewinnt die Revitalisierung alter Gebäude an Bedeutung. Diese Strategie hilft nicht nur, den CO2-Fußabdruck zu reduzieren, sondern ermöglicht langfristig erhebliche Kosteneinsparungen. Die Renovierung und Modernisierung bestehender Strukturen wird als Schlüssel zur Erreichung der Klimaziele gesehen. Zudem bietet sie auf lange Sicht wirtschaftliche Vorteile.
Digitalisierung als Treiber des Wandels
Die Immobilienwirtschaft erfährt durch die Digitalisierung eine grundlegende Veränderung. Sie reicht von der Automatisierung interner Prozesse bis hin zur Einführung intelligenter Gebäudetechnologien. Die Digitalisierung beeinflusst nicht nur die Art und Weise, wie Gebäude verwaltet und genutzt werden, sondern auch, wie sie geplant und gebaut werden. Die Integration von Smart Parking und Energie-Management-Systemen sind nur bespielhaft für die fortschreitende Digitalisierung der Branche.
Ökologische und ökonomische Synergien im Energieverbrauch
Die Reduzierung des Energieverbrauchs bei Gewerbeimmobilien ist ein zentraler Faktor für Nachhaltigkeit. Die Kombination aus hochwertiger Gebäudedämmung, dem Einsatz erneuerbarer Energien und intelligenter Gebäudetechnik können bei Energieeffizienz und Kosteneinsparungen Hand in Hand gehen. Projekte wie das Centro Tesoro in München zeigen, wie innovative Energiekonzepte umgesetzt werden können. Mit einer einzigartigen Aufdach-Solaranlage mit einer Leistung von 430 Kilowatt bietet das Centro Tesoro den Mietern um 10% günstigeren Strom an (im Vergleich zu eingekauftem Strom).
Mobilitätskonzepte als integraler Bestandteil der Planung
Moderne Immobilienprojekte beinhalten zunehmend integrierte Mobilitätskonzepte. Dazu gehören nicht nur E-Ladestationen für Bikes und PKWs, sondern auch Annehmlichkeiten wie Duschen für Fahrradfahrer in Bürogebäuden. Diese Konzepte tragen zur Attraktivität der Immobilien bei und spiegeln den wachsenden Trend zur nachhaltigen Mobilität wider. In der Zukunft wird es keine Wohnanlage mehr geben, wo man sein E-Bike bzw. das Elektroauto nicht vor der Haustür laden kann.
Gesundheit und Wohlbefinden im Fokus
Der Trend hin zu einer gesunden Arbeits- und Lebensumgebung in Gewerbeimmobilien gewinnt zunehmend an Bedeutung. Dazu zählen Angebote für gesunde Ernährung, Fitnessmöglichkeiten und die Gestaltung von Arbeitsplätzen, die zu mehr Bewegung anregen. Diese Aspekte tragen nicht nur zum Wohlbefinden der Menschen bei, sondern erhöhen auch die Attraktivität der Immobilien für potenzielle Mieter.
Insgesamt zeigen diese Trends eine klare Entwicklung hin zu einer zukunftsorientierten, nachhaltigen und technologisch fortschrittlichen Immobilienwirtschaft, die sowohl ökologische als auch ökonomische Vorteile bietet und die Bedürfnisse der Menschen in den Mittelpunkt stellt.
Die Herausforderungen und Veränderungen, die auf Gewerbeimmobilien im Kontext mit der Wärmewende und der steigenden Anforderungen an Energieeffizienz zukommen, sind sehr umfangreich und komplex. Angesichts der nationalen und europäischen Vorgaben zur Energieeffizienz und CO2-Reduzierung werden Eigentümer und Betreiber von Gewerbeimmobilien, wie Industrie- und Handelsgebäuden, vor große Herausforderungen gestellt.
Energetische Sanierung und Neubau von Gewerbeimmobilien
Einer der wichtigsten Aspekte ist die energetische Sanierung bestehender Gewerbegebäude bis 2030. Zum Beispiel erhält das Bundeskanzleramt in Berlin ein neues, energieeffizientes Dach mit 3900 qm Schaumglasdämmung. Diese populistische Baumaßnahme soll die Bedeutung von energetischen Sanierungsmaßnahmen unterstreichen. Diese Sanierungen werden künftig nicht nur bei Wohngebäuden entscheidend sein, sondern auch im Gewerbebau. Sie sollen den gestiegenen energetischen Anforderungen gerecht werden und lang- und mittelfristig die Betriebskosten senken.
Einführung von Effizienzklassen für Gewerbeimmobilien
Ein weiterer zentraler Aspekt ist die geplante Einführung von Effizienzklassen für Gewerbeimmobilien in der Europäischen Union. Die Klassifizierung soll dazu beitragen, den Energieverbrauch transparenter zu machen und Immobilieneigentümer dazu anzuregen, ihre Gebäude energieeffizienter zu gestalten. Ziel ist es, dass alle Gebäude bis 2033 mindestens eine mittlere Effizienzklasse erreichen.
Neubauten und CO2-Emissionen
Es gibt ernsthafte Bestrebungen, alle Neubauten ab 2028 als Null-Emissionsgebäude zu errichten. Zusätzlich werden alle Neubauten mit Solaranlagen ausgestattet, sofern es technisch machbar und wirtschaftlich vertretbar ist. Ein Beispiel dafür ist die XXL-Logistikanlage „C3 Bremen“. Das Logistikzentrum ist auf der 80.000 qm großen Dachfläche mit einer Solaranlage ausgestattet und kann sich so (bis auf wenige Lastspitzen) selbst mit Strom versorgen.
Internationale Vorbilder und Regelungen
Länder wie die Niederlande sind in dieser Hinsicht bereits weiter fortgeschritten. Dort werden verschiedene Gewerbenutzungen unterschiedlich behandelt und es gibt ein System zur Überwachung der Energieeffizienz von Gebäuden. So zum Beispiel mussten in den Niederlanden Bürogebäude bis 2023 die Energieklasse C erreichen, um weiterhin betrieben werden zu können. Dieses Beispiel zeigt, dass ähnliche Regelungen auch in allen anderen EU-Ländern eingeführt werden müssen.
Finanzielle und technische Herausforderungen
Die Gewerbeimmobilienbranche steht vor der Herausforderung, einerseits den energetischen Anforderungen gerecht zu werden, andererseits wirtschaftlich vertretbare Lösungen zu finden. Für Eigentümer ist es schwierig die Balance zwischen technischer Machbarkeit von Sanierungsmaßnahmen und der finanziellen Umsetzbarkeit zu finden. Es bleibt eine Herausforderung die ökologischen Ziele mit ökonomischer Realität zu vereinbaren.
Markttrends und Investitionsverhalten
Die zunehmende Bedeutung von Energieeffizienz spiegelt sich auch in den künftigen Investitionstrends wider. Es gibt auf dem Markt ein gesteigertes Interesse an "grünen" Immobilien und nachhaltigen Investitionen. Die EU-Taxonomie-Verordnung legt fest unter welchen Bedingungen wirtschaftliche Tätigkeiten (wie Geldanlagen oder Immobilieninvestments) als nachhaltig eingestuft werden dürfen. Das Ziel dieser Verordnung ist es Anreize zu schaffen, die Unternehmen zu mehr Investitionen in grüne Technologien bewegen.
Die Immobilienpreise in Deutschland haben in den letzten Jahren einen rasanten Anstieg erlebt. Dieser Trend wird sich voraussichtlich bis 2050 fortsetzen, insbesondere in städtischen Gebieten. Getrieben wird diese Entwicklung durch wirtschaftliches Wachstum, niedrige Zinsen und eine starke Nachfrage. Die genaue Preisentwicklung hängt jedoch von globalen und lokalen wirtschaftlichen Bedingungen, Zinsentwicklungen, Baukosten und politischen Entscheidungen ab.
Der demografische Wandel durch eine alternde Bevölkerung und sinkende Geburtenraten wird den Immobilienmarkt erheblich beeinflussen. Eine erhöhte Nachfrage nach altersgerechten Wohnungen und Pflegeheimen ist zu erwarten, während in einigen ländlichen Regionen die sinkende Bevölkerungszahl zu einem Nachfragerückgang führen könnte.
Gleichzeitig wird der Trend zu kleineren Haushalten trotz sinkender Bevölkerungszahlen die Nachfrage nach kleineren Wohnungen und Micro-Apartments, besonders in Großstädten und Ballungszentren, steigen. Die zunehmende Verbreitung von Homeoffice und flexiblen Arbeitsmodellen wird Immobilientypen hervorbringen, die sowohl Wohn- als auch Arbeitsfunktionen unterstützen.
Während die Urbanisierung weiterhin voranschreitet, gewinnen auch Vororte und ländliche Gebiete an Attraktivität, angetrieben durch die Suche nach mehr Raum, einer natürlicheren Umgebung und bezahlbaren Wohnungen. Technologische Entwicklungen wie der Einsatz von 3D-Druck, nachhaltigen Baustoffen und Smart-Home-Technologien werden auch die Immobilienwirtschaft langfristig verändern.
Der Klimawandel und ein wachsendes Bewusstsein für Nachhaltigkeit beeinflussen zunehmend die Entwicklung und Sanierung von Immobilien. Energieeffizienz, umweltfreundliche Materialien und grüne Räume werden künftig wichtige Faktoren der Immobilienbranche sein. Ein nicht kalkulierbares Risiko ist die politische und wirtschaftliche Stabilität Deutschlands. Sie ist entscheidend für künftige Investitionen in den Immobilienmarkt. Politische Entscheidungen haben einen erheblichen Einfluss auf den Markt (Förderungern, Steuern, Mietrecht und Bauvorschriften). Wie sich die politische Lage nach der Wahl 2025 verändert bleibt abzuwarten.
Die Immobilienpreise unterliegen immer komplexen und vielschichtigen Einflüssen, die sich aber für die kommenden Jahre schwer prognostizieren lassen. Konjunkturelle und politische Gegebenheiten sind besonders in Deutschland wenig vorhersehbar.
Einkommensentwicklung
Die Immobilienpreise sind eng mit der Entwicklung der Einkommen verknüpft. Steigende Einkommen ermöglichen es den Käufern, in höherwertige Immobilien zu investieren, was zu einem Anstieg der Preise führt. Im Umkehrschluss können sinkende Einkommen zu einem Rückgang der Immobilienpreise führen, da die Kaufkraft abnimmt.
Dass die EInkommen in den kommenden Jahren bis 2030 steigen, das ist klar. Unklar ist aber in diesem Zusammenhang, ob die Inflation und die Steuerlast zu einem wirklichen Anstieg der Einkommen (der Mittelschicht) führen wird. Rechnet man bis 2030 mit etwa 7 Millionen weniger Fachkräften (Babyboomer gehen in den Ruhestand), dann werden wir einen Mindestlohn von etwa 20,00 Euro haben. Das bedeutet, dass Fachkräfte mit rund 30,00 € - 35,00 € entlohnt werden müssen. Das wiederum bedeutet, dass sich mehr Menschen Wohneigentum leisten können.
Zinsentwicklung
Zinsen spielen immer eine entscheidende Rolle auf dem Immobilienmarkt. Niedrigere Zinsen erleichtern die Kreditaufnahme und fördern den Erwerb von Immobilien, was zu steigenden Preisen führt. Steigende Zinsen dämpfen die Nachfrage und tragen somit zu einem Preisrückgang bei.
Die derzeit bestehende Hochzinsphase wird nach Ansicht von Experten bis 2030 vorbei sein, was die allgemeine Kreditaufnahme steigern wird. Rechnet man damit, dass mehr Menschen in Deutschland zunehmend älter werden ergibt sich theoretisch freier Wohnraum, da die Alten ihre Häuser verkaufen, um sich in kleineren und komfortablen Seniorenheimen niederzulassen. Dies könnte zu einem größeren Angebot auf dem Immobilienmarkt führen.
Immobilien als Anlageform
In unsicheren wirtschaftlichen Zeiten werden Immobilien als sichere Anlageform betrachtet, die Nachfrage und damit auch die Preise steigen. Dies zieht sowohl inländische als auch internationale Investoren an. Wird sich die wirtschaftliche Situation bis 2030 stabilisieren (wovon man ausgehen kann), dann verliert das Betongold wieder an Atraktivität für Anleger. Andere Anlageformen mit besseren Renditen werden dann von Investoren bevorzugt.
Bevölkerungsentwicklung und Urbanisierung
Die zunehmende Urbanisierung und der Trend zu kleineren Haushalten führen zu einer größeren Nachfrage nach Wohnraum in Städten. Dies führt zu einer Preiserhöhung, insbesondere in Metropolregionen, während gleichzeitig auch die Preise im Speckgürtel der urbanen Zentren steigen. Dieser Trend wird sich (mit Tendenz nach oben) in den kommenden Jahren weiter fortsetzen. Da die Nachfrage nach Wohneigentum bei "normalen" Zinsen in den nächsten Jahren weiter steigen wird, kann man davon ausgehen, dass auch der ländliche Raum zunehmend an Attraktivität für Käufer gewinnt.
Neubau und Baukosten
Die Bautätigkeit und die damit verbundenen (steigenden) Kosten sind weitere wichtige Faktoren. Hohe Zinsen, begrenzte Fördermittel, strenge Energievorschriften, Mangel an Handwerkern und steigende Baukosten hemmen die Neubautätigkeit. Ein geringeres Angebot bei steigender Nachfrage führt zu höheren Preisen auf dem Immobilienmarkt. Dieser Trend wird sich bis 2030 auf einem, für Bauherren erträglichem Nivau, relativieren. Experten gehen davon aus, dass die Zinsen auf ein niedrigeres Niveau sinken werden. Fördermittel werden nur noch eingeschränkt zur Verfügung stehen.
Die Entwicklung der Immobilienpreise in Deutschland bis 2030 ist von einer Reihe unsicherer Faktoren geprägt. 2024/ 2025 wird ein signifikanter Preisrückgang im Immobilienmarkt zu beobachten sein, der durch hohe Zinsen und eine zunehmende Unsicherheit unter den Käufern bedingt ist. Selbst hochpreisige Segmente, wie Luxusimmobilien werden von dieser Entwicklung betroffen sein, was auf eine Marktübersättigung durch frühere Preisüberhitzungen zurückzuführen ist.
Trotz des Rückgangs der Kaufpreise für Immobilien steigen die Mieten bis 2030, vor allem bei Neuverträgen, weiter stetig an. Dies ist auf einen stockenden Wohnungsbau und anhaltendes Bevölkerungswachstum zurückzuführen, was insbesondere in städtischen Gebieten zu einem Wohnungsmangel führt. Die Hypothekenzinsen, die zwischen 3,5 und 4,5 Prozent liegen werden, erschweren zusätzlich die Finanzierbarkeit von Immobilien und werden einen dämpfenden Effekt auf die Nachfrage haben.
Dies gilt allerdings nicht für alle Immobilienarten gleichermaßen. Wohnimmobilien werden sich für Eigentümer und Investoren bis 2030 positiv entwickeln, Gewerbeimmobilien hingegen bergen große Verlustrisiken. Durch erforderliche große Investitionen in energetische Sanierungen bleibt die Zukunft der Gewerbeimmobilien bis 2030 eher ungewiss (mit negativen Vorzeichen).
Trotz der derzeitigen Abschwächung wird bis 2030 eine steigende Tendenz bei den Immobilienpreisen erwartet. Diese Prognose basiert auf der Annahme, dass die Bevölkerung in Deutschland bis zu 2030 auf rund 85 Millionen Menschen anwächst. Diese steigende Nachfrage, besonders in urbanen Zentren, wird die Kauf- und Mietpreise weiter anfeuern. Besonders in Großstädten ist mit einer Preissteigerung von bis zu 60 Prozent zu rechnen. Die Nachfrage nach Immobilien im ländlichen Raum wird zunehmen. Auch dünn besiedelte Bundesländer, wie Mecklenburg-Vorpommern und Sachsen-Anhalt können bis 2030 von der steigenden Nachfrage nach EIgentum profitieren.
Dies gilt allerdings nicht für alle Immobilienarten gleichermaßen. Wohnimmobilien werden sich für Eigentümer und Investoren bis 2030 positiv entwickeln, Gewerbeimmobilien hingegen bergen große Verlustrisiken. Durch erforderliche große Investitionen in energetische Sanierungen bleibt die Zukunft der Gewerbeimmobilien bis 2030 eher ungewiss (mit negativen Vorzeichen).
Allerdings muss bei dieser Betrachtung auch der Einfluss der Inflation berücksichtigt werden, da er zu einem Kaufkraftverlust führt. Weitere Faktoren, wie demografische Veränderungen, die Veränderung der Haushaltsstrukturen, technologische Entwicklungen sowie der Klimawandel spielen dabei eine Rolle. Diese Faktoren beeinflussen zum einen die Nachfrage, zum anderen auch das Angebot an Wohnraum.
Insgesamt zeigt sich, dass der deutsche Immobilienmarkt bis 2030 eine Entwicklung durchlaufen wird, der von verschiedenen ökonomischen, politischen, demografischen und technologischen Faktoren beeinflusst wird. Diese Faktoren sind nur bedingt vorhersehbar, sodass die Prognose der Entwicklung des Immobilienmarktes bis 2030 nicht 100% belastbar ist.
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