Inhaltsverzeichnis
Autor: Thomas Feldhaus · Zuletzt aktualisiert: 03.04.24
Wirtschaft Finanzen Immobilien · 10 Min. Lesedauer
Immobilien genießen bei Privatanlegern einen hervorragenden Ruf und gelten als Stabilitätsanker und Inflationsschutz. Doch Immobilien haben auch ihre Tücken. Ein Direktkauf erfordert hohe Investitionen und ist unflexibel, Immobilienfonds werfen oft nur geringe Renditen ab oder binden das Kapital für lange Zeit. Eine Alternative bietet Crowdinvesting oder Crowdfunding, umgangssprachlich auch Schwarmfinanzierung genannt. Crowdinvesting für Immobilien hat in den letzten Jahren stark an Popularität gewonnen und stellt eine innovative Möglichkeit dar, mit vergleichsweise geringen Beträgen in lukrative Immobilienprojekte zu investieren.
Crowd bedeutet wörtlich übersetzt Menge. So lässt sich auch das Crowdinvesting für Immobilien beschreiben. Eine Gruppe aus vielen Anlegern - die Crowd - finanziert gemeinsam ein Immobilienprojekt. Die auf dem Markt angebotenen Projekte reichen von Wohnungsneubauten über Altbausanierungen bis hin zu Gewerbeimmobilien. Das Prinzip ist einfach. Über eine Plattform wird das benötigte Kapital eingesammelt und dem Projektentwickler für einen klar definierten Zeitraum zur Verfügung gestellt. Am Ende der Projektlaufzeit erhalten die Investoren ihr eingezahltes Geld mit einer vorher vereinbarten Verzinsung (im Durchschnitt 5% bis 7%) zurück.
Crowdinvesting ist in Deutschland bereits seit einigen Jahren möglich, der Durchbruch gelang jedoch erst mit der Novellierung des Kleinanlegerschutzgesetzes im Jahr 2014. Seitdem ist das Volumen des eingesammelten und investierten Kapitals deutlich gestiegen. Laut Crowdinvest Marktreport lag das Gesamtvolumen in Deutschland im Jahr 2019 bei 418 Millionen Euro und sank im Jahr 2020 aufgrund der Corona-Pandemie auf 328 Millionen Euro. Neuere Markterhebungen liegen noch nicht vor. Betrachtet man jedoch die Entwicklung der einzelnen Plattformen, so werden die Vor-Corona-Zahlen mittlerweile nicht nur wieder erreicht, sondern deutlich übertroffen. Im Zeitraum zwischen 2012 und 2020 wurden nach Angaben von Statista in Deutschland 661 Immobilienprojekte über Crowdfunding realisiert.
Der Großteil des über Crowdfunding zur Verfügung gestellten Kapitals wird in Immobilienprojekte investiert (255 Mio. Euro in 2020). Allein Marktführer Exporo hat zwischen 2014 und 2023 mehr als eine Milliarde Euro eingesammelt und in über 580 Immobilienprojekte investiert. Mehr als 780 Millionen dieses eingesetzten Kapitals wurden nach Angaben des Unternehmens inzwischen an die Anleger zurückgeführt.
Grund für den hohen Immobilienanteil dürfte die hohe Rückzahlungsquote in diesem Bereich sein. Während Unternehmensbeteiligungen mit einem deutlich höheren Risiko verbunden sind, sind Ausfälle oder Verzögerungen im Immobilienbereich bislang eher selten. Zudem ist das Angebot an lukrativen Immobiliendeals in den letzten Jahren deutlich gestiegen. Projektentwickler sind häufig auf Zwischenfinanzierungen angewiesen, da Banken nur einen Teil des benötigten Investitionskapitals zur Verfügung stellen. So haben nicht nur Investoren die Schwarmfinanzierung für sich entdeckt, auch Projektentwickler greifen immer häufiger auf diese Form der Zwischenfinanzierung in Form eines Nachrangdarlehens von der Crowd zurück.
Crowdinvesting ist eine Form des Investierens, bei der eine große Anzahl von Personen - die sogenannte Crowd - finanzielle Mittel für Projekte, Unternehmen oder Immobilien bereitstellt. Diese Investitionen werden oft über spezialisierte Online-Plattformen abgewickelt, die es Einzelpersonen ermöglichen, kleine Beträge zu investieren und dadurch Anteile an einem bestimmten Projekt oder Unternehmen zu erwerben.
Obwohl Crowdinvesting in Deutschland noch eine relativ junge Anlageklasse ist, haben sich in den letzten Jahren professionelle Strukturen entwickelt, die es auch Laien ermöglichen, von den Renditen in diesem Segment zu profitieren. Den rechtlichen Rahmen gibt unter anderem das Kleinanlegerschutzgesetz vor. Es regelt beispielsweise die Obergrenze von 25.000 Euro für einzelne Finanzierungsprojekte. Der Einstieg in diesen Markt variiert je nach Plattform und liegt zwischen 10 und 1.000 Euro, wobei die meisten Anbieter einen Einstieg ab 100 bzw. 500 Euro ermöglichen.
Der Begriff Crowdinvesting wird häufig als Synonym für Crowdfunding verwendet. Tatsächlich wird in beiden Fällen die Finanzierung eines Projekts durch die Crowd ermöglicht. Beim Crowdinvesting liegt der Fokus jedoch klar auf der Erzielung einer Rendite, während beim Crowdfunding auch andere Formen möglich sind. Beispielsweise können Start-ups Vorkaufsrechte an einem Produkt vergeben, dessen Entwicklung durch die Schwarmfinanzierung erst ermöglicht werden soll. Das Zukunftsfinanzierungsgesetz erleichter besonders Start-ups den Zugang zu Kapital aus vielen Quellen. Bei Immobilienprojekten steht jedoch in der Regel die Rendite im Vordergrund, die meist in Form einer festen Verzinsung erfolgt. Nur in Ausnahmefällen soll die Rendite über eine Gewinnbeteiligung erfolgen.
Der Weg zum Crowdinvesting für Immobilien führt immer über digitale Plattformen wie Exporo, Engel&Völkers Kapital oder Bergfürst. Auf den Plattformen werden aktuelle Projekte und deren Investitionsbedingungen vorgestellt. Meist wurden diese zuvor von einem Expertenteam bewertet, ausgewählt und für das Crowdinvesting konzipiert. Relevant für die Bewertung sind die Rahmendaten des Projekts (z.B. Standort), aber auch die Erfahrung und Vertrauenswürdigkeit des Projektanbieters.
Das eingesammelte Kapital wird im nächsten Schritt an einen Treuhänder übergeben, der es nach vollständiger Zeichnung des Angebots als nachrangiges Darlehen an den Projektträger weiterleitet. Gelingt es nicht, innerhalb der Zeichnungsfrist das benötigte Kapital einzusammeln, können die Plattformen entweder die Laufzeit verlängern, das Finanzierungsvolumen anpassen oder das bis dahin eingezahlte Kapital an die Investoren zurückzahlen.
Ein nachrangiges Darlehen ist eine Finanzierungsform, bei der die Rückzahlung im Falle der Insolvenz oder der Liquidation des Unternehmens erst nach der Bedienung anderer Schulden und Verbindlichkeiten des Unternehmens erfolgt. Das bedeutet, dass die Gläubiger eines nachrangigen Darlehens im Falle der Zahlungsunfähigkeit des Unternehmens eine geringere Priorität bei der Rückzahlung haben als andere Gläubiger wie Banken oder Anleihegläubiger.
Nachrangdarlehen gehören zu den so genannten Mezzanine-Finanzierungen, die je nach Ausgestaltung dem Eigenkapital eines Projektträgers zugerechnet werden können. Da Nachrangdarlehen für die Gläubiger ein höheres Risiko darstellen, werden sie in der Regel höher verzinst, um dieses Risiko auszugleichen.
Je nach Anbieter und Projekt sind Laufzeiten von 18 bis 48 Monaten üblich. Danach wird das eingesammelte Kapital zuzüglich einer fest vereinbarten Verzinsung an die Investoren zurückgezahlt. Dies ist der Idealfall, denn bei den finanzierten Projekten können auch Schwierigkeiten auftreten, die sich auf die Rückzahlung auswirken können.
Damit die Projektträger ihren Rückzahlungsverpflichtungen fristgerecht und vollständig nachkommen können, ist häufig der Verkauf der finanzierten Immobilie notwendig. Diese geplante Exit-Strategie kann sich jedoch verzögern, insbesondere in der aktuellen Marktsituation, die zu einem Einbruch der Nachfrage nach Immobilien geführt hat. Dies wirkt sich unmittelbar auf die am Markt erzielbaren Preise aus, die durch das anhaltend hohe Zinsniveau ohnehin unter Druck stehen. Investoren müssen daher mit verzögerten Rückzahlungen rechnen. Im schlimmsten Fall droht die Insolvenz des Projektanbieters. Da es sich bei dem über Crowdinvesting vermittelten Kapital um ein Nachrangdarlehen handelt, kann auch ein Totalverlust drohen. Denn bei nachrangigen Darlehen werden zunächst die Gläubiger im ersten Rang bedient. Erst wenn durch den Verkauf oder die Zwangsversteigerung der Immobilie mehr verwertbares Kapital erzielt wird, werden auch die nachrangigen Gläubiger bedient.
Schwarmfinanzierungen für Immobilien werden über spezialisierte digitale Plattformen wie Exporo, Engel & Völkers Kapital oder Bergfürst abgewickelt. Der erste Schritt ist daher immer die Registrierung auf einer Crowdinvesting-Plattform für Immobilien. Damit ist der Zugang zu den Immobiliendeals möglich, die eigentliche Arbeit beginnt aber erst jetzt.
Zwar sind die Crowdinvesting-Angebote für Immobilien meist mit festen Zinsen und Laufzeiten versehen, das sollte aber nicht über die Risiken hinwegtäuschen. Weil schlimmstenfalls der vollständige Verlust des eingesetzten Kapitals droht, ist es wichtig, einige Regeln und Vorsichtsmaßnahmen zu beachten.
Gründliche Recherche: Gründliche Recherche: Vor der Investition in ein Immobilienprojekt über Crowdinvesting ist eine gründliche Recherche ratsam. Dazu gehört zumindest eine grobe Analyse des Immobilienmarktes, die wesentliche Daten zu Lage, Umfeld und Entwicklung berücksichtigen sollte. In einem zweiten Schritt sollte man sich ein möglichst aussagekräftiges Bild über den Projektentwickler machen. Im Idealfall werden die wichtigsten Daten bereits von der Plattform geliefert, die dafür eigene Recherchen durchgeführt hat. Schließlich ist auch die Plattform selbst zu bewerten.
Diversifikation des Portfolios: Um das Risiko zu streuen, ist es ratsam, das eingesetzte Kapital auf verschiedene Anlageklassen und Vermögenswerte zu verteilen. Nicht alles auf eine Karte setzen, lautet die Devise. Dadurch soll das Risiko minimiert werden, indem beispielsweise schlechte Entwicklungen bei einem Immobilienprojekt durch gute Entwicklungen bei einem anderen Objekt kompensiert werden können. Durch die Investition in verschiedene Immobilienprojekte mit unterschiedlichen Risiko-Rendite-Profilen wird das Risiko reduziert und gleichzeitig die Wahrscheinlichkeit einer positiven Rendite erhöht.
Risikomanagement: Die Diversifikation des Portfolios ist zugleich eine der wirksamen Maßnahmen eines aktiven Risikomanagements. Dazu gehören aber auch Überlegungen, die über die Auswahl der Anlageobjekte hinausgehen. Mit dem Vermögensanlagengesetz hat der Gesetzgeber zuletzt den Anlegerschutz verstärkt, um gegen Betrug vorzugehen. So sollte nur ein geringer Teil des Vermögens in Anlageklassen investiert werden, bei denen ein Totalverlust möglich ist. Ein weiteres Kriterium ist die Verfügbarkeit des investierten Kapitals. Nicht bei jedem Immobilieninvestment ist ein schneller Verkauf jederzeit gewährleistet. Zwar gibt es am Markt auch Beteiligungen, die über angeschlossene Handelsplattformen veräußert werden können, in der Regel ist beim Crowdinvesting für Immobilien jedoch eine längere Laufzeit vorgesehen, die einen zwischenzeitlichen Verkauf ausschließt.
Regelmäßiges Monitoring: Auch nach der Investition ist es wichtig, die Entwicklung der Immobilienprojekte und die Performance der Investition regelmäßig zu beobachten. Anleger sollten auf Veränderungen des Marktumfelds sowie auf spezifische Risikofaktoren achten, die sich auf ihr Investment auswirken könnten. Einige Crowdinvesting-Plattformen informieren ihre Anleger regelmäßig über die Entwicklung der Projekte. Auch dies kann ein wichtiges Entscheidungskriterium bei der Auswahl der Plattform sein.
Vorteile von Crowdinvesting für Immobilien:
Immer auf dem laufenden bei Finanz- und Immobilienanlagen?
Melden Sie sich hier für den Newsletter von SQUAREVEST anNachteile von Crowdinvesting für Immobilien:
Mit der zunehmenden Popularität von Crowdinvesting ist auch die Zahl der Plattformen für die Abwicklung von Projekten gestiegen. Einige Anbieter haben sich vor allem auf Immobilien fokussiert und in diesem Bereich spezielles Know-how aufgebaut. Marktführer in Deutschland ist das Hamburger Unternehmen Exporo. Seit 2014 am Markt, wurden über die gleichnamige Plattform mittlerweile mehr als eine Milliarde Euro Kapital eingesammelt und in Immobilienprojekte investiert.
Die Größe des Anbieters und seine Erfahrung sind ein erstes Kriterium bei der Auswahl der richtigen Plattform für Crowdinvesting in Immobilien. Je mehr Projekte eine Plattform erfolgreich umgesetzt hat, desto eher finden sich im Internet Erfahrungsberichte und Bewertungen anderer Nutzer. Auch dies kann die Auswahl erleichtern.
Natürlich kann es vorkommen, dass einzelne Projekte nicht realisiert werden, Rückzahlungen verspätet erfolgen oder ein Projektanbieter sogar insolvent wird. Die Art und Weise, wie die Plattformen mit diesen Ereignissen umgehen und mit ihren Kunden kommunizieren, gibt ebenfalls Hinweise auf die Professionalität und Seriosität. Auch die Anzahl der nicht realisierten Projekte hilft bei der Auswahl.
Vor einer Investition in Crowdfunding für Immobilien lohnt sich ein Vergleich der Plattformen und die Überprüfung einiger harter Fakten. So sollte beispielsweise der Anbieter seinen Firmensitz in Deutschland haben. Interessant ist auch, wie die angelegten Gelder vor Missbrauch geschützt sind, mit welchen Finanzdienstleistern zusammengearbeitet wird und welche Angaben die Plattformen zu den Kosten machen. Je intransparenter hier kommuniziert wird, desto eher sollten Anleger einen anderen Anbieter wählen.
Neben den allgemeinen Informationen zur Crowdinvesting-Plattform sind auch Details zu den Immobilienprojekten relevant. Seriöse Anbieter informieren ausführlich über das geplante Immobilienprojekt und die Rahmenbedingungen des Crowdfundings. Dazu gehören neben der Laufzeit und dem vereinbarten Zinssatz auch Angaben zu den Zinszahlungs- und Rückzahlungsterminen. Ebenso sollte ersichtlich sein, wie die Plattform vorgeht, wenn das benötigte Geld nicht im geplanten Zeitraum eingesammelt werden kann.
Thomas Feldhaus
Redakteur
Wirtschaftsjournalist mit Faible für Unternehmensverantwortung und Leidenschaft für Radsport.
GENIESSEN SIE EXKLUSIVE VORTEILE
SQUAREVEST Newsletter Finanzen und Immobilien
Kommentieren
Ihre E-Mail wird nicht veröffentlicht
Erforderliche Felder sind mit * markiert
Produktratgeber
