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Autor: Heino Zießnitz · Zuletzt aktualisiert: 02.04.24
Wirtschaft Finanzen Immobilien · 7 Min. Lesedauer
Wir gehen der Sache auf den Grund, um herauszufinden, warum es in Deutschland so wenig Wohneigentum gibt:
Drei Dinge soll ein Mann im Leben vollbringen:
Da könnte man doch glatt meinen, die gewissenhaften Deutschen nehmen es nicht so genau mit den Lebensweisheiten der Altforderen:
Antwort: 52 % (Stand 01.01.2024). 45 % der Bundesbürger bewohnen ihr Eigentum selbst.
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Deutschland ist wieder mal Schlusslicht. Nein! Nicht beim Fussball, sondern im Vergleich der Wohneigentumsquote der EU-Länder.
Die Entwicklung der Wohneigentumsquote ist seit Jahren rückläufig oder stagniert. Vergleicht man Deutschlands Anzahl von Wohnungseigentümern mit der von anderen europäischen Ländern, dann sind wir an vorletzter Stelle. Nach uns rangiert noch die Schweiz.
Die ursächlichen Gründe für die geringe Quote an Wohneigentum in Deutschland sind folgende:
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Wohneigentumsquote in Deutschland Entwicklung in %
Gerade für junge Menschen oder Menschen der unteren Einkommensgruppen ist es heutzutage völlig unmöglich Wohneigentum zu erwerben. Die einzige Möglichkeit als junger Mensch eine eigene Wohnung oder ein Haus zu erwerben ist mit der Unterstützung der Familie. Einkommensschwache Menschen haben keinen Zugang zu Baukrediten, da einfach die Liquidität fehlt, sie bekommen keine Kredite. Baufinanzierer rechnen mit maximal 35% des Nettohaushaltseinkommens, welches zur Tilgung des Immobiliendarlehens verwendet werden soll. Für viele Familien stellt sich dann die Frage:
Wieviel Wohneigentum können wir uns leisten?
Rechnet man mit durchschnittlich 300.000 € für eine mittlere Wohnung bzw. für ein kleines Haus, dann ergibt sich folgende Rechnung:
Kreditsumme: 300.000,00€
Laufzeit: 27 Jahre, 7 Monate
Zinskosten: 195.198,65€
Zinsen: 4%
Tilgung: 2%
Monatliche Rate: 1.500,00€
Wenn 1500,00 € monatliche Rate = 35% des Nettohaushaltseinkommens entspricht, dann müsste das Netto Gesamt-Haushaltseinkommen 4.285,71€ betragen. Nehmen wir also an, ein kinderloses Paar, beide gehen arbeiten, beide Lohnsteuerklasse IV. Beide Ehepartner müssten jeder monatlich 3.250,00 brutto verdienen (18,67 € brutto/ Stunde), um eine Immobilie finanzieren zu lassen.
Nehmen wir an, eine Familie hat 2 Kinder und die Frau arbeitet auf 520,00 €-Basis. Ansonsten kümmert sie sich um Haushalt und die Kinder-kein Einzelfall. Somit würde sie mit 520,00 € Verdienst im Minijob plus 500,00 € Kindergeld 2023 zum Haushaltsbudget beitragen. Fehlen noch 3.285,71 €. Der Ehemann und Vater von zwei Kindern müsste mit der Steuerklasse III etwa 4.800,00 € brutto monatlich verdienen, um für die Bank kreditwürdig zu sein. Das entspricht 27,50 € Stundenlohn, also kein üblicher Facharbeiterlohn. Nochmal zur Erinnerung. Im Oktober 2022 wurde der gesetzliche Mindestlohn auf 12,00 € festgelegt.
Wir bleiben bei unserem Beispiel, eine Wohnimmobilie für 300.000,00 €.
Folgende Kaufnebenkosten entstehen:
| Notar und Grundbucheintrag (1,5%) | = 4.500,00 € |
| Grunderwerbssteuer (6%) | = 18.000,00 € |
| Maklerkosten (7,14% Berlin) | = 21.420,00 € |
| Gesamte Kaufnebenkosten | = 43.920,00 € |
Darlehenszinsen für Immobilien kann man in Deutschland nur steuersenkend unterbringen, wenn die Immobilie vermietet wird. Dann werden Hypothekenzinsen zu ganz normalen, absetzbaren Kosten in der steuerlichen Betrachtung und können in voller Höhe dem zu versteuernden Einkommen entgegengerechnet werden.
Anders verhält es sich in Deutschland, wenn man die Immobilie selbst bewohnt: Kreditkosten für die selbst genutzte Immobilie sind steuerlich nicht absetzbar. Da gibt es keine Ausnahme, es sei denn, die Immobilie ist teilvermietet, dann kann ein Teil der Kreditzinsen auch steuerlich geltend gemacht werden.
Deutschland ist schon seit vielen Jahren das Mieter-Land. Nur etwa die Hälfte der Deutschen besitzt eine selbst bewohnte Immobilie. Bestimmt ist es der Wunsch vieler Rentner, sich im wohlverdienten Ruhestand in den eigenen vier Wänden zu entspannen, aber davon ist Deutschland noch weit weg.
Die Politik schaffte in den vergangenen Jahren immer wieder neue Anreize für den sozialen Wohnungsbau. Die Schaffung von selbstgenutztem Wohnraum wurde weniger gefördert.
Wenn die Politik mit Instrumenten, wie Mietpreisdeckel oder Mietpreisbremse, in den Immobilienmarkt eingreift, bleibt es für viele Mieter weiterhin interessant in der Mietwohnung zu bleiben. Sollte man irgendwann wieder zum Prinzip der Selbstregulierung des Marktes übergehen, werden die Mietpreise deutlich steigen. Die Folge daraus wäre, dass sich dann viele Mieter mit dem Erwerb einer Immobilie befassen werden, um die Mietkosten zu kompensieren. Und nebenbei können sie sich eine Altersvorsorge schaffen. Aber solange Mieten staatlich "angepasst werden" können die Kräfte des Marktes nicht wirken.
Offen bleibt noch die Frage, ob eine niedrige Wohneigentumsquote gut oder schlecht ist.
Die Wohneigentumsquote ist eine volkswirtschaftliche Messgröße, die die Anzahl der Eigentümer von Wohnraum bezeichnet. In Deutschland wird durch das Statistische Bundesamt nur die selbstgenutzte, eigene Immobilie erfasst. Man spricht hier von der Eigentümerquote.
In den vergangenen 15 Jahren ist die Wohnungseinemtumsquote in Deutschland minimal, um etwa 3 Prozentpunkte, gestiegen.
Etwa 52 % der Bundesbürger besitzen Wohneigentum.
Schaut man auf die einzelnen Bundesländer wird deutlich, dass in den "Neuen Bundesländern" die Wohneigentumsquote geringer ist, als in den alten Ländern.
Dafür gibt es eine einfache Erklärung:
In der DDR waren Wohnungen des staatlichen Wohnungsbauprogramms die einzige Möglichkeit, eine Bleibe zu bekommen. Wenige private Vermieter mischten sich noch unter die SED-Wohnungen. Eine Förderung, wie besondere Kredite oder Bausparverträge, gab es in der DDR nicht. Folglich mussten die Bürger ihr Haus aus eigenen Mitteln finanzieren, das war nur wenigen Privilegierten möglich oder mit Hände Arbeit. Die andere Möglichkeit war, eine Immobilie zu erben. Doch eine Immobilie galt in der DDR eher als Belastung und nicht als Renditeobjekt. Die Mieten waren auf einem Zehntel Niveau der alten Bundesrepublik-Mieten. Eine 80qm Wohnung kostete warm 60-70 Mark der DDR. Die Hausbesitzer waren trotzdem für die Instandsetzung der Immobilien verantwortlich. Am Jahresende blieb in der Regel kein Gewinn übrig. Das Ergebnis dieser Politik im SED-Staat spiegelt sich in der niedrigen Wohneigentumsquote in den neuen Ländern wider.
Einige Ausnahmen gibt es bei der Wohneigentumsquote in den Großstädten und Ballungsräumen, da die Immobilienpreise durch die Decke gehen und sich nur wenige Menschen dort Wohneigentum leisten können. Hier einige Beispiele:
In der Bundesrepublik gibt es etwa 40 Millionen Wohneinheiten. Sie teilen sich auf in 12,8 Millionen Einfamilienhäuser, 6,1 Millionen Zweifamilienhäuser und 21,3 Millionen Mehrfamilienhäuser (mit mindestens drei Wohneinheiten). In nur drei Bundesländern gibt es mehr Einfamilienhäuser, als Zwei- oder Mehrfamilienhäuser. Diese Bundesländer sind Niedersachsen, Schleswig-Holstein und Rheinland-Pfalz. In allen Bundesländern entfällt der Anteil von an Zweifamilienhäusern am geringsten aus. In den meisten Bundesländern haben die Mehrfamilienhäuser die Mehrheit.
Der Wohnungsmarkt zeigt eine dramatische Situation. Die Zahl der neugebauten Wohnungen nimmt ständig ab. Bauunternehmen melden teilweise Kurzarbeit an, weil Unternehmen und Privatleute aus Kostengründen nicht mehr bauen wollen oder können. In Deutschland stehen wir uns selbst im Weg mit tausenden Bauvorschriften, die auch noch in jedem Bundesland anders sind. So fördern wir kein Wachstum am Bau. Das sollte man dringend vereinfachen.
Geschäftsführer von MAGNA Real Estate GmbH
Martin Göcks
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Die durchschnittliche Wohneigentumsquote in Europa liegt seit Jahren stabil bei etwa 70%.
Südeuropäische Länder führen die Liste an, die DACH-Staaten findet man am Ende der Statistik. Die Wohnungspolitik anderer Länder ist mehr auf den Erwerb von Immobilieneigentum ausgerichtet, anders in Deutschland: Hier gilt ein regulierter Wohnungsmarkt als Teil des sozialen Sicherungssystems. Das Wohnen in einer Mietwohnung wird von vielen Menschen als sicher, günstig und risikoarm eingestuft.
|
Land |
Anteil der Haus- und Wohnungsbesitzer |
| Rumänien |
96,1% |
| Slowakei |
92,3% |
| Serbien | 86,0% |
| Bulgarien | 84,3% |
| Estland | 81,4% |
| Tschechien | 78,9% |
| Spanien | 75,1% |
| Griechenland | 74,6% |
| Slowenien | 74,6% |
| Belgien | 71,1% |
| Irland | 70,3% |
| Niederlande | 69,1% |
| Frankreich | 64,0% |
| Dänemark | 59,3% |
| Österreich | 55,3% |
| Deutschland | 52,4% |
| Schweiz | 42,3% |
Ein weiterer Grund für die niedrige Wohneigentumsquote in den DACH-Staaten ist, dass in diesen Staaten die Massivbauweise verbreitet ist. Massivbauweise ist im Vergleich zu anderen Bauarten (Fertigteilbauweise u.a.) sehr teuer für Bauherren.
Außerdem gibt es gerade in den DACH-Staaten zahlreiche Bau-, Umwelt- und Sicherheitsvorschriften in der Baubranche, die für einen massiven Anstieg der Baukosten sorgen.
Eine Wohneigentumsquote global zu definieren, ist aufgrund fehlenden Zahlenmaterials aus den afrikanischen Ländern nicht vollständig möglich. Die vorliegenden Zahlen verdeutlichen aber trotzdem, dass die Wohneigentumsquote im Rest der Welt über der Quote von Deutschland liegt.
Und nicht zuletzt tragen auch viele Deutsche zur international steigenden Wohneigentumsquote bei, indem sie ihren Altersruhesitz im Ausland ansiedeln.
| Wohneigentumsquote USA | 66,0% |
| Wohneigentumsquote Europa | 70,0% |
| Wohneigentumsquote Asien | 65% |
| Wohneigentumsquote Australien | 66,0% |
| Wohneigentumsquote Russland | 91,7% |
Im Koalitionsvertrag von SPD, Grünen und FDP beabsichtigen die Parteien mehr Menschen zu ermöglichen, im selbst genutzten Eigentum zu wohnen.
Das fehlende Eigenkapital ist derzeit das größte Hindernis beim Eigentumserwerb. Die Vorschläge der Koalition, leichter an Baugeld zu kommen, sind begrüßenswert. Auch eine individuelle Handhabung der Grunderwerbsteuer durch die Bundesländer kann zur Steigerung der Wohneigentumsquote in Deutschland führen. Ihr Unternehmen nimmt die Sache selbst in die Hand?
Und in diesem Kontext nicht zu vergessen: Das Neubauziel von 400.000 Wohnungen pro Jahr (100.000 davon öffentlich gefördert) wurde seit dem Beschluss 2021 nie erreicht. Experten sagen für die kommenden Jahre einen weiteren Rückgang der fertiggestellten Wohnungen voraus.
| Jahr | Fertiggestelle Wohnungen | Differenz zur Planung der Ampel |
| 2022 | 295.000 | minus 105.000 |
| 2023 | 245.000 |
minus 155.000 |
| 2024 Prognose | 200.000 | minus 200.000 |
| 2025 Prognose | 175.000 | minus 225.000 |
Auszug aus dem Koalitionsvertrag zum Thema Wohneigentum:
Wir wollen mehr Menschen in Deutschland ermöglichen, im selbstgenutzten Eigentum zu wohnen. Die Hürden beim Eigentumserwerb wollen wir durch eigenkapitalersetzende Darlehen senken und Schwellenhaushalte langfristig z. B. mit Tilgungszuschüssen und Zinsverbilligungen beim Eigentumserwerb unterstützen. Wir wollen den Ländern eine flexiblere Gestaltung der Grunderwerbsteuer, z. B. durch einen Freibetrag ermöglichen, um den Erwerb selbstgenutzten Wohneigentums zu erleichtern. Zur Gegenfinanzierung nutzen wir das Schließen von steuerlichen Schlupflöchern beim Immobilienerwerb von Konzernen (Share Deals). Wir wollen die illegale Finanzierung von Immobilien durch geeignete Maßnahmen bekämpfen. Dazu gehört der Versteuerungsnachweis für gewerbliche und private Immobilienkäufer aus dem Ausland, bei jeglichem Immobilienerwerb in Deutschland, und ein Verbot des Erwerbs von Immobilien mit Bargeld. Im Grundbuch wird eine ladungsfähige Anschrift bei Änderungen verpflichtend. Wir geben eine Machbarkeitsstudie in Auftrag, um zu untersuchen, ob ein Grundbuch auf der Blockchain möglich und vorteilhaft ist. Wir führen den echten Sachkundenachweis für Makler, Miet- und WEG-Verwalter ein. Wir wollen das KfW Programm zum Kauf von Genossenschaftsanteilen stärken.
(Quelle: Koalitionsvertrag 2021, Seite 92)
Die wohlhabenden DACH-Staaten haben niedrige Eigentumsquoten und einen hohen Mietanteil. Würde man in diesen Ländern mit gelockerten Kriterien bei der Kreditvergabe noch mehr Menschen beim Erwerb von Wohneigentum verhelfen, würden die Immobilienpreise weiter nach oben steigen. Richtiger wäre es, wenn so viel Wohneigentum erstellt würde, dass die Preise nicht aus Gründen der Knappheit noch weiter steigen. Und, Aufgabe der Politik wäre es für einen gut funktionierenden Mietwohnungsmarkt zu sorgen. Dies haben die Schweizer perfekt umgesetzt, weshalb auch nur wenige Schweizer Bewohner eine Wohnimmobilie besitzen.
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