Wie hoch ist die Wohneigentumsquote in Deutschland?

Warum ist die Wohneigentumsquote in Deutschland so niedrig?

Deutschland ist wieder mal Schlusslicht. Nein! Nicht beim Fussball, sondern im Vergleich der Wohneigentumsquote der EU-Länder.

Die Entwicklung der Wohneigentumsquote ist seit Jahren rückläufig oder stagniert. Vergleicht man Deutschlands Anzahl von Wohnungseigentümern mit der von anderen europäischen Ländern, dann sind wir an vorletzter Stelle. Nach uns rangiert noch die Schweiz.

Die ursächlichen Gründe für die geringe Quote an Wohneigentum in Deutschland sind folgende:

• hohe Finanzierungshürden
• hohe Zinsen
• hohe Grunderwerbssteuern und Kaufnebenkosten (Makler, Notar) für Immobilien
• keine Abzugsmöglichkeit der Hypothekenzinsen bei selbst bewohntem Wohneigentum
• geförderter (sozialer) Wohnungsbau

Hohe Finanzierungshürden drücken die Wohneigentumsquote

Gerade für junge Menschen oder Menschen der unteren Einkommensgruppen ist es heutzutage fast unmöglich Wohneigentum zu erwerben. Die einzige Möglichkeit als junger Mensch eine eigene Wohnung oder ein Haus zu erwerben ist mit der Unterstützung der Familie.

Einkommensschwache Menschen haben meist keinen Zugang zu Baukrediten, da einfach die Liquidität fehlt, sie bekommen keine Kredite. Baufinanzierer rechnen mit maximal 35% des Nettohaushaltseinkommens, welches zur Tilgung des Immobiliendarlehens verwendet werden soll. Für viele Familien stellt sich dann die Frage:

Wieviel Wohneigentum können wir uns leisten?

Rechnet man mit durchschnittlich 300.000 € für eine mittlere Wohnung bzw. für ein kleines Haus, dann ergibt sich folgende Rechnung:

Kreditsumme: 300.000,00€

Laufzeit: 27 Jahre, 7 Monate

Zinskosten: 195.198,65€

Zinsen: 4%

Tilgung: 2%

Monatliche Rate: 1.500,00€

Wenn 1500,00 € monatliche Rate = 35% des Nettohaushaltseinkommens entspricht, dann müsste das Netto Gesamt-Haushaltseinkommen 4.285,71€ betragen. Nehmen wir also an, ein kinderloses Paar, beide gehen arbeiten, beide Lohnsteuerklasse IV. Beide Ehepartner müssten jeder monatlich 3.250,00 brutto verdienen (18,67 € brutto/ Stunde), um eine Immobilie finanzieren zu lassen.

Nehmen wir an, eine Familie hat 2 Kinder und die Frau arbeitet auf 520,00 €-Basis. Ansonsten kümmert sie sich um Haushalt und die Kinder-kein Einzelfall. Somit würde sie mit 520,00 € Verdienst im Minijob plus 510,00 € Kindergeld zum Haushaltsbudget beitragen. Fehlen noch 3.275,71 €. Der Ehemann und Vater von zwei Kindern müsste mit der Steuerklasse III etwa 4.800,00 € brutto monatlich verdienen, um für die Bank kreditwürdig zu sein. Das entspricht 27,50 € Stundenlohn, also kein üblicher Facharbeiterlohn. Nochmal zur Erinnerung. Im Januar 2025 wurde der gesetzliche Mindestlohn auf 12,82 € festgelegt.

Hohe Grunderwerbssteuern und Kaufnebenkosten

Wir bleiben bei unserem Beispiel, eine Wohnimmobilie für 300.000,00 €.

Folgende Kaufnebenkosten entstehen:

Keine Abzugsmöglichkeit der Hypothekenzinsen bei selbst bewohntem Wohneigentum

Darlehenszinsen für Immobilien kann man in Deutschland nur steuersenkend unterbringen, wenn die Immobilie vermietet wird. Dann werden Hypothekenzinsen zu ganz normalen, absetzbaren Kosten in der steuerlichen Betrachtung und können in voller Höhe dem zu versteuernden Einkommen entgegengerechnet werden.

Anders verhält es sich in Deutschland, wenn man die Immobilie selbst bewohnt: Kreditkosten für die selbst genutzte Immobilie sind steuerlich nicht absetzbar. Da gibt es keine Ausnahme, es sei denn, die Immobilie ist teilvermietet, dann kann ein Teil der Kreditzinsen auch steuerlich geltend gemacht werden.

Einfluss der Wohnungspolitik in der Bundesrepublik

Deutschland ist schon seit vielen Jahren das Mieter-Land. Nur etwa die Hälfte der Deutschen besitzt eine selbst bewohnte Immobilie. Bestimmt ist es der Wunsch vieler Rentner, sich im wohlverdienten Ruhestand in den eigenen vier Wänden zu entspannen, aber davon ist Deutschland noch weit weg.

Die Politik schaffte in den vergangenen Jahren immer wieder neue Anreize für den sozialen Wohnungsbau. Die Schaffung von selbstgenutztem Wohnraum wurde weniger gefördert.

Wenn die Politik mit Instrumenten, wie Mietpreisdeckel oder Mietpreisbremse, in den Immobilienmarkt eingreift, bleibt es für viele Mieter weiterhin interessant in der Mietwohnung zu bleiben. Sollte man irgendwann wieder zum Prinzip der Selbstregulierung des Marktes übergehen, werden die Mietpreise deutlich steigen.

Die Folge daraus wäre, dass sich dann viele Mieter mit dem Erwerb einer Immobilie befassen werden, um die Mietkosten zu kompensieren. Und nebenbei können sie sich eine Altersvorsorge schaffen. Aber solange Mieten staatlich "angepasst werden" können die Kräfte des Marktes nicht wirken. 

Offen bleibt noch die Frage, ob eine niedrige Wohneigentumsquote gut oder schlecht für die Wirtschaft ist.