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Wie hoch ist die Wohneigentumsquote in Deutschland?

Autor: Heino Zießnitz · Zuletzt aktualisiert: 15.01.24

Wirtschaft Finanzen Immobilien · 7 Min. Lesedauer

Wie hoch ist die Wohneigentumsquote in Deutschland? - Titelbild
Wie hoch ist die Wohneigentumsquote in Deutschland?

Antwort: 52% (Stand 01.01.2023)

 

Wir gehen der Sache auf den Grund, um herauszufinden, warum es in Deutschland so wenig Wohneigentum gibt:

 

Drei Dinge soll ein Mann im Leben vollbringen:

 

  • Ein Haus bauen
  • Ein Kind zeugen
  • Einen Baum pflanzen

 

Da könnte man doch glatt meinen, die gewissenhaften Deutschen nehmen es nicht so genau mit den Lebensweisheiten der Altforderen:

 

  • Das mit den Kindern lässt (in den letzten Jahren) schon zu wünschen übrig, aber zumindest im internationalen Vergleich sind wir im letzten Drittel der Statistik zu finden und nicht auf dem letzten Platz
  • Die Geschichte mit den Bäumen - na ja. Da stehen wir gar nicht so schlecht da: Deutschland hat rund 90 Milliarden Bäume und 83,2 Millionen Einwohner, also 1.082 Bäume pro Bundesbürger.
  • Aber mit den Häusern muss was schiefgelaufen sein. Seit Jahren dümpeln wir mit der Wohneigentumsquote in Europa auf den letzten Plätzen herum. Was haben wir falsch gemacht? Gibt es keine Bauplätze? Oder sind Architekten knapp oder auf Jahre ausgebucht? Liegt es am Baumaterial?
Was ist die Wohneigentumsquote?

Die Wohneigentumsquote ist eine volkswirtschaftliche Messgröße, die die Anzahl der Eigentümer von Wohnraum bezeichnet. In Deutschland wird durch das Statistische Bundesamt nur die selbstgenutzte, eigene Immobilie erfasst. Man spricht hier von der Eigentümerquote.

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Warum ist die Wohneigentumsquote in Deutschland so niedrig?

 

Deutschland ist wieder mal Schlusslicht. Nein! Nicht beim Fussball, sondern im Vergleich der Wohneigentumsquote der EU-Länder.

Die Entwicklung der Wohneigentumsquote ist seit Jahren rückläufig oder stagniert. Vergleicht man Deutschlands Anzahl von Wohnungseigentümern mit der von anderen europäischen Ländern, dann sind wir an vorletzter Stelle. Nach uns rangiert noch die Schweiz. Nehmen Sie Kontakt mit uns auf, wenn Ihr Unternehmen oder Ihre Analysen in diesem Beitrag erwähnt werden sollten!

 

Die ursächlichen Gründe für die geringe Quote an Wohneigentum in Deutschland sind folgende:

 

  • hohe Finanzierungshürden
  • hohe Grunderwerbssteuern und Kaufnebenkosten (Makler, Notar) für Immobilien
  • keine Abzugsmöglichkeit der Hypothekenzinsen bei selbst bewohntem Wohneigentum
  • geförderter (sozialer) Wohnungsbau

 

Wohneigentumsquote in Deutschland Entwicklung in %

Wohneigentumsquote in Deutschland Entwicklung in %

 

Hohe Finanzierungshürden drücken die Wohneigentumsquote

 

Gerade für junge Menschen oder Menschen der unteren Einkommensgruppen ist es heutzutage völlig unmöglich Wohneigentum zu erwerben. Die einzige Möglichkeit als junger Mensch eine eigene Wohnung oder ein Haus zu erwerben ist mit der Unterstützung der Familie. Einkommensschwache Menschen haben keinen Zugang zu Baukrediten, da einfach die Liquidität fehlt, sie bekommen keine Kredite. Baufinanzierer rechnen mit maximal 35% des Nettohaushaltseinkommens, welches zur Tilgung des Immobiliendarlehens verwendet werden soll. Für viele Familien stellt sich dann die Frage:

 

Wieviel Wohneigentum können wir uns leisten?

 

Rechnet man mit durchschnittlich 300.000 € für eine mittlere Wohnung bzw. für ein kleines Haus, dann ergibt sich folgende Rechnung:

 

Kreditsumme: 300.000,00€

Laufzeit: 27 Jahre, 7 Monate

Zinskosten: 195.198,65€

Zinsen: 4%

Tilgung: 2%

Monatliche Rate: 1.500,00€

 

Wenn 1500,00 € monatliche Rate = 35% des Nettohaushaltseinkommens entspricht, dann müsste das Netto Gesamt-Haushaltseinkommen 4.285,71€ betragen. Nehmen wir also an, ein kinderloses Paar, beide gehen arbeiten, beide Lohnsteuerklasse IV. Beide Ehepartner müssten jeder monatlich 3.250,00 brutto verdienen (18,67 € brutto/ Stunde), um eine Immobilie finanzieren zu lassen.

 

Nehmen wir an, eine Familie hat 2 Kinder und die Frau arbeitet auf 520,00 €-Basis. Ansonsten kümmert sie sich um Haushalt und die Kinder-kein Einzelfall. Somit würde sie mit 520,00 € Verdienst im Minijob plus 500,00 € Kindergeld 2023 zum Haushaltsbudget beitragen. Fehlen noch 3.285,71 €. Der Ehemann und Vater von zwei Kindern müsste mit der Steuerklasse III etwa 4.800,00 € brutto monatlich verdienen, um für die Bank kreditwürdig zu sein. Das entspricht 27,50 € Stundenlohn, also kein üblicher Facharbeiterlohn. Nochmal zur Erinnerung. Im Oktober 2022 wurde der gesetzliche Mindestlohn auf 12,00 € festgelegt.

 

 

Hohe Grunderwerbssteuern und Kaufnebenkosten

 

Wir bleiben bei unserem Beispiel, eine Wohnimmobilie für 300.000,00 €.

Folgende Kaufnebenkosten entstehen:

 

Notar und Grundbucheintrag (1,5%)  =   4.500,00 €

Grunderwerbssteuer (6%)                     = 18.000,00 €

Maklerkosten (7,14% Berlin)                    = 21.420,00 €

 

Gesamte Kaufnebenkosten                     = 43.920,00 €

 

Keine weiteren Fragen...

 

 

Keine Abzugsmöglichkeit der Hypothekenzinsen bei selbst bewohntem Wohneigentum

 

Darlehenszinsen für Immobilien kann man in Deutschland nur steuersenkend unterbringen, wenn die Immobilie vermietet wird. Dann werden Hypothekenzinsen zu ganz normalen, absetzbaren Kosten in der steuerlichen Betrachtung und können in voller Höhe dem zu versteuernden Einkommen entgegengerechnet werden.

 

Anders verhält es sich in Deutschland, wenn man die Immobilie selbst bewohnt: Kreditkosten für die selbst genutzte Immobilie sind steuerlich nicht absetzbar. Da gibt es keine Ausnahme, es sei denn, die Immobilie ist teilvermietet, dann kann ein Teil der Kreditzinsen auch steuerlich geltend gemacht werden.

 

Einfluss der Wohnungspolitik in der Bundesrepublik

 

Deutschland ist schon seit vielen Jahren das Mieter-Land. Nur etwa die Hälfte der Deutschen besitzt eine selbst bewohnte Immobilie. Bestimmt ist es der Wunsch vieler Rentner, sich im wohlverdienten Ruhestand in den eigenen vier Wänden zu entspannen, aber davon ist Deutschland noch weit weg.

 

Die Politik schaffte in den vergangenen Jahren immer wieder neue Anreize für den sozialen Wohnungsbau. Die Schaffung von selbstgenutztem Wohnraum wurde weniger gefördert.

 

Wenn die Politik mit Instrumenten, wie Mietpreisdeckel oder Mietpreisbremse, in den Immobilienmarkt eingreift, bleibt es für viele Mieter weiterhin interessant in der Mietwohnung zu bleiben. Sollte man irgendwann wieder zum Prinzip der Selbstregulierung des Marktes übergehen, werden die Mietpreise deutlich steigen. Die Folge daraus wäre, dass sich dann viele Mieter mit dem Erwerb einer Immobilie befassen werden, um die Mietkosten zu kompensieren. Und nebenbei können sie sich eine Altersvorsorge schaffen. Aber solange Mieten staatlich "angepasst werden" können die Kräfte des Marktes nicht wirken. 

 

Offen bleibt noch die Frage, ob eine niedrige Wohneigentumsquote gut oder schlecht ist.

Wohneigentumsquote
Wohneigentumsquote

Wohneigentumsqoute nach Bundesländern

 

In den vergangenen 15 Jahren ist die Wohnungseinemtumsquote in Deutschland minimal, um etwa 3 Prozentpunkte, gestiegen.

Etwa 52% der Bundesbürger besitzen Wohneigentum.

Schaut man auf die einzelnen Bundesländer wird deutlich, dass in den "Neuen Bundesländern" die Wohneigentumsquote geringer ist, als in den alten Ländern.

 

Dafür gibt es eine einfache Erklärung:

In der DDR waren Wohnungen des staatlichen Wohnungsbauprogramms die einzige Möglichkeit, eine Bleibe zu bekommen. Wenige private Vermieter mischten sich noch unter die SED-Wohnungen. Eine Förderung, wie besondere Kredite oder Bausparverträge, gab es in der DDR nicht. Folglich mussten die Bürger ihr Haus aus eigenen Mitteln finanzieren, das war nur wenigen Privilegierten möglich oder mit Hände Arbeit. Die andere Möglichkeit war, eine Immobilie zu erben. Doch eine Immobilie galt in der DDR eher als Belastung und nicht als Renditeobjekt. Die Mieten waren auf einem Zehntel Niveau der alten Bundesrepublik-Mieten. Eine 80qm Wohnung kostete warm 60-70 Mark der DDR. Die Hausbesitzer waren trotzdem für die Instandsetzung der Immobilien verantwortlich. Am Jahresende blieb in der Regel kein Gewinn übrig. Das Ergebnis dieser Politik im SED-Staat spiegelt sich in der niedrigen Wohneigentumsquote in den neuen Ländern wider.

 

Einige Ausnahmen gibt es bei der Wohneigentumsquote in den Großstädten und Ballungsräumen, da die Immobilienpreise durch die Decke gehen und sich nur wenige Menschen dort Wohneigentum leisten können. Hier einige Beispiele:

  • Wohneigentumsquote Berlin = 15%
  • Wohneigentumsquote München = 24%
  • Wohneigentumsquote Hamburg = 23%
  • Wohneigentumsquote Leipzig = 12%
  • Wohneigentumsquote Dresden = 14%

 

In der Bundesrepublik gibt es etwa 40 Millionen Wohneinheiten. Sie teilen sich auf in 12,8 Millionen Einfamilienhäuser, 6,1 Millionen Zweifamilienhäuser und 21,3 Millionen Mehrfamilienhäuser (mit mindestens drei Wohneinheiten). In nur drei Bundesländern gibt es mehr Einfamilienhäuser, als Zwei- oder Mehrfamilienhäuser. Diese Bundesländer sind Niedersachsen, Schleswig-Holstein und Rheinland-Pfalz. In allen Bundesländern entfällt der Anteil von an Zweifamilienhäusern am geringsten aus. In den meisten Bundesländern haben die Mehrfamilienhäuser die Mehrheit.

PDF Anhänge

Eigentümerquote im Deutschland Vergleichte nach Bundesländern

Wohneigentumsquote in Europa: In welchem Land ist sie am höchsten?

 

 

Die durchschnittliche Wohneigentumsquote in Europa liegt seit Jahren stabil bei etwa 70%.

 

Südeuropäische Länder führen die Liste an, die DACH-Staaten findet man am Ende der Statistik. Die Wohnungspolitik anderer Länder ist mehr auf den Erwerb von Immobilieneigentum ausgerichtet, anders in Deutschland: Hier gilt ein regulierter Wohnungsmarkt als Teil des sozialen Sicherungssystems. Das Wohnen in einer Mietwohnung wird von vielen Menschen als sicher, günstig und risikoarm eingestuft.

 

 

Land

Anteil der Haus- und Wohnungsbesitzer
Rumänien

96,1%

Slowakei

92,3%

Serbien 86,0%
Bulgarien 84,3%
Estland 81,4%
Tschechien 78,9%
Spanien 75,1%
Griechenland 74,6%
Slowenien 74,6%
Belgien 71,1%
Irland 70,3%
Niederlande 69,1%
Frankreich 64,0%
Dänemark 59,3%
Österreich 55,3%
Deutschland 50,4%
Schweiz 42,3%

 

 

Ein weiterer Grund für die niedrige Wohneigentumsquote in den DACH-Staaten ist, dass in diesen Staaten die Massivbauweise verbreitet ist. Massivbauweise ist im Vergleich zu anderen Bauarten (Fertigteilbauweise u.a.) sehr teuer für Bauherren.

 

Außerdem gibt es gerade in den DACH-Staaten zahlreiche Bau-, Umwelt- und Sicherheitsvorschriften in der Baubranche, die für einen massiven Anstieg der Baukosten sorgen.

Wohneigentumsquote weltweit
Wohneigentumsquote weltweit

Wohneigentumsquote weltweit

Eine Wohneigentumsquote global zu definieren, ist aufgrund fehlenden Zahlenmaterials aus den afrikanischen Ländern nicht vollständig möglich.  Die vorliegenden Zahlen verdeutlichen aber trotzdem, dass die Wohneigentumsquote im Rest der Welt über der Quote von Deutschland liegt.

 

Und nicht zuletzt tragen auch viele Deutsche zur international steigenden Wohneigentumsquote bei, indem sie ihren Altersruhesitz im Ausland ansiedeln.

 

Wohneigentumsquote USA 66,0%
Wohneigentumsquote Europa 70,0%
Wohneigentumsquote Asien 65%
Wohneigentumsquote Australien 66,0%
Wohneigentumsquote Russland 91,7%

 

Wohnungspolitik und die Ziele der Koalition

 

Im Koalitionsvertrag von SPD, Grünen und FDP beabsichtigen die Parteien mehr Menschen zu ermöglichen, im selbst genutzten Eigentum zu wohnen.

 

Das fehlende Eigenkapital ist derzeit das größte Hindernis beim Eigentumserwerb. Die Vorschläge der Koalition, leichter an Baugeld zu kommen, sind begrüßenswert. Auch eine individuelle Handhabung der Grunderwerbsteuer durch die Bundesländer kann zur Steigerung der Wohneigentumsquote in Deutschland führen. Ihr Unternehmen nimmt die Sache selbst in die Hand? Klicken Sie hier, um in diesem Beitrag promotet werden!

 

Und in diesem Kontext nicht zu vergessen: Das Neubauziel von 400.000 Wohnungen pro Jahr (100.000 davon öffentlich gefördert) ist beschlossene Sache. Ob dieses ehrgeizige Ziel unter Berücksichtigung der aktuellen Situation im Bausektor umsetzbar ist, bleibt abzuwarten. Im Moment sieht es nicht so aus...

 

Die Koalitionäre wollen auf jeden Fall den sozialen Wohnungsbau inklusive einer sozialen Eigenheimförderung fortführen.

 

Auszug aus dem Koalitionsvertrag zum Thema Wohneigentum:


Wir wollen mehr Menschen in Deutschland ermöglichen, im selbstgenutzten Eigentum zu wohnen. Die Hürden beim Eigentumserwerb wollen wir durch eigenkapitalersetzende Darlehen senken und Schwellenhaushalte langfristig z. B. mit Tilgungszuschüssen und Zinsverbilligungen beim Eigentumserwerb unterstützen. Wir wollen den Ländern eine flexiblere Gestaltung der Grunderwerbsteuer, z. B. durch einen Freibetrag ermöglichen, um den Erwerb selbstgenutzten Wohneigentums zu erleichtern. Zur Gegenfinanzierung nutzen wir das Schließen von steuerlichen Schlupflöchern beim Immobilienerwerb von Konzernen (Share Deals). Wir wollen die illegale Finanzierung von Immobilien durch geeignete Maßnahmen bekämpfen. Dazu gehört der Versteuerungsnachweis für gewerbliche und private Immobilienkäufer aus dem Ausland, bei jeglichem Immobilienerwerb in Deutschland, und ein Verbot des Erwerbs von Immobilien mit Bargeld. Im Grundbuch wird eine ladungsfähige Anschrift bei Änderungen verpflichtend. Wir geben eine Machbarkeitsstudie in Auftrag, um zu untersuchen, ob ein Grundbuch auf der Blockchain möglich und vorteilhaft ist. Wir führen den echten Sachkundenachweis für Makler, Miet- und WEG-Verwalter ein. Wir wollen das KfW Programm zum Kauf von Genossenschaftsanteilen stärken.

 

(Quelle: Koalitionsvertrag 2021, Seite 92)

 

Die wohlhabenden DACH-Staaten haben niedrige Eigentumsquoten und einen hohen Mietanteil. Würde man in diesen Ländern mit gelockerten Kriterien bei der Kreditvergabe noch mehr Menschen beim Erwerb von Wohneigentum verhelfen, würden die Immobilienpreise weiter nach oben steigen. Richtiger wäre es, wenn so viel Wohneigentum erstellt würde, dass die Preise nicht aus Gründen der Knappheit noch weiter steigen. Und, Aufgabe der Politik wäre es für einen gut funktionierenden Mietwohnungsmarkt zu sorgen. Dies haben die Schweizer perfekt umgesetzt, weshalb auch nur wenige Schweizer Bewohner eine Wohnimmobilie besitzen.

 

(HZ)

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