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Autor: Marcel Becker · Zuletzt aktualisiert: 14.02.24
Finanzen Immobilien · 8 Min. Lesedauer
Die Möglichkeit, als Deutscher Immobilien in Kanada und anderen Ländern zu erwerben, eröffnet oft attraktive Investitionsmöglichkeiten. Besonders vielversprechend gestaltet sich dieser Prozess, Sie erraten es bereits, in Kanada. Im Folgenden erfahren Sie, warum dieses Land für deutsche Investoren, aber auch Privatpersonen besonders interessant ist.
Weder die Staatsbürgerschaft noch der aktuelle Wohnsitz stellen Hindernisse für den Erwerb oder Besitz von Immobilien in Kanada dar. Es ist möglich, ein kanadisches Haus vorübergehend zu bewohnen. Allerdings sollte beachtet werden, dass bei längerem Aufenthalt oder dem Wunsch nach einer dauerhaften Aufenthaltsgenehmigung die geltenden Einwanderungsbestimmungen berücksichtigt werden müssen.
Ausländer können in Kanada auch Mietimmobilien besitzen, müssen jedoch jährliche Steuererklärungen bei der Canada Revenue Agency (CRA) einreichen.
Der kanadische Immobilienmarkt kann in einigen Fällen renditeträchtiger sein als Investitionen in Deutschland, obwohl die Immobilienpreise in Kanada aktuell fallen, was sich jedoch ebenso in Deutschland beobachten lässt. Für Investoren ist der Erwerb von Immobilien in Kanada also auf jeden Fall sinnvoll; wie allerdings gestaltet sich dies für Privatpersonen, die sich beispielsweise nur den Traum vom eigenen Heim im Ausland erfüllen möchten?
Beim Erwerb einer Immobilie in Kanada fällt eine Grunderwerbssteuer an, die bei 1 % für die ersten 200.000 $ und 2 % für den Restbetrag liegt. Unter bestimmten Umständen können Erstkäufer von dieser Steuer befreit werden. Diese Regelung ist natürlich grundsätzlich interessant für jeden Immobilienkäufer, ob Investor oder für den privaten Erwerb.
Zusätzlich erheben Gemeinden jährliche Grundsteuern, basierend auf dem geschätzten Wert, der dem Marktwert entspricht. Diese Gemeindesteuer umfasst auch Abgaben für Schulen und andere Ausgaben, deren aktuelle Daten für eine bestimmte Immobilie in der Regel online verfügbar sind. Dies trägt ebenfalls dazu bei, dass hier ein privater Umzug mit der ganzen Familie attraktiver gestaltet ist.
In Deutschland gilt die Bundessteuer auf Waren und Dienstleistungen für den Kauf von neu erworbenen Immobilien auch im Ausland. Doch wenn das Haus als Hauptwohnsitz genutzt wird, beispielsweise um sich Ihren Traum von einem eigenen Haus am See im Ausland zu ermöglichen, könnte eine teilweise Befreiung möglich sein. Dies liegt an der so genannten 183- Tage Regelung.
Diese tritt in Kraft, wenn man sich weniger als 183 Tage pro Kalenderjahr in Deutschland aufhält. Ab diesem Zeitpunkt muss man die jeweilige Steuer nur noch im aktuellen Aufenthaltsland zahlen, wenn man seine Steuern nicht doppelt abführen möchte. Hierzu hat das deutsche Steuersystem mit den meisten europäischen und außereuropäischen Ländern, unter anderem Kanada, das Doppelbesteuerungsabkommen entworfen, um Doppelbesteuerung für Immobilien in Kanada zu vermeiden.
Diese Regelung sieht vor, dass Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung im Ausland in Deutschland anrechnungsfrei sind. Dies nennt man die Freistellungsmethode. Wenn also beispielsweise in Kanada ein niedrigerer Steuersatz als in Deutschland anfällt, zahlt man diesen komplett in Kanada, und die Differenz in Deutschland. Wenn der Steuersatz in Kanada höher wäre als in Deutschland, zahlt man lediglich diesen. Allerdings sollte man in beiden Fällen mit den jeweiligen Finanzämtern in Kontakt stehen, damit keine unerwarteten Mahnungen und Gebühren anfallen.
Wiederverkaufte Häuser sind für den Verkäufer vom deutschen Steuersystem befreit. Bei selbstgenutzten Immobilien gilt die Spekulationsfrist für drei Jahre. Selbes gilt auch für Ferienhäuser. Steuerfrei verkaufen kann man erst, nachdem die Spekulationsfrist von 10 Jahren abgelaufen ist. Der Käufer muss Steuern wie oben beschrieben an Kanada und evtl. ebenfalls Deutschland abführen.
Die gesetzliche Lage bietet Ihnen also hauptsächlich Vorteile, wenn Sie eine Immobilie in Kanada als Hauptwohnsitz erwerben möchten. Falls Sie dann später doch noch weitere Häuser als Anlageobjekte erwerben möchten, lesen Sie im kommenden Abschnitt mehr über die Steuerlage auf Mietimmobilien in Kanada.
Gemäß dem kanadischen Einkommensteuergesetz müssen ausländische Investoren 25% der jährlichen Bruttomieteinnahmen von kanadischen Immobilien abführen. Durch Einreichung eines NR6-Formulars können sie jedoch optieren (von der Option Gebrauch machen), 25% der Nettomieteinnahmen zu zahlen. Rückzahlungen könnten möglich sein, wenn das Mietobjekt Nettoverluste aufweist.
Wie Ihr Einkommen behandelt wird, hängt davon ab, ob Sie Partner oder Miteigentümer sind und ob es als Miet- oder Geschäftseinkommen eingestuft wird.
Immobilien in Kanada bieten die Möglichkeit, laufende Betriebsausgaben und Investitionsausgaben abzuschreiben, wobei letztere langfristige Vorteile bieten. Einrichtungskosten können nicht direkt von den jährlichen Mieteinnahmen abgezogen werden, jedoch können sie über mehrere Jahre hinweg über die sogenannte „Kapitalkostenpauschale“ abgeschrieben werden.
Zusammenfassend lässt sich sagen, dass die kanadischen Gesetze bezüglich Immobilieneigentum im internationalen Vergleich als nachsichtig gelten. Die Möglichkeit, Grundsteuern und Zinszahlungen unabhängig von der Staatsangehörigkeit oder dem Wohnsitz steuerlich abzusetzen, stellt eine attraktive Regelung dar. Dennoch ist es von entscheidender Bedeutung, bei jeder Phase des Investitionsprozesses in Immobilien in Kanada, angefangen vom Immobilienkauf bis hin zum Verkauf, die steuerlichen Auswirkungen genau zu verstehen. Diese bewusste Herangehensweise ist besonders wichtig, um langfristig nachhaltige Profite aus Immobilieninvestitionen in Kanada zu erzielen.
Besonders vielversprechend erscheinen dabei Regionen wie Nova Scotia, Vancouver und Ontario, die sich als äußerst vielversprechende Standorte für den Erwerb von Grundstücken und Immobilien in Kanada präsentieren. Investoren sollten nicht nur die potenziellen Renditen im Blick haben, sondern auch die steuerlichen Aspekte berücksichtigen, um eine fundierte und erfolgreiche Investitionsstrategie zu entwickeln. Insgesamt bieten die kanadischen Gesetze in Bezug auf Immobilieneigentum somit eine günstige Grundlage, die jedoch mit einer strategischen und informierten Herangehensweise maximal ausgeschöpft werden sollte.
Es empfiehlt sich, im Vorfeld die aktuellen rechtlichen Bestimmungen zum Immobilienerwerb im jeweiligen Land zu recherchieren.
Idealerweise sollten Sie die Gelegenheit nutzen, das betreffende Land zu besuchen und sich persönlich einen Eindruck vom lokalen Immobilienmarkt zu verschaffen. Wichtige Informationsquellen sind dabei nicht nur örtliche Makler, sondern auch regionale Zeitungen sowie spezialisierte Online-Verkaufsportale für Immobilien.
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Marcel Becker
Veröffentlichter, seit 5 Jahren tätiger Schriftsteller, Business Development Manager in der Immobilienbranche
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