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Autor: Felix Wolf · Zuletzt aktualisiert: 16.03.24
Immobilien · 5 Min. Lesedauer
Mit der Fix and Flip Strategie können Sie auch mit wenig bis gar keinem Startkapital durch Immobilien schnelle Renditen erzielen. Die 5 Schritte dazu finden Sie im folgenden Artikel. Doch zunächst zur Definition von Fix and Flip.
Fix and Flip kann auch als "Umdrehen" von Immobilien verstanden werden. In den USA ist dies seit vielen Jahren eine bekannte Strategie im Immobiliensektor. Konkret geht es um die Aufwertung und Verschönerung von renovierungsbedürftigen Immobilien. Anschließend wird die Immobilie gewinnbringend verkauft.
Beim Immobilienerwerb sollten Sie sich auf "For Sale By Owner" (FSBOs) oder Direktverkäufe von Hausbesitzern fokussieren. Da kein Makler bezahlt werden muss und mehr Zeit für die Besichtigung der Immobilie zur Verfügung steht als bei einer Auktion, sind diese Eigentümer häufig sehr motiviert zu verkaufen und Sie erhalten meist einen besseren Preis.
Allerdings ist es schwierig, solche Immobilien ausfindig zu machen. Sie können hierfür sozialen Medien nutzen oder selbst Werbung schalten. Wenn Sie Immobilienmakler und Auktionen vermeiden möchten, können Sie auf jede beliebige Weise bekannt geben, dass Sie Immobilien kaufen möchten.
Die Finanzierung von Fix-and-Flip-Immobilien unterscheidet sich von anderen Formen der Immobilienfinanzierung. Die meisten Anforderungen für die Finanzierung eines Wohnhauses basieren auf der Fähigkeit des Kreditnehmers, die Hypothek über einen langen Zeitraum zurückzuzahlen.
Beim Verkauf von Häusern sollten "Hard Money"-Kredite, d. h. kurzfristige Darlehen verwendet werden, die normalerweise innerhalb von sechs bis zwölf Monaten getilgt werden. Aufgrund der kurzen Bearbeitungszeit konzentrieren sich die Kreditgeber mehr auf die Immobilie als auf die finanzielle Situation des Kreditnehmers. Aufgrund des höheren Risikos erhebt jedoch der Kreditgeber auch höhere Vorabgebühren und Zinssätze, verlangt aber auch weniger Sicherheiten. Mit einem solchen Kredit können Sie auch ohne Eigenkapital Fix and Flip Immobilien verkaufen.
Einer der größten Fehler, den Anfänger bei der Renovierung machen, ist der Versuch, die gesamte Arbeit allein zu übernehmen. Selbst wenn Sie ein erfahrener Handwerker sind und beabsichtigen, diesen Weg zu gehen, sollten Sie dennoch Angebote von anderen Handwerkern einholen. Die Kreditgeber werden nämlich meist Kostenvoranschläge von verschiedenen Bauunternehmern verlangen.
Sie werden außerdem ein Einkommen aus einem anderen Job benötigen, da Sie zunächst den Umbau der Immobilie wahrscheinlich erst nach dem Verkauf selbst bezahlen können. Aber es reicht nicht aus, nach Feierabend und am Wochenende zu arbeiten. Sie müssen die Renovierung Ihres Hauses so schnell wie möglich abschließen.
Ein allgemeiner Richtwert sollte sein, die Immobilie in weniger als fünf Wochen zu sanieren und zu verkaufen. Aus diesem Grund ist das Timing so wichtig: Ihre Finanzierungskosten steigen, je länger Sie eine Immobilie besitzen.
Zeit ist Geld, und damit sind auch Opportunitätskosten verbunden. Wenn sie einen großen Teil ihrer Woche mit der Renovierung einer Immobilie verbringen, verpassen Sie möglicherweise andere Gelegenheiten zum Verkauf von Immobilien. Einige dieser Chancen werden bessere Gewinnspannen haben, weshalb Sie schnell zuschlagen müssen.
Um die Fertigstellung des Projekts zu beschleunigen und sich auf die Suche nach der nächsten Immobilie zu konzentrieren, sollten Sie also immer zusätzlich Bauunternehmern beauftragen.
Ein häufiger Fehler, der bei der Vermarktung des Hauses nach seiner Fertigstellung gemacht wird, ist, dass man bei der Renovierung und Umgestaltung des Hauses zuviele Abstriche macht. Nachdem Sie mehrere Wochen lang fleißig gearbeitet haben, können Sie es sicher kaum erwarten, Ihr Werk auf den Markt zu bringen. Allerdings dürfen Sie dabei nicht an den falschen Ecken sparen. Die Vermarktung und der Verkauf von Häusern ist mit viel Arbeit und Kosten verbunden, wie Ihnen jeder Immobilienmakler, der etwas auf sich hält, bestätigen wird.
Sie müssen die gesamte Punkteliste abarbeiten und einen Reinigungsdienst beauftragen, bevor Sie ein Verkaufsschild in den Garten stellen. Einen Käufer für ein Haus zu begeistern, ist der Schlüssel zum Verkauf der Immobilie.
Danach muss die Immobilie inszeniert werden. Es ist eine bekannte Tatsache, dass sich aufbereitete Häuser schneller und gewinnbringender verkaufen als leere. Für das sogenannte Home Staging eines leeren Objektes verlangt ein professionelles Unternehmen zwischen 1.000 und 4.000 Euro.
Nachdem Sie einen erfolgreichen und gewinnbringenden Verkauf ihrer Fix and Flip Immobilie abgewickelt haben, können Sie einfach erneut bei Schritt 1 beginnen. Da Sie nun durch den Gewinn Startkapital erwirtschaftet haben, können Sie bessere Kredite für ihr nächstes Projekt erhalten sowie die für Sie funktionierenden Werbemaßnahmen erneut verwenden. Bei jedem neuen Durchlauf der Fix and Flip Strategie sollten Sie auf ihrem gewonnenen Wissen aufbauen und ihre Prozesse optimieren und somit ihre Gewinne steigern.
Wenn Sie einen Gewinn erzielen, müssen Sie ihn versteuern. Wenn Sie nur ein oder zwei Immobilien "veräußert" haben, gelten Sie aus Sicht der Steuerbehörden noch nicht als gewerblicher Immobilienhändler. Wenn Sie jedoch mehr als drei Immobilien innerhalb von fünf Jahren verkauft haben, müssen Sie die entsprechenden Steuern zahlen. Daher ist es ratsam, sich bei Fix and Flip Deals immer an die Obergrenze zu halten.
Übrigens: Wenn Sie als Privatperson Fix and Flip Projekte durchführen, können Sie die Immobilie nach 10 Jahren steuerfrei verkaufen, da die Spekulationssteuer in Deutschland nach diesem Zeitraum verfällt. Sobald Sie jedoch Fix and Flip professionell betreiben, ist es ratsam, einen Steuerberater zu konsultieren. Je nach Gewinn müssen Sie unter Umständen hohe Steuersätze zahlen. Außerdem müssen Sie möglicherweise viel mehr Steuern zahlen, nur weil Sie eine unvollständige oder falsche Steuererklärung abgegeben haben. Ein Steuerberater kennt sich in diesem Bereich gut aus und kann den für Sie angemessenen Betrag ermitteln.
Die Höhe der Steuern bei der Fix and Flip Strategie hängt zunächst von der Rechtsform ab, mit welcher Sie die Immobilien veräußern. Je nachdem, ob Sie als Einzelunternehmen oder GmbH tätig sind, unterliegen Sie anderen Auflagen und Abgaben. Um als GmbH tätig zu sein, müssen Sie zunächst eine solche gründen. Im Gegensatz wird der Gewinn des Einzelunternehmers ganz normal wie bei einem Angestelltenverhältnis besteuert und zwar über seine Einkommenssteuererklärung.
Eine GmbH stellt eine juristische Person und wird demnach folgendermaßen besteuert: Als Erstes müssen Sie ihren Gewinn aus Einnahmen abzüglich der Kosten errechnen. Daraufhin werden von ihrem Gewinn die Körperschaftssteuer und die Gewerbesteuer abgezogen. Erstere beläuft sich samt Soli auf 15,825 Prozent. Die Gewerbesteuer ergibt sich aus einem Pauschalanteil von 3,5 Prozent, der mit dem Hebesatz multipliziert wird. Dieser ist von der Gemeinde, in der ihre GmbH ansässig ist, abhängig.
Hausrenovierungen sind nicht nur kostspielig und fordern eine solide Finanzierung und ohne Eigenkapital eine Stufe schwieriger, sondern auch zeitaufwändig. Bauverzögerungen, höhere Kosten - all das kann zu frustrierenden Situationen führen. Daher ist die Fix and Flip Strategie nicht für alle gleichermaßen geeignet. Einige der Voraussetzungen, die man für Fix and Flip Geschäfte haben sollte, sind:
Fix and FLip eignet sich gut um Vermögen zu steigern. Wenn Sie mit mehreren Projekten arbeiten möchten, können Sie dies auf folgender Weise tun:
Diese Reihe von Fix and Flip Projekten zeigt, wie Eigenkapital geschaffen wird. Das Vermögen wird also erhöht. Folglich steigt das Investitionsvolumen in die Immobilien. Auf diese Weise ist es möglich, durch Fix and Flip Vermögen anzuhäufen und immer größere Projekte zu verwalten.
Felix Wolf
Redakteur
Master-Student der Wirtschaftswissenschaften mit den Schwerpunkten Ökonometrie, Finanzen und Wirtschaftspolitik.
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