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Autor: Thomas B. · Zuletzt aktualisiert: 09.11.23
Immobilien Nachhaltigkeit · 8 Min. Lesedauer
LEED & BREEAM sind zwei verschiedene Zertifizierungen für nachhaltige Immobilien. Der BREEAM Standard wurde 1990 in Großbritannien eingeführt und zertifiziert als ältester Standard über 550.000 Gebäude in mehr als 70 Ländern. Der LEED wurde 1998 entwickelt und wird seit dem laufend angepasst, sodass es Unterschiede bei den Zertifikaten geben kann. Die fünfte Version (LEED v5) soll ab 2025 vollständig etabliert sein und das nächste Update der LEED Zertifizierung ist für 2030 geplant. Das BREEAM Zertifikat wird ebenfalls laufend angepasst und hat in der DACH-Region eine Kooperation mit dem TÜV SÜD zur Umsetzung. Welche Vorteile ergeben sich aus LEED & BREEAM und welches System ist besser?
LEED steht als Abkürzung Leadership in Energy and Environmental Design und ist ein amerikanischer Zertifizierungsstandard für nachhaltige Immobilien.
BREEAM steht als Abkürzung Building Research Establishment Environmental Assessment Method und ist ein britischer Zertifizierungsstandard für nachhaltige Immobilien.
Nachhaltige Immobilien benötigen Zertifizierungen wie LEED & BREEAM, um einen gewissen Standard für Wohn-, Industrie- und Bürogebäude zu setzten. Dabei geht es um mehr Komfort für die Nutzer oder Einwohner und um die Umwelt. Die Zertifizierungen nach LEED & BREEAM erlauben einen standardisierten Vergleich zwischen Immobilien und fördern gleichzeitig den Klimaschutz, da mit einer besseren Zertifizierung die Immobilie einen höheren Wert hat.
Die Bewertungskriterien werden in verschiedene Hauptkategorien und Kriterienkatalogen eingeteilt. Häufige Kriterien für nachhaltige Immobilien sind der Energie, Gesundheit, Wohlbefinden, Management und Verschmutzung. Die beiden Zertifikate LEED & BREEAM können auch beantragt werden, nachdem das Gebäude bereits fertigstellt wurde. Bei den Zertifikaten geht es um die Auswirkungen der Immobilie auf Umwelt und Menschen während der Nutzung. LEED & BREEAM sind Zertifikate nach einem Punktesystem, sodass alle Umstände beachtet werden können. Zur Einfachheit wird die Endpunktzahl in Stufen eingeteilt: Bronze, Silber und Gold bei der LEED Zertifizierung und in 6 Stufen von Akzeptabel bis Herausragend in der BREEAM Zertifizierung. Die Punktesysteme machen Unterschiede, ob es sich um einen Neubau oder Bestandsgebäude handelt.
Nachhaltige Immobilien und grünes Bauen sind ein Versuch, die positiven Auswirkungen zu verstärken und die negativen während des gesamten Lebenszyklus eines Gebäudes zu mildern. In der Praxis baut es auf den klassischen Zielen des Gebäudedesigns wie Wirtschaftlichkeit, Nützlichkeit, Haltbarkeit und Komfort auf. LEED & BREEAM und weitere Zertifikate sollen das Bewusstsein von Eigentümern, Nutzern und Planern für die Vorteile eines nachhaltigen Ansatzes schärfen, indem es einen Rahmen bietet, nachhaltige Lösungen auf kosteneffiziente Weise erfolgreich umzusetzen, und die Anerkennung ihrer Leistungen durch den Markt gewährleistet. Es zielt darauf ab, die negativen Auswirkungen von Bau und Entwicklung auf die Umwelt zu verringern.
Um neue Märkten und Gebäudetypen, Fortschritten in der Praxis und Technologie sowie einem besseren Verständnis der Auswirkungen auf die Umwelt und die menschliche Gesundheit gerecht zu werden.
LEED steht als Abkürzung für Leadership in Energy and Environmental Designg und wurde von dem U.S. Green Building Council (USGBC) entwickelt. Die LEED-Zertifizierung bietet einen Rahmen für gesunde, hocheffiziente und kostensparende grüne Gebäude, die Vorteile für Umwelt, Gesellschaft und Verwaltung bieten. Die LEED-Zertifizierung ist ein weltweit anerkanntes Symbol für Nachhaltigkeitsleistungen und wird von einer ganzen Branche engagierter Organisationen und Einzelpersonen unterstützt, die den Weg für eine Markttransformation ebnen.
LEED v5 ist die neueste Version von LEED und soll ab dem Jahr 2025 vollständig implementiert sein. Aktuelle Immobilien und Projekte werden noch nach LEED v4 bewertet. Nach den Angaben von USGBC wurde das Zertifikat in 185 Ländern über 185.000 Mal geprüft und davon 105.000 ausgestellt. Die LEED Zertifizierung macht Unterschiede bei der Art des Projekts und ebenfalls, ob es sich um einen Neubau oder eine Renovierung handelt. Dazu gibt es die folgenden Kategorien mit zahlreichen Unterkategorien:
Der Kriterienkatalog zur LEED Zertifizierung setzt sich aus neun Kategorien zusammen und umfasst einen 160-seitigen Katalog mit Erklärungen für die einzelnen Bewertungen. Die Kosten für eine LEED Zertifizierung liegen meistens zwischen 900 und 5.000 US-Dollar, je nach Größe des Projekts. Die Betriebskosten werden durch nachhaltige Maßnahmen meistens gesenkt, sodass die Kosten schnell wieder ausgeglichen werden. Die Skala reicht von 0 bis 110 Punkte und unterteilt die Endnote in 5 Kategorien:
Für eine LEED Zertifizierung müssen verschiedene Anforderungen aus dem Kriterienkatalog berücksichtigen werden. Das Zertifizierungsverfahren verlangt die Vorlage einer umfassenden Dokumentation, um die Einhaltung detaillierter Standards. Der Antragssteller muss die notwendigen Dokumente aus den folgenden Schlüsselbereichen selber einreichen:
Der Zertifizierungsrahmen für Privathäuser oder Wohnraum erfordert einen noch umfassenderen Ansatz, der zusätzliche Bereiche umfasst, die für eine Zertifizierung entscheidend sind. Zu diesen Bereichen gehören:
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BREEAM (Building Research Establishment Environmental Assessment Method) ist eine Methode zur Bewertung der Nachhaltigkeit, die für die Gesamtplanung von Projekten, Infrastrukturen und Gebäuden verwendet wird. Die 1990 vom Building Research Establishment (BRE) eingeführte Methode legt Standards für die Umweltverträglichkeit von Gebäuden in den Phasen Entwurf, Spezifikation, Bau und Betrieb fest und kann auf neue Entwicklungen oder Sanierungsvorhaben angewendet werden. In deutschsprachigen Raum wird BREEAM D-A-CH von TÜV Süd mit 3 Zertifizierungssystemen umgesetzt:
International gibt es eine ähnliche Umsetzung von der BREEAM Zertifizierung, um die Nachhaltigkeit von verschiedenen Projekten zu bewerten. BRE, die Organisation hinter BREEAM, entwickelt neue Zertifizierungssysteme und passt die Anforderungen an die jeweiligen Regionen bzw. Nationen an. Neben BREEAM D-A-CH gibt es z.B. BRE China, BREEAM NL, BREEAM ES, BREEAM NOR, BREEAM SE, BREEAM USA, BREEAM Infrastructure und BREEAM International. Auf internationale Ebene werden häufig die folgenden Standards auf Projekte angewendet:
Die BREEAM Zertifizierung bewertet Immobilien auf eine Skala von 0 bis 100 Punkten anhand eines Kriterienkatalogs, dessen Kategorien jeweils eine Teilpunktzahl ausmachen. Jede Kategorie konzentriert sich auf die einflussreichsten Faktoren, einschließlich reduzierter Kohlenstoffemissionen, umweltfreundlicher Gestaltung, Anpassung an den Klimawandel, ökologischem Wert, Schutz der biologischen Vielfalt und Auswirkungen auf Menschen.
Es werden zwei Bewertungs-/Zertifizierungsstufen durchgeführt (eine Bewertung in der Entwurfsphase, die zu einem Zwischenzertifikat führt, und eine Bewertung nach der Bauphase, die zur Ausstellung eines endgültigen Zertifikats und zur Vergabe eines Ratings führt). Die von den nationalen Normungsgremien entwickelten Systeme für die einzelnen Regionen können jedes beliebige Format haben, solange sie den übergreifenden Anforderungen für eine nachhaltige gebaute Umwelt entsprechen. Sie können von Grund auf neu erstellt werden, indem aktuelle BREEAM-Programme an den lokalen Kontext angepasst werden, oder indem bestehende lokale Programme weiterentwickelt werden.
Projekte werden anhand der Punktzahl auf einer Skala von Nicht eingestuft (<30 %), Bestanden (>30 %), Gut (>45 %), Sehr gut (>55 %), Ausgezeichnet (>5 %) und Hervorragend (>1 %) bewertet und zertifiziert. Jede BREEAM-Bewertungsstufe entspricht in Großbritannien im Großen und Ganzen der folgenden Leistung:
Der Schwerpunkt der BREEAM Zertifizierung liegt auf dem nachhaltigen Werten einer Reihe von Kategorien:
Jede Kategorie hat Unterpunkte, die manchmal auch nur einen Punkt vergibt. Also gibt es keine Zwischenstufen für einige Kriterien. So z.B. ob die Kältemittel in der Gebäudetechnik nachhaltig sind, die Heizung Stickstoff emittiert oder den Einsatz recycelter Baumaterialien.
| LEED | BREEAM |
|---|---|
| 1998 Gegründet | 1990 Gegründet |
| USA | Vereinigte Königreich |
| Über 100.000 zertifizierte Projekte weltweit | 590.000 zertifizierte Projekte weltweit |
| 187 Länder | 85 Länder |
| Antragsteller sammelt Nachweise und reicht sie ein, um die Zertifizierung zu erhalten | Zertifizierungen werden nach einer Bewertung des Projekts durch einen BREEAM-Bewerter vergeben |
Der wichtigste Unterschied zwischen den beiden Green-Building-Standards ist jedoch das Verfahren, nach dem sie Zertifizierungen vergeben.
Bei BREEAM werden die Projekte von lizenzierten Gutachtern bewertet, die die Einstufung eines Projekts auf der Grundlage persönlicher Inspektionen des Entwurfsprozesses und der endgültigen Konstruktion festlegen. LEED hingegen vergibt Zertifizierungen auf der Grundlage der von den Antragstellern eingereichten Nachweise.
Bei LEED wird eine Zertifizierung automatisch erteilt, wenn ein Projekt nachweisen kann, dass es die Kriterien der Checkliste erfüllt. Bei BREEAM ist die Situation etwas offener, da jeder Aspekt eines Projekts vom BREEAM-Bewerter geprüft wird und seinem Urteil unterliegt.
Wen die Kriterien im Detail interessieren, sollte sich die einzelnen Kriterien im Detail anschauen. Wissenschaftliche Untersuchungen von den grünen Bewertungssystemen finden sich meistens auf Englisch. Das Bundesamt für Bauwesen und Raumentwicklung (BBR) hat im Jahr 2009 einen Vergleich der internationalen Systeme mit dem deutschen in Auftrag gegeben und eine detaillierte Auflistung der damaligen Unterschiede in einer Tabelle ab Seite 240 zusammengestellt. Internationale Studien untersuchen die Systeme regelmäßig, sodass sich mehrere Tausend Studien unter den Suchbegriffen LEED & BREEAM finden lassen.
Heute gibt es fast 550.000 BREEAM-zertifizierte Gebäude und fast 2.250.700 Gebäude wurden zur Bewertung registriert. Die Methode wurde in 77 Ländern angewandt, lässt sich leicht an lokale und klimatische Bedingungen anpassen und hat derzeit einen Anteil von rund 80 % am europäischen Markt. BREEAM gibt es schon länger als LEED. LEED ist vor allem in den USA verbreitet, während BREEAM eher im Vereinigten Königreich und in Europa verbreitet ist. LEED verwendet Punkte, während BREEAM mit Prozentsätzen arbeitet. Und obwohl es viele Überschneidungen zwischen den beiden Standards gibt, unterscheiden sich beide Standards für umweltfreundliches Bauen in den Einzelheiten dessen, was sie bewerten und wie viel Gewicht sie einem Element gegenüber einem anderen beimessen.
Für welche Lösung sollten man sich also entscheiden, LEED oder BREEAM?
Die Antwort auf diese Frage ist weitgehend eine Frage der persönlichen Präferenz. Wenn Sie im Vereinigten Königreich oder in Europa leben, ist BREEAM vielleicht die erste Wahl, da es im Laufe der Jahre so gestaltet wurde, dass es sich gut in die bestehenden Gesetze und Vorschriften einfügt. Wenn Sie in den USA leben, könnte LEED aus ähnlichen Gründen die bessere Wahl sein.
Eine weitere wichtige Überlegung ist die Art des Prozesses, den Sie anstreben. Bei LEED ist der Antragsteller stärker gefordert, Unterlagen und Nachweise für die Zertifizierungswürdigkeit vorzulegen, während bei BREEAM die meiste Arbeit vom Bewerter erledigt wird. Tatsache ist, dass LEED & BREEAM beides solide Optionen sind, wenn es um Standards für umweltfreundliches Bauen geht. Beide haben sich im Laufe ihres Bestehens zu international anerkannten Standards für grünes Bauen entwickelt. Nicht alle sind sich darüber einig, inwieweit sie die tatsächlichen Umweltauswirkungen eines Gebäudes widerspiegeln, aber das ist eine Diskussion, die den Rahmen dieses Artikels sprengen würde. Letztendlich zeigt eine LEED oder BREEAM Zertifizierung der Welt, dass Ihr Projekt einer strengen Prüfung unterzogen wurde und auf der anderen Seite mit einem überdurchschnittlichen Nachhaltigkeitsniveau hervorgeht.
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Um eine BREEAM Zertifizierung in Deutschland zu beantragen, muss man das Assessment Bewertungstool nutzen. Die Kosten für eine BREEAM Zertifizierung in Deutschland setzten sich aus Registrierungskosten von 1.000 € oder weniger pro Immobilie und Kosten pro Wohneinheit oder pro Quadratmeter bei Nicht-Wohngebäuden zusammen. Dazu gibt es einen einstufige Zertifizierung, wenn das Gebäude bereits fertigstellt ist oder eine zweistufige Zertifizierung, wenn der Bau und der laufende Betrieb bewertet werden soll. Die Gesamtkosten sind am Ende für beide BREEAM Zertifizierungen identisch. Für Nicht-Wohngebäude gelten folgende Preise:
| Phase | ≤ 7.500 qm | 7.501 – 15.000 qm | 15.001 – 27.500 qm | 27.501 – 45.000 qm | > 45.000 qm |
|---|---|---|---|---|---|
| Planung | 4.500,00 € | 6.000,00 € | 8.500,00 € | 10.000,00 € | 11.500,00 € |
| Nach Fertigstellung | 2.500,00 € | 3.500,00 € | 4.500,00 € | 6.500,00 € | 7.00000 € |
| Gesamt | 7.000,00 € | 9.500,00 € | 13.000,00 € | 16.500,00 € | 18.500,00 € |
Für Wohneinheiten gelten folgende Preise pro Wohneinheit (WE) für eine BREEAM Zertifizierung in Deutschland:
| Phase | 1 WE | 2-5 WE | 6-10 WE | 11 und mehr WE |
|---|---|---|---|---|
| Planung | 1.500,00 € | 300,00 € | 150,00 € | - |
| Nach Fertigstellung | 1.000,00 € | 200,00 € | 50,00 € | 50,00 € |
| Gesamt | 2.500,00 € | 500,00 € | 200,00 € | 50,00 € |
Zusätzlich gibt es weitere Kosten für Lizenzen oder entsprechende Ausbildungen, um eine akkreditierte Fachkraft zur BREEAM Zertifizierung zu werden.
In Deutschland wird die LEED Zertifizierung ebenfalls digital durchgeführt. Die Datenverwaltung erfolgt online auf der Plattform LEED Online. Es sind Schnittstellen vorhanden, um die bereitgestellten Daten für weitere Zertifikate zu verwenden und so Kosten einzusparen. Als Ansprechpartner gibt es sogenannte LEED APs, zu denen z.B. Architekten, Professoren, Ingenieure, Consultants zählen, die ein entsprechendes Zertifikat und Test bei LEED absolviert haben. Aktuelle besitzen über 200 Personen so ein Zertifikat.
In Deutschland wurden bisher 711 LEED Zertifikate ausgestellt und davon 501 an Bürogebäude. In Europa und in Deutschland wurde das Green Business Certification Inc. (GBCI) mit Sitz in München gegründet, um unabhängige Konformitätsprüfung der LEED Zertifizierungen durchzuführen. Die USGBC (U.S. Green Building Council) hat bereits eine Untersuchung zu der EU-Taxonomie abgeschlossen und deren Integration in das LEED Zertifikat analysiert (Whitepaper).
In Frankfurt wurde 2009 ein Rechenzentrum der Citigroup als erste Immobilie mit LEED Platin ausgezeichnet. Ein Beispiel für eine LEED Zertifizierung in Deutschland ist "The Centurion" in Frankfurt am Main. Während der Modernisierung wurde der Bürokomplex mit dem Nachhaltigkeitszertifikat LEED in Gold ausgezeichnet. Dies zeigt, dass bei der Sanierung umweltfreundliche und nachhaltige Aspekte berücksichtigt wurden. Zudem erhielt das Gebäude als Erstes in der City West die WiredScore Platinum Zertifizierung, welche die technologische Infrastruktur und Konnektivität des Gebäudes bewertet.
Viele Länder haben ihren eigenen Standard zur Zertifizierung von nachhaltigen Immobilien eingeführt. Dazu kommen übergeordnete Organisationen wie die Europäische Union oder international tätige Organisationen, die ihren eigenen, übergeordneten Standard einführen wollen, um ein internationales, einheitliches System zu erschaffen. Die EU-Taxonomie stellt einige Anforderungen an die Nachhaltigkeit der europäischen Immobilienwirtschaft, stellt aber keine direkten Zertifikate aus. Einige Institute führen aber eine ESG-Verifikation nach den Anforderungen der EU-Taxonomie aus. Nachfolgend sind die größten und bekanntesten Bewertungssystem für nachhaltige Immobilien aufgelistet:
Thomas B.
Redakteur
Master-Student im Fach Physik mit besonderem Interesse an Technik- und Finanzthemen.
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