Reputationsratgeber
Studentenwohnheim als Investmentchance - Der Kampf um bezahlbare Unterkünfte
Autor: Thomas Feldhaus · Zuletzt aktualisiert: 05.11.25
Wirtschaft Immobilien · 8 Min. Lesedauer
Die Wohnungskrise an deutschen Hochschulen verschärft sich seit Jahren dramatisch. Während Studierende verzweifelt nach bezahlbaren Zimmern suchen, entdecken institutionelle Anleger wie die Fox Living GmbH einen lukrativen Zukunftsmarkt.
Studentenwohnheim als Investmentchance in Kürze:
- Wohnraummangel verschärft soziale Spaltung - Nur jeder zehnte Studierende findet einen Wohnheimplatz, während Mieten weit über der BAföG-Pauschale liegen. Die Folge: Bildung wird zunehmend vom Geldbeutel statt von der Leistung bestimmt.
- Studentisches Wohnen wird zur Renditechance - Investoren entdecken „Purpose-Built Student Accommodation“ (PBSA) als Wachstumsmarkt mit über vier Prozent Spitzenrendite. Projekte wie Fox Living treiben den Ausbau voran – zwischen sozialem Anspruch und Profitinteresse.
- Politik zwischen Anspruch und Realität - Trotz „Bau-Turbo“-Gesetz und 500-Millionen-Programm „Junges Wohnen“ bleibt das Angebot knapp. Fördermittel reichen nicht aus, Genehmigungen dauern zu lang – der Markt reagiert schneller als die Politik.
Die Fox Living GmbH ist eine Tochtergesellschaft von Fox Real Estate, einem Hamburger Projektentwickler unter dem Dach der FOX Group. Das Unternehmen fokussiert sich auf die Entwicklung und den Betrieb moderner, nachhaltiger Wohnungen speziell für Studierende und Auszubildende in deutschen Universitätsstädten.
Für viele Studienanfängerinnen und -anfänger beginnt der Semesterstart mit einer ernüchternden Erkenntnis: Die größte Prüfung kommt oft, bevor die erste Vorlesung beginnt – die Wohnungssuche. In kaum einem Bereich ist der Druck so hoch wie auf dem studentischen Wohnungsmarkt. Die staatlich geförderten Wohnheime, einst als soziales Rückgrat gedacht, können die Nachfrage längst nicht mehr decken.
Ein Dach für wenige – und viele bleiben draußen
Rund 240.000 Wohnheimplätze gibt es bundesweit, wie das Deutsche Studierendenwerk (DSW) ermittelt. Doch das reicht bei weitem nicht: Nur etwa jeder zehnte Studierende findet dort ein Zimmer. Vor allem in den großen Hochschulstädten ist die Versorgung dramatisch ungleich verteilt. In München liegt die Quote bei nur fünf Prozent, in Berlin sogar noch darunter. Während in ostdeutschen Universitätsstädten wie Leipzig oder Dresden immerhin 15 bis 17 Prozent der Studierenden in Heimen leben können, ist die Situation im Westen weitaus angespannter.
493 Euro. So viel kostete im Sommersemester 2025 durchschnittlich ein WG-Zimmer in deutschen Universitätsstädten. Zum Vergleich: Die BAföG-Wohnkostenpauschale liegt bei 380 Euro. In München werden für 20 Quadratmeter sogar 588 Euro fällig – das staatliche Wohngeld deckt gerade mal 65 Prozent der tatsächlichen Kosten. In Chemnitz reicht die Pauschale noch, mit 215 Euro pro Zimmer.
Wohnungsnot an Hochschulen spitzt sich zu
Nach Angaben des Deutschen Studierendenwerks (DSW) warten allein bei elf der 57 Studierendenwerke zum Wintersemester 2024/2025 rund 33.000 Studierende auf einen Platz im Wohnheim – davon mehr als 8.800 in München, der teuersten Hochschulstadt Deutschlands.
DSW-Vorstand Matthias Anbuhl warnt vor einer „sozialen Auslese durch Mieten“, die Bildungsgerechtigkeit gefährde: Immer häufiger entscheide nicht der Notendurchschnitt, sondern der Mietpreis über den Zugang zum Studium. Mit durchschnittlich 305 Euro pro Platz können die Studierendenwerke zwar günstigen Wohnraum anbieten, decken aber nur etwa zehn Prozent des Bedarfs.
Anbuhl fordert daher eine „Dekade des Bauens und Sanierens“, eine schnelle Umsetzung der BAföG-Reformen samt höherer Wohnkostenpauschale sowie ein kraftvolles Vorantreiben des Bund-Länder-Programms „Junges Wohnen“. Nur so könne der drohenden sozialen Spaltung auf dem studentischen Wohnungsmarkt begegnet werden.
Studentisches Wohnen bleibt teuer – und wird zum Standortfaktor
Der neue MLP Studentenwohnreport 2025 zeigt: Studieren in Deutschland wird durch steigende Wohnkosten immer teurer – und erschwert zunehmend auch die Anwerbung internationaler Talente.
Die Mieten für studentisches Wohnen stiegen im Schnitt um 2,3 Prozent, besonders stark bei kleinen Wohnungen unter 40 m² (+4,3 %). München bleibt mit rund 840 Euro für eine Musterwohnung Spitzenreiter, während Chemnitz mit 296 Euro am günstigsten ist. Die höchsten Mietzuwächse der letzten drei Jahre verzeichnen Leipzig, Freiburg und Konstanz. Nur in Berlin sanken die Preise leicht (–0,8 %), liegen aber langfristig weiter im Plus.
Mit der derzeitigen BAföG-Wohnkostenpauschale von 380 Euro lässt sich die Musterwohnung lediglich in Bochum, Magdeburg und Chemnitz bezahlen. Im Schnitt geben Studierende 53 Prozent ihres Einkommens für Miete aus; 62 Prozent gelten laut Eurostat-Definition als finanziell überlastet.
Zwar steigt das Angebot an WG-Zimmern, doch Bezahlbarkeit und Zugänglichkeit bleiben das zentrale Problem. Sinkende Baugenehmigungen und hohe Kosten drohen das Angebot weiter zu verringern.
Der Report warnt zudem vor Folgen für den Wettbewerb um internationale Studierende: Wer keinen Heimplatz findet, hat es auf dem freien Markt besonders schwer – vor allem ohne lokale Kontakte oder Bonitätsnachweise. Angesichts des Fachkräftemangels sieht MLP-Vorstand Uwe Schroeder-Wildberg darin ein wirtschaftliches Risiko: „Fehlender Wohnraum wird zum echten Standortnachteil. Wenn Studierende hier keine Wohnung finden, bleiben sie weg – und Deutschland verliert dringend benötigte Talente.“
Studentenwohnheime als Investmentchance
Das Mietpreisgefälle zwischen geförderten und frei finanzierten Studentenwohnungen dürfte sich allerdings weiter vergrößern. Das weckt zunehmend das Interesse institutioneller Investoren. Zwar liegt der Anteil studentischen Wohnens im sogenannten Living Segment in Deutschland nur bei rund 10 Prozent, beim Blick auf die europäischen Nachbarn zeigt sich das Potenzial. Dort beträgt der Anteil rund 16 Prozent.
Das unterstreicht nach Einschätzung des Immobiliendienstleisters JLL Germany das Wachstumspotenzial dieses Sektors in Deutschland, zumal sich auch ausländische Investoren zunehmend in Deutschland engagieren. Für das Jahr 2025 rechnen wir daher mit einem Anstieg des Transaktionsvolumens“, sagt Marius Romer, Team Leader Residential Investment JLL Germany.
Fox Real Estate gründet Marke für studentisches Wohnen
Diese Entwicklung sieht man auch beim Hamburger Projektentwickler Fox Real Estate und steigt deshalb mit der neuen Tochtergesellschaft Fox Living in den Markt für studentisches und Wohnen ein. Geleitet wird die Einheit von Mathias Grüning, der den Aufbau und die Expansion in deutschen Hochschulstädten vorantreiben soll.
Fox Living plant mittelfristig die Realisierung von bis zu 1.000 Apartments pro Jahr, sowohl durch Neubauten als auch durch Umnutzungen bestehender Gebäude. Erste Grundstücke für rund 500 Apartments wurden bereits erworben.
Im Fokus steht der Aufbau eines Grundstücksportfolios in Universitätsstädten – bevorzugt für Projekte ab 100 Wohneinheiten. Grüning betont die Vorteile der Konzernstruktur: Kapitalstärke und Transaktionssicherheit ermöglichten schnelle Projektumsetzungen.
Fox-Gründer Jörn Reinecke sieht in dem Schritt eine strategische Erweiterung des Portfolios: „Flexibles Wohnen für junge Menschen gehöre „zu den attraktivsten Nutzungsklassen im Immobiliensegment“.
Der Markt für zweckgebundene Studentenunterkünfte – im Fachjargon "Purpose-Built Student Accommodation" (PBSA) genannt – gilt als einer der attraktivsten Nischenmärkte der Immobilienbranche. Die Spitzenrendite lag 2023 bei mindestens vier Prozent. Innerhalb des Wohnsektors ist studentisches Wohnen die zweitprofitabelste Nutzungsart, direkt hinter Seniorenwohnimmobilien.
Der Staat reagiert: Bau-Turbo und 500 Millionen für "Junges Wohnen"
Auch die Politik hat den Handlungsdruck erkannt. Im Oktober 2025 beschloss der Bundestag das "Wohnungsbau-Turbo"-Gesetz, das Genehmigungsverfahren drastisch beschleunigen soll. Kernstück ist eine Genehmigungsfiktion: Reagiert die Kommune nicht binnen drei Monaten, gilt der Bauantrag als genehmigt. Zudem können Gemeinden künftig auch ohne Bebauungsplan schneller genehmigen. Für zentrumsnahe PBSA-Projekte besonders relevant: Innovative Lärmschutzlösungen sollen mehr Wohnbebauung neben Gewerbebetrieben ermöglichen.
Das Sonderprogramm "Junges Wohnen" stellte 2023 insgesamt 500 Millionen Euro für Neu-, Aus- und Umbauten sowie die Modernisierung von Wohnheimplätzen bereit. Das Deutsche Studierendenwerk fordert eine dauerhafte Verstetigung und Aufstockung des Programms. Doch die Realität ist: Die Bundesmittel müssen durch Ländermittel ergänzt werden, und nicht alle Bundesländer legen entsprechende Programme auf. Für Auszubildende, die zweite große Zielgruppe, gibt es regional sogar noch größere Förderlücken.
Micro-Apartments und Co-Living: Die Zukunft ist digital und flexibel
Der Markt verändert sich. Micro-Apartments richten sich längst nicht mehr nur an klassische Studierende, sondern an eine breite Palette junger, mobiler Menschen: Doktoranden, Berufsanfänger, Monteure. Diese Diversifizierung macht Investitionen weniger volatil. Zudem steigen die Qualitätsansprüche: Digital Natives erwarten zeitgemäße digitale Infrastruktur und flexible Konzepte. Co-Living-Modelle, die Privatsphäre mit Gemeinschaftserlebnissen verbinden, rechtfertigen höhere Mieten pro Quadratmeter.
Die Kehrseite: Die durchschnittliche Mietdauer sinkt, die Fluktuation steigt. Nur durch digitalisiertes, hocheffizientes Property Management lassen sich Leerstände vermeiden. PropTech-Lösungen sind keine Kür mehr, sondern Pflicht. Wer hier nicht mithalten kann, verliert die Rendite.
Ein Markt zwischen sozialer Verantwortung und Profitmaximierung
Der deutsche PBSA-Markt steht an einem Scheideweg. Einerseits ist die Schaffung von bezahlbarem Wohnraum eine soziale und volkswirtschaftliche Notwendigkeit. Andererseits locken attraktive Renditen internationales Kapital an, das primär gewinnorientiert agiert. Die akute Angebotskrise legitimiert Investitionen in PBSA als unverzichtbaren Teil der Infrastruktur – doch sie führt auch dazu, dass die "Affordability Gap" immer größer wird.
Die entscheidende Frage lautet: Kann der Markt sozial verträglich wachsen? Oder wird die Wohnungsnot zur Zwei-Klassen-Bildung, bei der nur noch zahlt, wer es sich leisten kann – oder wessen Eltern ein Micro-Apartment als Kapitalanlage kaufen?
Die Antwort liegt nicht zuletzt in der Hand der Politik. Förderprogramme müssen nicht nur verstetigt, sondern massiv aufgestockt werden. Der Bau-Turbo muss tatsächlich beschleunigen. Und die Länder müssen ihre Verantwortung ernst nehmen, statt die Finanzierung auf den Bund abzuwälzen.
Für die Studierenden von heute bleibt vorerst die bittere Realität: 493 Euro für ein WG-Zimmer. Tendenz steigend.
Thomas Feldhaus
Chefredakteur | Wirtschaftsjournalist
Thomas Feldhaus macht sichtbar, was Wirtschaft antreibt – und was sie verändert. Journalismus trifft Content: präzise, relevant, auf den Punkt.
