Reputationsratgeber
Michael Oehme (Amagvik AG) hört den Hilferuf nach Wohnungs-Neubau in der Ostschweiz
Autor: Heino Zießnitz · Zuletzt aktualisiert: 08.12.25
Immobilien · 8 Min. Lesedauer
Die Ostschweiz ruft nach Wohnungsneubau. Doch der Markt reagiert zu zögerlich.
Der Immobilien-Unternehmer Michael Oehme, Hauptaktionär und Verwaltungsratspräsident der börsennotierten Schweizer Amagvik AG aus St. Gallen am Bodensee, hat den politischen Hilferuf gehört und will das – auch mit Hilfe von Investoren – vor Ort ändern.
Das Wichtigste in Kürze
► Wohnungsmangel trotz Leerstands: St. Gallen will von rund 83.000 auf 100.000 Einwohner wachsen. Gesucht sind vor allem Neubauten und Wohneigentum – viele leerstehende Wohnungen sind sanierungsbedürftige Altbauten und am Bedarf vorbei.
► Bauwirtschaft reagiert zu langsam: Laut Raiffeisen-Chefökonom Fredy Hasenmaile bremsen lange Bewilligungsverfahren, hohe Auflagen, steigende Baukosten und Zinsen die Bautätigkeit. Verdichtung über Ersatzneubauten gilt als „alternativlos“, schafft aber soziale Spannungsfelder.
► Attraktive Markt-Konstellation: St. Gallen gilt als „Mekka des günstigen Wohnens“ – mit deutlich niedrigeren Mieten und Kaufpreisen als Zürich oder Zug, gleichzeitig aber mit wachsender Nachfrage, abnehmenden Leerständen im Neubausegment und verkürzter Angebotsdauer.
► Wachstumsregion Ostschweiz: St. Gallen und Thurgau verzeichnen robustes Bevölkerungs- und Arbeitsplatzwachstum, getrieben durch eine starke industrielle Basis und neue Großprojekte. Das stärkt die Nachfrage nach zeitgemäßem, energieeffizientem Wohnraum.
► Renditechancen für Investoren: Bruttoanfangsrenditen von rund 4,3 % in Mehrfamilienhäusern, Knappheit bei modernen Neubauwohnungen und ein im Vergleich zur Zentralschweiz nur teilweise ausgeschöpftes Preisniveau bieten Aufhol- und Wertsteigerungspotenzial – insbesondere im Neubausegment.
► Rolle von Michael Oehme / Amagvik AG: Der Immobilienunternehmer Michael Oehme will mit der Amagvik AG und Kapital auch von Anlegern gezielt Neubauprojekte in der Ostschweiz realisieren. Fokus: kosteneffiziente Entwicklungen im Kanton Thurgau und der Region St. Gallen, um Wohnungsengpässe zu entschärfen und attraktive Renditen zu erschließen.
Die Ausgangslage
Die Ostschweizer Metropole St. Gallen hat ambitionierte Ziele:
Die Stadt soll von einer rund 83.000- zu einer 100.000-Einwohner-Stadt werden. Wohnraum steht dabei im Zentrum der Wachstumsstrategie des Stadtrats.
Markus Buschor, Stadtrat für Planung und Bau, wies am 16. August 2025 im Tagblatt darauf hin, dass die offiziell relativ hohe Leerwohnungsziffer von 2,1 % – verglichen mit dem Schweizer Durchschnitt von nur 0,56 % – über die Realität hinwegtäuscht: „Gesucht sind insbesondere Neubauten und Wohneigentum, während viele leerstehende Wohnungen Altbauten mit Sanierungsbedarf sind“.
Gerade junge Familien weichen deshalb an den Stadtrand oder in den benachbarten Kanton Thurgau aus, wo moderne und bezahlbare Neubauten locken und wo die Amagvik AG wegen der dort niedrigeren Baukosten, besseren Verfügbarkeit von Bauland und weniger zusätzlichen Auflagen in Amriswil 42 Wohnungen und in Romanshorn 6 Wohnungen bereits in der Neubau-Planung hat.
Der Markt in St. Gallen ist gespalten
Während in manchen Altbau-Quartieren Leerstand herrscht, entstehen in beliebten Lagen wie St. Georgen, Rotmonten oder Riethüsli Angebotslücken. Laut dem monatlichen Immobilien-Bericht der St. Galler Kantonalbank steigt die Nachfrage nach Neubauten und Wohneigentum weiter, während das Angebot insbesondere in diesen Segmenten nicht mitwächst.
Fredy Hasenmaile (Raiffeisen): Bauwirtschaft reagiert zu zaghaft
Fredy Hasenmaile, Chefökonom der Raiffeisenbank Schweiz in St. Gallen, kritisierte am 15. September 2025 auf Watson.ch offen die Baupolitik der Region: „Die Bauwirtschaft reagiert nicht – oder zu wenig“. Gründe seien langwierige Planungsverfahren, mangelnde Planungssicherheit und hohe regulatorische Hürden.
Die Raiffeisen sieht den Hauptgrund für den Wohnungsmangel in der auch durch die Zuwanderung hohen Nachfrage bei geringer Bautätigkeit. Die Angebotsseite reagiere „äusserst träge und kaum auf die Preissignale des Marktes“. Wegen gestiegener Baukosten und Zinsen sowie wegen sinkender Verfügbarkeit von Bauland und zusätzlicher Auflagen werde wenig gebaut, berichtete Nau.ch am 23. Mai 2025.
Vor allem in Städten könne nur gebaut werden, wenn alte Gebäude abgerissen würden. Solche Ersatzneubauten haben einige Nachteile im Vergleich zu Neubauten auf grünen Wiesen: Mieter müssen raus und, falls sie danach wieder einziehen wollen, deutlich mehr bezahlen. Denn die neuen Wohnungen sind in der Regel grösser und teurer.
Aber: Verdichtung durch Ersatzneubauten „alternativlos“
Zudem entstehen durch Ersatzneubauten zwar neue Wohnungen, dafür werden aber alte abgerissen. Die Raiffeisenbank Schweiz bezeichnet Verdichtung durch Ersatzneubauten dennoch als „alternativlos“. Denn pro abgerissener Wohnung entstehen im Schnitt vier neue.
Der Präsident des Hauseigentümerverbands St. Gallen, Dr. jur. Walter Locher, ergänzt: „Die Bautätigkeit ist viel zu schleppend. Die Planungsbürokratie schreckt Investoren ab, neue Projekte zu lancieren“. Aufgrund stockender Zonenordnungen in vielen Gemeinden gibt es Unsicherheit, wo und wie neue Projekte entstehen können.
Auch die Steuerpolitik wirkt bremsend: Gutverdienende ziehen ins Umland mit niedrigeren Steuersätzen. Gleichzeitig sind viele Häuser im Besitz von Stiftungen und privaten Eigentümern, wodurch der politische Einfluss auf Miet- und Baupolitik begrenzt ist.
Chancen: Neubauoffensive, attraktive Renditen und Eigentumsförderung
Trotz aller Herausforderungen gibt es zahlreiche Anzeichen für einen Wendepunkt und Chancen für Investoren:
1. Die Baugesuche nehmen deutlich zu: Im Jahr 2024 wurden in St. Gallen 482 Baugesuche bewilligt – fast doppelt so viele wie im Vorjahresmittel.
2. Groß-Projekte werten St. Gallen als Knotenpunkt auf:
Die Kantonalbank beschreibt Mietwohnungen im Kanton St. Gallen als „nach wie vor gesucht“. Die Angebotsdauer sinkt, Leerstände konzentrieren sich zunehmend auf größere Wohnungen, während kleinere Einheiten stark nachgefragt werden.
Zugleich wird die Stadt etwa durch Groß-Projekte wie das Kubik-Quartier oder das Hochhaus an der Bogenstrasse und neue Quartiere in der Weiherweid (St. Georgen) oder Stephanshornweg städtebaulich aufgewertet und als Wohnstandort neu positioniert.
3. Die Neubaupreise bleiben attraktiv, das Preisniveau bietet im Vergleich zu Zürich oder Zug viel Potenzial für Wertsteigerungen. Zug hat die mit Abstand höchsten Neubaupreise für Wohnungen und Einfamilienhäuser, gefolgt von Zürich, während St. Gallen die günstigste Option darstellt. Zum Beispiel kosten Wohnungen in Zug durchschnittlich CHF 16.217/m², in Zürich (Kanton) CHF 10.392/m² und in St. Gallen CHF 7.261/m². Diese Unterschiede sind auf die stärkere Wirtschaft und das noch begrenztere Angebot an Bauland in der Zentralschweiz zurückzuführen.
St. Gallen: „Mekka des günstigen Wohnens“
4. Günstige Mieten: Wie die Neue Zürcher Zeitung am 15. Februar 2025 betonte, ist St. Gallen das „Mekka des günstigen Wohnens“. Nach den neusten Zahlen des Beratungsunternehmens Wüest Partner ist die Ostschweizer Metropole sogar günstiger als Biel am Rand des Schweizer Mittellands im Kanton Bern – bis dato ein Favorit für günstiges Wohnen in der Schweiz. Eine 4-Zimmer-Wohnung mit 100 Quadratmetern kostet in St. Gallen im Durchschnitt nur 1.650 Franken netto Miete. Das ist weniger als die Hälfte dessen, was in Zürich verlangt wird.
Dennoch steigen die Mieten seit Jahren auch in der Ostschweiz, wie das Tagblatt am 14. April 2025 berichtete. Das liege an der Knappheit von Wohnungen auch hier.
Ostschweiz im Wandel: Wachstumsregion mit Nachholbedarf
5. Bevölkerungswachstum: Positiv für Investoren sind auch starke Bevölkerungs- und Nachfrageimpulse in der Ostschweizer Agglomeration, zum Beispiel in Buchs im Kanton St. Gallen nahe der Grenze zu Liechtenstein (221 neue Wohnungen Projekt Rheincity) und im Nachbarkanton Thurgau.
Thurgau und St. Gallen verzeichnen seit 2020 einen robusten Zuwachs, in einigen Regionen liegt das Wachstum der ständigen Bevölkerung bei rund 4 bis 5 Prozent in weniger als fünf Jahren.
6. Wohnungsmangel: Seit Jahren herrscht in der Schweiz Wohnungsmangel. Und das führt dazu, dass „viele Menschen unzufrieden sind“, wird Fredy Hasenmaile, Chefökonom von Raiffeisen Schweiz aus St. Gallen, am 23. Mai 2025 auf Nau.ch zitiert. Denn viele wohnen nicht so, wie sie es gerne wollten. Dies geht aus dem Immobilienbericht der Raiffeisen Schweiz, der zweitgrößten Bank der Schweiz, hervor.
Es ist die Rede von „erzwungenen Verhaltensveränderungen der Nachfrager“. Konkret bedeutet dies, dass Kinder nicht mehr bei den Eltern ausziehen oder sogar zurückkehren. Zudem müssen viele Menschen in einer Wohngemeinschaft leben. Auch wird oftmals trotz veränderter Lebenssituation in der bestehenden, den Bedürfnissen nicht mehr entsprechenden Wohnung „ausgeharrt“.
Das zeigen auch die Schweizer Umzugszahlen: Im Jahr 2020 zogen noch 769.000 Personen um. Seither hat sich die Zahl deutlich auf 695.000 reduziert.
Ein weiteres Zeichen dafür, dass der Markt nicht mehr funktioniert, ist die Haushaltsgrösse. So sank die Zahl der Personen, die in einem Haushalt leben, jahrzehntelang. Seit dem Vorjahr aber verharrt sie bei 2,18 Personen, wie das Schweizer Bundesamt für Statistik mitteilte. Laut Hasenmaile gibt es den Individualisierungstrend eigentlich weiterhin, immer mehr Menschen würden lieber alleine leben.
7. Industrielle Basis: Der industrielle Sektor hat in St. Gallen und Thurgau einen überdurchschnittlich hohen Beschäftigungsanteil: 34 Prozent der 147.000 Beschäftigten im Kanton Thurgau sind im Industrie-Sektor tätig, 33,5 Prozent sind es im Kanton St. Gallen. Schweizweit hingegen beträgt der Anteil nur 23 Prozent.
Große Firmen bündeln Produktion und Verwaltung zunehmend auf zentralen Standorten wie Goldach, Wil oder Buchs im Kanton St. Gallen.
„Das starke Wirtschaftswachstum in der Region schafft neue Arbeitsplätze und lockt immer mehr Menschen an. Das schafft Opportunitäten für Immobilieninvestoren“, schrieb Businessclassost.ch am 27. März 2025.
Denn, so Businessclassost.ch: „In der Agglomeration Wil, mit 74.550 Einwohnerinnen und Einwohnern der zweitgrößte Ballungsraum der Ostschweiz, wollen die Kantone St. Gallen und Thurgau auf insgesamt rund 33 Hektar einen attraktiven Standort für Industrie- und Gewerbebetriebe aus dem Boden stampfen und damit 3.000 Arbeitsplätze schaffen. Ein Vorhaben, bei dem es bislang harzte – doch inzwischen entsteht eine neue Dynamik.“
Attraktiver Standort St. Gallen / Thurgau
Businessclassost.ch: „Zudem erwägen ausländische Unternehmen, ihre Produktion in der Region auszuweiten. Ein Beispiel dafür ist die deutsche Stihl Holding mit Sitz in Waiblingen-Neustadt. Der weltmarktführende Hersteller von Motorsägen fertigt bereits in einer Zweigniederlassung in Wil Sägeketten. Jetzt erwägt das Familienunternehmen, einen bislang in Ludwigsburg geplanten neuen hochmodernen Fertigungsstandort ebenfalls im Kanton St. Gallen hochzuziehen. Die Gehälter in der Schweiz seien zwar höher, sagt deren Aufsichtsratsvorsitzender (Verwaltungsratspräsident) Nikolas Stihl.
‚Die Gesamtkosten sind aber unter dem Strich niedriger als in Deutschland.‘ Dort seien ‚die Abgaben, Steuern und Energiekosten inzwischen so hoch, dass die Produktion im Hochlohnland Schweiz tatsächlich rentabler ist‘.
Mit dem Wachstum der Firmen entstehen weitere Arbeitsplätze in der Ostschweiz – was mehr Menschen dazu bewegt, in die Region zu ziehen.“
St. Gallener Stadtrat reagiert
Zu den wichtigsten Zielen, die sich der St. Galler Stadtrat für dieses Jahr gesetzt hat, zählt deshalb die Revision der Ortsplanung. Es gelte, die „Grundlage für die künftige bauliche Entwicklung der Stadt“ zu legen, sagte Baudirektor Markus Buschor gegenüber Businessclassost.ch und betonte: „Ein besonderer Fokus wird auf die Arbeitsplatzgebiete gerichtet.“ St. Gallen müsse ein starker Wirtschaftsstandort bleiben. „Eine Wirtschaft, die sich den Herausforderungen des Klimawandels sowie dem gesellschaftlichen Wandel und den technischen Entwicklungen stellt und dabei von Politik und Verwaltung unterstützt wird, sichert unseren Wohlstand“, sagte Buschor.
Für Investoren heißt das:
Die Region bewegt sich weg von der früheren Stagnation, hin zu einem moderaten, aber stabilen Wachstumsprofil – bei nach wie vor vergleichsweise attraktiven Einstiegspreisen.
Renditeprofil: Warum Neubauten in der Ostschweiz attraktiv sind
Für Anleger, die auf Wohnungsneubau setzen, sind vor allem drei Punkte interessant:
A) Überdurchschnittliche Anfangsrenditen
Laut St. Gallener Kantonalbank liegt die Bruttoanfangsrendite von Mehrfamilienhäusern im Kanton St. Gallen bei etwa 4,3 Prozent – und damit leicht über dem Schweizer Durchschnitt. Die Mietrenditen wurden durch steigende Angebotsmieten und eine seitwärts tendierende Marktwertentwicklung gestützt, während Obligationenrenditen nach Zinssenkungen der Schweizer Nationalbank deutlich tiefer liegen.
Für langfristig orientierte Investoren bedeutet das: Solide laufende Cashflows bei gleichzeitigem Werterhalt – in einer Währung (CHF), die historisch als sicherer Hafen gilt.
B) Knappheit im Neubausegment
Die Baubewilligungen für Mietwohnungen in St. Gallen steigen zwar wieder und dürften 2025 über dem 10-Jahres-Durchschnitt liegen. Trotzdem hat sich das Angebot an ausgeschriebenen Mietwohnungen laut St. Gallener Kantonalbank in den letzten fünf Jahren mehr als halbiert, und die Insertionsdauer (Dauer von Online-Inseraten) ist auf rund 26 Tage gesunken. Besonders knapp sind kleinere Wohnungen mit zwei bis drei Zimmern in gut erschlossenen Lagen.
Das schafft Spielraum für stabile Mieterträge und mittelfristig steigende Mieten – vorausgesetzt, Projekte sind sauber kalkuliert und auf die richtige Zielgruppe zugeschnitten.
C) Preisrelationen und Wertsteigerung
Während Top-Lagen wie Genf, Zug oder die Goldküste in Zürich in den letzten 25 Jahren Preissteigerungen von 250 bis 350 Prozent sahen, haben sich die Immobilienpreise in St. Gallen „nur“ ungefähr verdoppelt, wie Michael Oehme am 6. September 2025 auf Business-Leaders.net ausführte.
Dieser geringere Aufholgrad, kombiniert mit steigender Nachfrage und politischem Willen zur inneren Verdichtung, spricht für weiteres Wertsteigerungspotenzial – insbesondere in Quartieren mit guter Infrastruktur, Öffentlicher-Verkehrs-Anbindung und attraktiver Freiraumgestaltung.
Michael Oehme argumentiert, dass Projektentwicklungskosten in der Ostschweiz deutlich niedriger sind als etwa am Zürichsee, die Renditepotenziale aber ähnlich hoch sein können. Das macht die Region für professionelle Entwickler interessant – und indirekt auch für deren Kapitalgeber.
Renditeobjekte erzielen somit trotz niedriger Einstiegspreise stabile Einnahmen und bieten angesichts der niedrigen Leerstände im modernen Segment und der weiterhin steigenden Nachfrage nach urbanem, energieeffizientem Wohnraum nachhaltige Perspektiven. Die Kombination aus noch vergleichsweise niedrigen Einstiegspreisen, wachsendem Bedarf an Neubauten und einer aufschwingenden Bautätigkeit macht die Ostschweiz derzeit zu einem attraktiven Ziel für Investoren im Wohnungsneubau. Wer früh einsteigt, kann von geringen Baukosten, moderaten Einstiegspreisen und mittel- bis langfristigem Aufwertungspotenzial profitieren.
Auf SQUAREVEST.AG wurde der Weg des Immobilienunternehmers Michael Oehme in der Ostschweiz am 28. August 2025 so zusammengefasst: „Hier, in St. Gallen, im Thurgau und im Rheintal, ist die Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum groß. Gleichzeitig sind die Märkte nicht überfüllt. Oehme setzt auf regionale Stärke, schnelle Entscheidungswege und enge Kooperationen mit lokalen Baupartnern.“
Fazit
Die Ostschweiz steht beim Thema Wohnungsmarkt an einem Wendepunkt. Die politischen und wirtschaftlichen Voraussetzungen für eine Neubauoffensive verbessern sich – Förderprogramme, planerische Initiativen und eine spürbar wachsende Nachfrage treffen auf ein günstiges Preisniveau. Vor dem Hintergrund einer engen Regulatorik und zögerlicher Bautätigkeit sind engagierte Investoren gefragt, die das vorhandene Potenzial heben. Für Investoren eröffnet genau dieses Spannungsfeld zwischen „billig im Bestand“ und „knapp im Neubau“ interessante Chancen.
Weiterführende Links
Lesen Sie auch die Analyse des Immobilien-Experten Michael Oehme: „Wer vor 25 Jahren eine Immobilie in St. Gallen gekauft hat, ist heute reich“ vom 6. September 2025 auf Business-Leaders.net.
Oder auch den Bericht über Hindernisse im Schweizer Wohnungsbau: „Michael Oehme: Beim Wohnungsneubau stehen sich Schweizer oft selbst im Weg“ vom 9. August 2024 hier auf SQUAREVEST.AG. (Unter Mitarbeit von Autor Frank Maiwald)
Heino Zießnitz
...immer am Zahn der Zeit - und manchmal auch voraus...
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