Reputationsratgeber
Immovation Immobilien AG: Erfahrungen & Rezensionen
Autor: Heino Zießnitz · Zuletzt aktualisiert: 13.08.25
Wirtschaft · 8 Min. Lesedauer
Die IMMOVATION Immobilien AG ist eine mittelständische Immobilien-Unternehmensgruppe mit Hauptsitz in Kassel, die seit rund 30 Jahren in der Immobilienentwicklung, Sanierung, Verwaltung und Kapitalmarktfinanzierung aktiv ist. Geleitet von Dipl.-Kfm. Lars Bergmann, bietet sie Anleihen und Fondslösungen für private wie institutionelle Anleger.
Das Wichtigste in Kürze
Breites Leistungsspektrum – Die IMMOVATION AG deckt weiterhin die gesamte Wertschöpfungskette ab – von der Projektentwicklung über Sanierung und Vermietung bis zur Bestandsverwaltung und Kapitalmarktfinanzierung. Diese integrierte Struktur sorgt für Effizienz und strategische Kontrolle.
Finanzkennzahlen 2024 – Der NAV (Net Asset Value) verzeichnet mit 267,28 Mio € einen deutlichen Anstieg. Der Konzerngewinn nach HGB beträgt 0,44 Mio €, das EBITDA erreicht 14,0 Mio €.
Ausschüttung 2025 – Die IMMOVATION AG hat Ende Juli 2025 Anlegern 779.833,75 € ausgeschüttet – exakt in prospektierter Höhe.
Attraktive Anleihe-Emmission 2025/01 – Im Januar 2025 wurde eine neue Unternehmensanleihe aufgelegt mit 6 % p. a., sechs Jahren Laufzeit, Emissionsvolumen bis 8 Mio € und einer Mindestzeichnungssumme von 30.000 €. Eine Börsennotierung im Freiverkehr der Frankfurter Börse ist vorgesehen.
Zuverlässige Anleihehistorie – Seit 2012 wurden rund 170 Mio € in Anleihen emittiert. Alle bisherigen Anleihen wurden vollständig und pünktlich bedient, mit einem Rückfluss an Anleger von über 110 Mio € bis Mitte 2021.
Strategischer Fokus auf Bestandspflege und Nachhaltigkeit – Das Unternehmen setzt weiterhin auf den Ausbau eines stabilen Immobilienbestands, klimaschonende Wärmeversorgung, digitale Gebäudetechnik und antizyklisches Investmentverhalten.
Kontaktdaten:
IMMOVATION Immobilien Handels AG
Brandenburger Straße 11
34131 Kassel
Tel. +49 561 816194-0
Fax +49 561 816194-9
Homepage: www.immovation-ag.de
E-Mail: info@immovation-ag.de
Informationen zur Geschäftsführung
Die Führung der IMMOVATION Immobilien Handels AG liegt in den Händen eines erfahrenen Management-Teams, das fachliche Expertise, strategischen Weitblick und langjährige Branchenerfahrung vereint.
Vorstand: Dipl.-Kfm. Lars Bergmann
Lars Bergmann, Jahrgang 1964, ist Gründer und bis heute prägende Führungsfigur der IMMOVATION Immobilien Handels AG. Nach einem Studium der Rechtswissenschaften und Betriebswirtschaftslehre, das er 1993 als Diplom-Kaufmann abschloss, sammelte er erste berufliche Erfahrungen als Werkstudent im Effektenhandel der Deutschen Bank Kassel sowie im Controlling bei Hoechst-Behringwerke Marburg.
Seit 1988 ist Bergmann in der Vermittlung von Immobilien und Kapitalanlagen aktiv. 1996 gründete er die IMMOVATION Kapitalanlagenvertriebs GmbH, die 2002 in die heutige Aktiengesellschaft umgewandelt wurde. Seitdem führt er das Unternehmen als Finanzvorstand mit Verantwortung für Strategie, Rechnungswesen, Vertrieb, Marketing und Finanzmanagement von Bauprojekten.
Bergmann ist außerdem Vorstand der Immokles AG (seit 2014), die sich auf Ankauf, Projektierung und strukturierten Verkauf von Immobilien spezialisiert hat. Er engagiert sich seit 2003 als ehrenamtlicher Handelsrichter am Landgericht Kassel und war von 1995 bis 2004 Mitglied der IHK-Vollversammlung Kassel.
Prokuristin: Bankfachwirtin Manuela Schreiber
Manuela Schreiber, geboren 1965, startete ihre Karriere mit einer Ausbildung zur Bankkauffrau (IHK) und einem weiterführenden Abschluss als Bankfachwirtin (IHK). Zwischen 1987 und 2012 war sie in verschiedenen Führungs- und Spezialistenfunktionen für Kreditinstitute tätig, darunter als stellvertretende Filialleiterin der Kasseler Bank eG, Filialleiterin der Norisbank GmbH und Senior Loan Analyst bei der Deutschen Kreditbank AG.
2013 übernahm sie die Leitung der iCapital Consulting & Vertriebs-Gesellschaft mbH, einer Tochtergesellschaft der IMMOVATION-Unternehmensgruppe, deren Geschäftsführung sie seit 2014 innehat. Ihre Schwerpunkte liegen in Finanzen, Consulting, Vertrieb und Personal-Management.
Seit November 2017 besitzt sie die Gesamtprokura der IMMOVATION AG und ist somit integraler Bestandteil der Unternehmensführung.
Das Führungsgremium der IMMOVATION AG besteht aus drei Schlüsselpersonen:
- Dipl.-Kfm. Lars Bergmann – Vorstand und strategischer Kopf der Gruppe
- Bankfachwirtin Manuela Schreiber – Prokuristin und Geschäftsführerin mehrerer Tochtergesellschaften
- Dipl.-Oek. Eugen Hollstein – Center Manager des Salamander-Areals, verantwortlich für die operative Steuerung eines der größten Bestandsobjekte im Portfolio
Dieses Führungsteam trifft gemeinsam alle grundsätzlichen Entscheidungen zu Investitionen, Finanzierungen und Unternehmensstrategie. Ihr erklärtes Ziel ist es, die Unternehmensgruppe gemeinsam „immovativ“ in eine erfolgreiche Zukunft zu führen.
Seit der Gründung der Vorläufergesellschaft 1996 hat sich daraus ein Firmenverbund mit inzwischen 22 eigenständigen Gesellschaften entwickelt, die in nahezu allen Bereichen der Immobilienwirtschaft aktiv sind.
v.l.n.r.: Dipl.-Kfm. Lars Bergmann (Vorstand IMMOVATION AG) und Bankfachwirtin Manuela Schreiber (Prokuristin, u.a. Geschäftsführerin iCapital Consulting & Vertriebsgesellschaft mbH) sowie Dipl.-Oek. Eugen Hollstein (Center Manager, Salamander-Areal).
Aufsichtsrat der IMMOVATION AG
Der Aufsichtsrat der IMMOVATION Immobilien Handels AG besteht aus erfahrenen Persönlichkeiten mit unterschiedlichen fachlichen Schwerpunkten, die gemeinsam für eine kompetente Kontrolle und strategische Begleitung der Unternehmensführung sorgen.
Dr. Heidemarie Krüger – Vorsitzende
Dr. Heidemarie Krüger, geboren 1954, ist promovierte Diplom-Soziologin und seit über zwei Jahrzehnten als Beraterin für mittelständische und große Unternehmen tätig. Ihr Schwerpunkt liegt in der strategischen Personalbeschaffung, insbesondere für Führungs- und Schlüsselpositionen.
Mit ihrer Expertise bringt sie wichtige Impulse für Personal- und Organisationsentwicklung in den Aufsichtsrat ein.
York Hilgenberg – Stellvertretender Vorsitzender
York Hilgenberg, Jahrgang 1956, ist Diplom-Kaufmann und verfügt über jahrzehntelange Erfahrung im Bereich Wirtschaftsprüfung und Steuerberatung. Nach seiner Tätigkeit als Prüfungsleiter bei der Price Waterhouse GmbH in Frankfurt führte er bis 2022 erfolgreich seine eigene Steuerberatungskanzlei.
Seine Fachkenntnisse in Bilanzierung, Unternehmensbewertung und steuerlicher Strukturierung ergänzen die Arbeit des Gremiums in finanziellen und strategischen Fragen.
Volker Wehrmann LL.M. – Stellvertretender Vorsitzender
Volker Wehrmann, geboren 1969, ist Jurist mit abgeschlossenem 2. Staatsexamen, einem Master of Laws (LL.M.) und einem Executive Master of Business Administration. 2002 erhielt er die Zulassung als Rechtsanwalt, 2003 gründete er gemeinsam mit einem Partner die Kanzlei Jäkel & Wehrmann in Frankfurt am Main.
Er ist spezialisiert auf Immobilienrecht, Erbrecht und Vertragsrecht und bringt seine juristische Expertise gezielt in die Aufsichtsratsarbeit ein – insbesondere bei komplexen Vertragsgestaltungen und immobilienrechtlichen Fragen.
Unternehmenssteckbrief
| Merkmal | Beschreibung |
| Sitz | Kassel (weitere Standorte: Kornwestheim, Salzgitter) |
| Gründung | Vor ca. 30 Jahren (seit 1996 aktiv) |
| Struktur | 22 Tochtergesellschaften |
| Geschäftsfelder | Immobilienhandel, Projektentwicklung, Bestandsverwaltung, Kapitalmarktinstrumente |
| Finanzierungsinstrumente | Unternehmensanleihen, Fonds, Generalanlagen mit Genussrechten |
| Investorenprofile | Private und institutionelle Anleger |
Wirtschaftliche Situation
Die Geschäftszahlen der IMMOVATION AG zeigen, dass das Unternehmen auch in einem volatilen Immobilienmarkt stabile Erträge erwirtschaftet und seine Bilanzstruktur im Kern gesund hält.
Finanzjahr 2024
Gesamtleistung: Rund 51 Mio. €, getragen vor allem durch Mieteinnahmen, Erträge aus Bestandsverkäufen und Nebendienstleistungen.
EBIT: ca. 8,0 Mio € (+38 % im Vergleich zu 2022) – vor allem durch Effizienzsteigerungen in der Verwaltung und Kostenoptimierung bei Instandhaltungsmaßnahmen.
EBITDA: rund 14,0 Mio € – ein neuer Höchstwert, unterstützt durch stabile Vermietungsquoten von über 95 %.
FFO (Funds From Operations): ca. 6,4 Mio € – die wichtigste Kennzahl für die operative Ertragskraft, nahezu konstant auf hohem Niveau.
Eigenkapitalquote: etwa 27,4 %, trotz umfangreicher Investitionen in Sanierungs- und Modernisierungsprojekte.
Entwicklungen 2025
Ausschüttung an Anleger: Zum 31. Juli 2025 wurden 779.833,75 € pünktlich ausgezahlt – ein klarer Beleg für die Liquiditäts- und Planungsstärke.
Verwaltetes Vermögen: Rund 450 Mio € – ein Zuwachs gegenüber 2023, resultierend aus gezielten Bestandsankäufen in wachstumsstarken Mittelstädten.
Mietrendite im Bestand: Durchschnittlich 5,1 %, was im aktuellen Marktumfeld über dem Branchendurchschnitt liegt.
Markt- und Bilanzanalyse
Während viele Projektentwickler in den Jahren 2023/24 unter hohem Zinsdruck und gesunkenen Verkaufspreisen litten, konnte die IMMOVATION AG dank ihres Bestandsfokus und einer konservativen Finanzierungsstruktur solide Ergebnisse erzielen. Die Fremdfinanzierungsquote bleibt moderat, was Zinsanstiege abfedert und Handlungsspielräume für antizyklische Zukäufe sichert.
Auch die Liquiditätslage wird als komfortabel bewertet:
Kurzfristige Verbindlichkeiten sind vollständig durch kurzfristig verfügbare Mittel und laufende Cashflows gedeckt. Die strategische Entscheidung, Projektentwicklungen nur noch selektiv zu betreiben, reduziert das Risiko von Fehlinvestitionen in schwächeren Marktphasen erheblich.
Marktstellung im Vergleich zu anderen Unternehmen
Die IMMOVATION AG positioniert sich im deutschen Immobilienmarkt als stabiler und risikobewusster Mittelstandsakteur mit klarer Spezialisierung auf Bestandsmanagement und langfristige Wertschöpfung.
Abgrenzung zu Projektentwicklern
Viele börsennotierte Immobilienkonzerne und Projektentwickler mussten 2024 massive Abschreibungen vornehmen oder Projekte auf unbestimmte Zeit stoppen. Die IMMOVATION AG war hiervon kaum betroffen, da sie ihr Engagement im spekulativen Projektgeschäft bereits 2020 deutlich reduziert hat. Stattdessen fokussiert sie sich auf Cashflow-starke Bestände mit hohen Vermietungsquoten.
Vergleich mit börsennotierten Bestandshaltern
Im Vergleich zu großen börsennotierten Bestandshaltern wie Vonovia oder LEG Immobilien operiert die IMMOVATION AG in einem deutlich kleineren, flexibleren Rahmen. Das ermöglicht schnellere Entscheidungsprozesse, eine direktere Kommunikation mit Investoren und eine individuelle Auswahl von Investitionsobjekten – vor allem in B- und C-Lagen, die von den Großkonzernen oft vernachlässigt werden.
Kapitalmarktnähe als Wettbewerbsvorteil
Während viele mittelständische Bestandshalter ausschließlich auf Bankfinanzierungen setzen, nutzt die IMMOVATION AG erfolgreich Unternehmensanleihen als Kapitalinstrument. Diese Strategie stärkt nicht nur die Unabhängigkeit von Banken, sondern schafft auch eine zusätzliche Vertrauensbasis zu privaten und institutionellen Anlegern.
Rendite- und Risikoprofil
Mit einer durchschnittlichen Mietrendite von rund 5,1 % im Bestand liegt das Unternehmen 2025 über dem Branchendurchschnitt vergleichbarer Mittelstandsbestandshalter, die oft nur zwischen 3,5 % und 4,5 % erzielen. Gleichzeitig hält sich die Fremdfinanzierungsquote in einem moderaten Rahmen, was die Anfälligkeit für Zinsanstiege verringert.
Reputation & Anlegervertrauen
Die verlässliche Rückzahlungshistorie von Unternehmensanleihen seit 2012 und die pünktliche Ausschüttung im Juli 2025 (rund 780.000 €) unterstreichen die hohe Kreditwürdigkeit und Marktvertrauenswürdigkeit. In einem Umfeld, in dem Anleiheausfälle am KMU-Markt zunehmen, ist dies ein klarer Wettbewerbsvorteil.
Wachstumsstrategie
- Fokus auf Bestandsimmobilien mit stabilen Mieteinnahmen und klarer Einkommensbasis
- Energetische Sanierungen und Digitalisierung zur Werterhaltung und Steigerung der Nachhaltigkeit
- Gezielte Emission von Unternehmensanleihen als Kapitalquelle und Plattform für Investoren
- Selektive Expansion in A‑ und B‑Lagen über Tochtergesellschaften in attraktiven Regionen
Mögliche Marktrisiken
- Zinsanstieg und Inflationsdruck erschweren Finanzierung und unter Druck stehende Renditen
- Regulatorische Hürden im Immobilienbereich – etwa Bauvorschriften oder Mietpreisbremsen
- Abhängigkeit vom Kapitalmarkt – Emissionserfolg von Anleihen erfordert Vertrauen der Investoren
- Konjunkturelle Schwächen könnten Entwicklungspotenzial und Immobilienpreise negativ beeinflussen
Pressestimmen & Erfahrungsberichte
Im Zusammenhang mit dem Geschäftsbericht 2021 schrieb ein Branchenportal:Die IMMOVATION AG konnte den NAV im Jahr 2021 auf knapp 212,64 Mio. € steigern – ein Plus, das vor allem auf erfolgreiche Sanierungs- und Verkaufsprojekte zurückzuführen ist.
Zur Bilanz 2022 hieß es in einem Finanzmagazin:Mit einem Ergebnis von 12,7 Mio. €, davon 2,2 Mio. € Gewinn nach Steuern, beweist die IMMOVATION AG, dass konservatives Bestandsmanagement auch in einem schwierigen Marktumfeld stabile Erträge ermöglicht.
Über die Unternehmensanleihen urteilte Anleihen Finder:Die lückenlose Rückzahlungshistorie seit 2012 ist im KMU-Anleihemarkt eine Seltenheit – sie zeigt, dass Anleger hier auf Verlässlichkeit setzen können.
Mitarbeiterberichte (kununu)
Ein langjähriger Mitarbeiter schreibt:In der Corona-Zeit gab es bei uns keine Kurzarbeit – das gibt Sicherheit und zeigt, dass das Management vorausschauend arbeitet.
Eine andere Bewertung hebt die Arbeitskultur hervor:Sehr gute Work-Life-Balance, flache Hierarchien und die Möglichkeit, eigene Ideen einzubringen. Weiterbildung wird gefördert und ernst genommen.
Zur Unternehmenskultur heißt es:Die Atmosphäre ist kollegial, auch bereichsübergreifend. Entscheidungen werden nachvollziehbar kommuniziert.
Empfehlungen für Anleger
Anleihenstrategie nutzen – Die „2025/01“-Anleihe mit 6 % Rendite p.a., sechs Jahren Laufzeit und stabiler Historie ist für renditeorientierte Anleger interessant.
- Diversifizieren – Kombinieren Sie Beteiligungen über Anleihen mit anderen Anlageklassen zur Risikostreuung
- Bilanz im Blick behalten – Die solide Eigenkapitalquote und der NAV‑Zuwachs sind positive Zeichen; weiterhin beobachten
- Langfristiger Fokus empfohlen – Die Strategie zielt auf Wertstabilität und Nachhaltigkeit statt auf kurzfristigen Gewinn
- Makro- und Regulatorik im Auge behalten – Zinsumfeld, Immobilienmärkte und Vorschriften beeinflussen die Performance
FAQ – Häufig gestellte Fragen
Welche Arten von Immobilien besitzt die IMMOVATION AG?
Die IMMOVATION AG verfügt über ein breit diversifiziertes Immobilienportfolio, das sowohl Wohn- als auch Gewerbeimmobilien umfasst. Dazu zählen unter anderem Wohnanlagen in deutschen Mittelstädten, revitalisierte Bürogebäude sowie gemischt genutzte Objekte mit Einzelhandel im Erdgeschoss. Viele der Immobilien befinden sich in B- und C-Lagen, die langfristig stabile Mieteinnahmen versprechen.
Ist die IMMOVATION AG auch im Ausland aktiv?
Das Kerngeschäft findet überwiegend in Deutschland statt. Die Gesellschaft konzentriert sich auf regionale Expertise und verzichtet derzeit auf größere Auslandsinvestitionen. Dadurch kann sie das Marktrisiko besser steuern und auf regulatorische Vorgaben im Heimatmarkt gezielter reagieren.
Welche Rolle spielt Nachhaltigkeit bei der IMMOVATION AG?
Nachhaltigkeit ist ein fester Bestandteil der Unternehmensstrategie. Neben energetischen Sanierungen setzt die Gesellschaft auf moderne Heiz- und Dämmtechnologien und prüft den Einsatz von Photovoltaikanlagen. Ziel ist es, Energieverbrauch und CO₂-Emissionen zu senken, um Immobilien zukunftsfähig zu machen und Nebenkosten zu reduzieren.
Bietet die IMMOVATION AG auch Direktinvestments in Immobilien an?
Nein, die Gesellschaft verkauft ihre Bestandsobjekte in der Regel nicht direkt an Privatanleger. Investoren können sich vor allem über Unternehmensanleihen oder Fondsprodukte beteiligen. Dadurch profitieren Anleger von einem diversifizierten Portfolio, ohne einzelne Immobilien selbst verwalten zu müssen.
Wie werden die Immobilienprojekte der IMMOVATION AG finanziert?
Die Finanzierung erfolgt kombiniert aus Eigenkapital, Bankdarlehen und Kapitalmarktinstrumenten wie Unternehmensanleihen. Diese Mischung ermöglicht eine flexible Kapitalbeschaffung und reduziert Abhängigkeiten von einzelnen Finanzierungsquellen.
Gibt es eine Dividende für Aktionäre?
Die IMMOVATION AG ist kein börsennotiertes Unternehmen, daher existiert auch keine klassische Dividende für Aktionäre. Anlegererträge entstehen über Zinsen aus Anleihen oder Ausschüttungen aus Fondsbeteiligungen.
Welche Mindestanlagesumme gilt bei den Anleihen der IMMOVATION AG?
Die Mindestanlagesumme liegt je nach Emission in der Regel bei 1.000 Euro. Einzelne Fondsprodukte können jedoch höhere Einstiegssummen erfordern.
Wie werden Anleger über die Geschäftsentwicklung informiert?
Die Gesellschaft veröffentlicht regelmäßig Geschäftsberichte, Leistungsbilanzen und Pressemitteilungen. Zudem werden Investoren über Mailings und Informationsveranstaltungen über aktuelle Projekte und Entwicklungen auf dem Laufenden gehalten.
Welche steuerlichen Aspekte sind bei einem Investment zu beachten?
Zinserträge aus den Anleihen der IMMOVATION AG unterliegen in Deutschland der Abgeltungssteuer. Bei Fondsbeteiligungen können zusätzliche steuerliche Regelungen für Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung greifen. Anleger sollten sich daher vorab steuerlich beraten lassen.
Hat die IMMOVATION AG eine Historie von Zahlungsausfällen?
Nach öffentlich zugänglichen Informationen hat die Gesellschaft keine Zahlungsausfälle bei Anleihen verzeichnet. Im Gegenteil: Frühere Anleihen wurden vollständig und pünktlich zurückgezahlt, was das Vertrauen am Kapitalmarkt gestärkt hat.
Quellenverzeichnis
IMMOVATION AG – Management & Führungsgremium
https://immovation-ag.de/ueber-uns/management/
IMMOVATION AG – Unternehmensprofil & Struktur
https://immovation-ag.de/ueber-uns/
IMMOVATION AG – Aufsichtsrat
https://immovation-ag.de/ueber-uns/aufsichtsrat/
iCapital Consulting & Vertriebs-GmbH – Unternehmensinfos
https://icapital-immovation.de/unternehmen/
Immokles AG – Unternehmensprofil
https://immokles.de/unternehmen/
Heino Zießnitz
...immer am Zahn der Zeit - und manchmal auch voraus...
Lesen Sie interessante Beiträge zu den Themen Finanzen, Immobilien und manchmal auch wichtige Daily-News aus anderen Rubriken...
