Reputationsratgeber
Hybrid-Building Investment – Wohnungsbau und Vermögenssicherung
Autor: Thomas Feldhaus · Zuletzt aktualisiert: 15.01.25
Immobilien · 8 Min. Lesedauer
In Deutschland fehlen rund 800.000 Wohnungen, vor allem in den Ballungsräumen. Eine kurzfristige Lösung ist nicht in Sicht. Investoren halten sich zurück und auch aus der Politik kommen zu wenig Impulse. Der Berliner Architekt Tassilo Soltkahn will das ändern. Mit seiner Idee des Hybrid-Building Investment lassen sich nachhaltiger Wohnungsbau und Vermögenssicherung verbinden. Ein erstes Projekt soll in Berlin Dabendorf realisiert werden.
Hybrid-Building Investment auf einen Blick:
- Tassilo Soltkahn hat mit Hybrid-Building Investment ein Immobilienkonzept entwickelt, mit dem sich bezahlbarer und nachhaltiger Wohnraum realisieren lässt.
- Das Konzept des Hybrid-Bulding Investment basiert auf der Idee des Build-to-Rent Modells.
- In Dabendorf südlich von Berlin soll die erste Anlage nach dem Konzept des Hybrid-Building Investment mit 7 Mehrfamilienhäusern und je 10 Wohneinheiten entstehen.
Tassilo Soltkahn ist ein Architekt und Vorstand der Soltkahn AG, einem Architekturbüro mit Sitz in Berlin. Die von Soltkahn geleiteten Projekte zeichnen sich durch einen starken Fokus auf Nachhaltigkeit und ökologisches Bauen aus.
Lange Schlangen mitten in der Stadt - dieses Bild ist vor allem in Großstädten ein Indiz dafür, dass eine Wohnung frei ist und besichtigt werden kann. Die Wohnungssituation in Deutschland ist derzeit sehr angespannt und von einem erheblichen Mangel an bezahlbarem Wohnraum geprägt. Auch wenn es regionale Unterschiede gibt, ist der Bedarf an bezahlbarem Wohnraum bundesweit sehr hoch.
Der Bedarf wird auf ca. 800.000 zusätzliche Wohnungen geschätzt, ein Großteil davon Sozialwohnungen. Während es Ende der 1980er Jahre noch rund 4 Millionen Sozialwohnungen gab, sind es heute nur noch 1,1 Millionen. Über 11 Millionen Haushalte hätten aber Anspruch auf eine Sozialwohnung.
Die Bundesregierung hat sich deshalb zum Ziel gesetzt, jährlich 400.000 neue Wohnungen zu bauen, davon 100.000 Sozialwohnungen. Dieses Ziel wurde jedoch bisher verfehlt und eine Besserung ist nicht in Sicht.
Es braucht also Lösungen, die in diesem Umfeld bezahlbaren Wohnungsbau ermöglichen. Dafür hat der Berliner Architekt Tassilo Soltkahn sein Konzept des Hybrid-Building Investment entwickelt mit dem sich günstige und nachhaltige Bauvorhaben realisieren lassen und die Bauherren gleichzeitig aktive Vermögenssicherung bzw. Vermögensaufbau betreiben.
Was treibt Immobilienpreise in die Höhe?
Die Immobilienpreise in Deutschland steigen seit vielen Jahren stark an und haben damit einen direkten Einfluss auf die Bautätigkeit und in der Folge auch auf die Mieten. Dabei gibt es nicht die eine Ursache, die es zu beseitigen gilt, sondern die steigenden Immobilienpreise werden von einer Vielzahl von Faktoren beeinflusst.
Ein wesentlicher Faktor für steigende Immobilienpreise ist das Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage. Bevölkerungswachstum, Urbanisierung und verstärkte Zuwanderung haben die Nachfrage nach Wohnraum in den letzten Jahrzehnten vor allem in den Ballungsräumen stark ansteigen lassen. Gleichzeitig ist das Wohnungsangebot in vielen Regionen nach wie vor unzureichend. „Es sind die vielen Nebenkosten und Mitverdiener beim Bauen, die letztlich die Preise in die Höhe treiben“, sagt der Berliner Architekt Tassilo Soltkahn. Er sieht sich als Unternehmer und Architekt in der Verantwortung, Lösungen zu entwickeln, mit denen bezahlbarer Wohnraum geschaffen werden kann. „Es muss gelingen, Bauprojekte mit einem Quadratmeterpreis von 2.000 bis 3.000 Euro brutto zu realisieren“, so Soltkahn. „Dann gibt es auch bezahlbaren Wohnraum.“
Doch diese Preise sind kaum noch zu realisieren, auch weil die Grundstückspreise einen immer größeren Anteil an den Gesamtkosten ausmachen. „Oft werden die stark gestiegenen Baukosten für die Immobilienpreise verantwortlich gemacht. Natürlich sind sie gestiegen, zum Teil deutlich, aber sie sind nicht der entscheidende Kostentreiber“, sagt Soltkahn. "Auch die Finanzierungskosten sind nicht die ausschlaggebende Größe. Bauvorhaben, deren Realisierung an einer 1 bis 2 Prozent höheren Zinsbelastung scheitern können, sind schon zu sehr auf Kante genäht."
Als Architekt und Unternehmer trägt man Verantwortung für die Gesellschaft. Deshalb bin ich daran interessiert, mit meinen Projekten gesellschaftliche Aufgaben zu lösen.
Architekt und CEO der Soltkahn AG
Tassilo Soltkahn
Diese Faktoren wirken sich auf steigende Immobilienpreise aus:
- Hohe Baukosten: Bauprojekte werden durch steigende Materialkosten, hohe Energiekosten und höhere Löhne für Facharbeiter teurer. Dadurch werden weniger Neubauten realisiert, was zu einer Verknappung des Angebots führt.
- Regulatorische Hürden: Strenge Bauvorschriften und Umweltauflagen verlangsamen die Genehmigungsprozesse für Neubauten. In vielen Städten wird es immer schwieriger, neues Bauland auszuweisen.
- Baulandknappheit: Vor allem in dicht besiedelten Regionen wie Großstädten ist das verfügbare Bauland begrenzt. Selbst wenn die Nachfrage vorhanden ist, fehlen oft geeignete Flächen für Neubauten.
- Erschwingliche Finanzierung für Käufer: Niedrige Zinsen erleichtern die Finanzierung von Immobilien, da die monatliche Belastung der Käufer sinkt. Dadurch entscheiden sich mehr Menschen für den Kauf einer Immobilie, was wiederum die Nachfrage und die Preise steigen lässt.
- Energie- und Umweltstandards: Hoch gesteckte Umwelt- und Energiestandards, wie sie in der Europäischen Union und in Deutschland vorgeschrieben sind, erhöhen die Baukosten. Die Anforderungen an Energieeffizienz, Dämmung und alternative Energiequellen führen dazu, dass Bauvorhaben kostenintensiver werden. Diese Kosten werden oft auf die Verkaufspreise der Immobilien umgelegt.
- Grundstückspreise: In vielen Regionen sind auch die Grundstückspreise in den letzten Jahren stark angestiegen. Besonders in Städten und stadtnahen Gebieten ist Bauland knapp und daher teuer. Die Grunderwerbssteuer und Spekulationen mit Baugrundstücken tragen dazu bei. Dieser Preisanstieg bei Grundstücken überträgt sich direkt auf die Gesamtimmobilienpreise, da der Wert des Grundstücks häufig einen großen Anteil am Gesamtwert eines Objekts ausmacht.
Tassilo Soltkahn`s Lösungsansatz - Hybrid-Building Investment
Im englischen Sprachraum spricht man von Architects to Build, wenn man Bauvorhaben ohne weitere Bauträger umsetzt. Genau diese Idee steckt hinter dem Ansatz von Tassilo Soltkahn, der sein Modell aber passender Hybrid-Building Investment nennt.
Der Begriff "hybrid" leitet sich vom lateinischen Wort hybrida ab und beschreibt die Zusammensetzung verschiedener Aspekte zu einem Produkt oder Konzept. Tassilo Soltkahn beschreibt damit ein Immobilienkonzept, bei dem Grundstück und Gebäude getrennt erworben und finanziert werden. „Durch diese Entkopplung entfallen Kosten, die sonst das Bauen und damit auch die Mieten verteuern würden“, sagt Soltkahn. Zum Beispiel wird in dieser Kombination kein zusätzlicher Bauträger benötigt. Es handelt sich um eine Möglichkeit, größere Bauvorhaben ähnlich wie bei Einfamilienhäusern zu realisieren.
Das Build-to-Rent (BTR) Modell ist ein moderner Ansatz in der Immobilienentwicklung, der sich auf die Errichtung von Wohnimmobilien speziell für die langfristige Vermietung konzentriert.
Beim Hybrid-Building Investment werden das Grundstück und das darauf zu errichtende Gebäude getrennt erworben. Dadurch kann die Anfangsinvestition aufgeteilt werden. Dies ist insbesondere dann interessant, wenn der eigentliche Bauherr nicht die gesamte Finanzierungssumme für ein voll entwickeltes Immobilienprojekt aufbringen kann oder will. Darüber hinaus können unterschiedliche Finanzierungsmodelle genutzt werden. So kann z.B. das Grundstück langfristig und das Gebäude kurzfristig finanziert werden.
Die Vorteile des Hybrid-Building Investment im Überblick:
- Reduzierte Anfangsinvestitionen
- Flexibilität der Finanzierung
- Risikoverteilung
Die Investition erfolgt, indem zunächst die Vorarbeiten durch den Architekten im Rahmen eines Architektenvertrages durchgeführt werden. Dieser bearbeitet die Leistungsphasen 1 bis 4, d.h. von der Grundlagenermittlung bis zur Genehmigung. Der Vertrag dient der Sicherung der Planung und der Vorbereitung der planungsrechtlichen Grundlagen für den Grundstückskaufvertrag. Die Baugenehmigung wird direkt an den Bauherrn erteilt. Das Bauvorhaben wird dann mit regionalen Baufirmen unter Aufsicht des Architekten ausgeführt.
Der Hybrid-Building Investment basiert auf dem bekannten Build-to-Rent Modell (BTR). Dabei werden Wohnimmobilien gebaut die nicht zum Verkauf, sondern zur langfristigen Vermietung gedacht sind.
So wird das BTR-Modell umgesetzt:
- Bauherr: Der Bauherr erwirbt das Grundstück und finanziert den Bau des Gebäudes, das speziell für die Vermietung entwickelt wird.
- Architekt: Der Architekt plant das Gebäude und überwacht den Bau, um sicherzustellen, dass es den funktionalen und ästhetischen Anforderungen entspricht und gleichzeitig für eine langfristige Vermietung optimiert ist.
- Bauunternehmer: Der Bauunternehmen wird beauftragt, das Gebäude nach den Vorgaben des Investors und des Architekten zu errichten.
Mit diesem Modell können Bauherren ihr eingesetztes Kapital langfristig sichern und gleichzeitig regelmäßige Erträge erzielen. Damit kann das Hybrid-Building Investment ein wirkungsvoller Baustein für die Altersvorsorge und Vermögenssicherung sein. Tassilo Soltkahn: „Da die Grunderwerbsteuer bei diesem Modell nur auf den Kaufpreis des Grundstücks anfällt, werden Kosten gespart, die eine günstigere Miete ermöglichen“. Allerdings sind einige Besonderheiten zu beachten, damit die Grunderwerbsteuer nicht auch für das Gebäude anfällt. Dazu gehört zum Beispiel ein zeitlicher Abstand zwischen dem Kauf des Grundstücks und der Errichtung des Gebäudes. „Dieses Modell entspricht der Art und Weise, wie häufig Einfamilienhäuser gebaut werden, nur auf ein Mehrfamilienhaus übertragen. Das investierte Kapital wird so sicherer und rentabler eingesetzt.
Das erste Projekt nach dem Konzept des Hybrid-Building Investment - Die klimaneutrale Siedlung Dabendorf
Im Speckgürtel von Berlin, inmitten grüner Natur, nahe dem Pfählingssee, liegt Dabendorf. Der Ort gehört zur Stadt Zossen und liegt in Brandenburg. In weniger als 30 Minuten erreicht man die südlichen Stadtteile Berlins. Dabendorf ist damit eines jener Wohngebiete, die eine enge Anbindung an das urbane Berlin ermöglichen. Hier, am Telzer Weg, will Tassilo Soltkahn seine erste Siedlung nach der Idee des Hybrid-Bulding Investment errichten. Konkret sind 7 Mehrfamilienhäuser mit jeweils 10 Wohneinheiten geplant.
Nachhaltiges Bauen und bezahlbarer Wohnraum zeichnen dieses Projekt aus. Natürliche Materialien wie Holz, aber auch recycelte Baustoffe und CO2-neutraler Beton kommen zum Einsatz. Solarzellen sorgen für Energie, und weil die Häuser auf stabilen Stelzen stehen, bleibt Platz für Pflanzen, Tiere und Stellplätze für Fahrräder und Autos. „Außerdem bietet diese Bauweise einen sicheren Schutz vor Starkregen“, sagt Tassilo Soltkahn. „Dieses Projekt verbindet nachhaltiges Design mit einem minimalen Eingriff in die Natur.“
Das Projekt klimaneutrale Siedlung Dabendorf auf einen Blick:
- Nachhaltigkeit an erster Stelle
- intelligentes Energiemanagement mit Photovoltaikanlagen auf den Dächern
- Ladeinfrastruktur für Elektroautos und Elektrofahrräder
- Häuser auf Stelzen, um Versiegelung zu minimieren
- Parkplätze unter den Gebäuden
- Zentralheizung mit Solarenergie / Wärmepumpen
- Kinderspielplatz in Holzbauweise
- Bunte Blumenwiesen, Wildstauden, Wildrasen zur Förderung der Artenvielfalt
Das erste Projekt nach dem Konzept des Hybrid-Building Investment, die klimaneutrale Siedlung in Dabendorf ist umsetzungsreif. Die Soltkahn AG hat die Vorarbeiten geleistet, die Pläne erstellt und kann nun mit Investoren an die Umsetzung gehen. „Das Projekt ist vor allem für junge Familien interessant, die mit der ersten eigenen Immobilie den Grundstein für den Vermögensaufbau und die Vermögenssicherung legen“. Weitere Informationen zum Projekt finden Sie hier.
Der Macher hinter dem Konzept des Hybrid-Building Investment - Architekt Tassilo Soltkahn
Tassilo Soltkahn ist Architekt und Vorstand der Soltkahn AG, einem Architekturbüro mit Sitz in Berlin. Seit Jahrzehnten begeistert sich Soltkahn für die Idee des nachhaltigen Bauens. Dazu gehören innovative Baukonzepte auf Stelzen, die Begrünung von Fassaden und Dächern und der Einsatz von nachhaltigen Materialien wie Holz.
In jedem seiner Projekte versucht er, diese Idee umzusetzen und damit einen Beitrag zu einer umweltfreundlicheren Welt zu leisten. Aber es muss bezahlbar sein. Tassilo Soltkahn will als Architekt dazu beitragen, dass Bauen und Wohnen wieder bezahlbar werden. Deshalb hat er sich intensiv mit der Frage beschäftigt, an welchen Stellschrauben die Baukosten gesenkt und damit Wohnraum deutlich günstiger gebaut werden kann. Herausgekommen ist die Idee des Hybrid-Building Investment.
Thomas Feldhaus
Chefredakteur | Wirtschaftsjournalist
Thomas Feldhaus macht sichtbar, was Wirtschaft antreibt – und was sie verändert. Journalismus trifft Content: präzise, relevant, auf den Punkt.
