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Autor: Heino Zießnitz · Zuletzt aktualisiert: 07.09.23
Finanzen Immobilien · 12 Min. Lesedauer
Etwa eine Millionen denkmalgeschützte Gebäude gibt es in Deutschland.
Viele Menschen haben Sorgenfalten auf der Stirn, wenn sie über denkmalgeschützte Immobilien sprechen. Jedem ist klar, dass man sich mit dem Kauf einer denkmalgeschützten Immobilie in schwieriges Fahrwasser begibt, verglichen mit einem normalen Hauskauf.
Der Kauf eines denkmalgeschützten Hauses kann aber auch eine großartige Möglichkeit sein, in eine Immobilie mit historischem Charme und besonderem Charakter zu investieren. Und die Chance auf eine außergewöhnliche Rendite besteht auch. Allerdings bringt der Besitz eines solchen Hauses oft eine Reihe von Herausforderungen und Verantwortlichkeiten mit sich.
In diesem Beitrag möchten wir die Erfahrungen anderer Käufer von denkmalgeschützten Häusern auswerten und auf die verschiedenen Aspekte eingehen, die bei der Sanierung, dem Verkauf und dem allgemeinen Umgang mit einer solchen Immobilie zu beachten sind.
Bodendenkmäler: Bodendenkmäler sind geschichtliche Überreste. Dazu zählen aktuell ehemalige Befestigungsanlagen, Bestattungs- und Kultplätze, Grenzziehungen, Produktionsstätten, Siedlungen, Wirtschaftsbetriebe und Verkehrswege.
Baudenkmäler: Als Baudenkmal wird ein Einzelgebäude oder eine Anlage mit mehreren zusammengehörenden Gebäuden bezeichnet (Häuser, historische Ortskerne, Plätze). Sie haben in der Regel eine geschichtliche Bedeutung für die Region.
Gartendenkmäler: Ein historischer Garten ist ein Bauwerk, welches hauptsächlich aus Pflanzen besteht. Aufgrund der Gestaltung, der Lage oder der Ebesonderen Eigenschaften des Denkmals im Bereich der Gartenkunst ist es erhaltungswürdig und ist als Denkmal einzustufen. Oft gibt es Überschneidungen zu Baudenkmälern.
Flächendenkmäler: Flächendenkmäler sind z.B. Straßenzüge, dort besteht ein Ensembleschutz. Nicht die einzelnen Immobilien sind die Denkmäler, sondern das Zusammenspiel dieser.
In Deutschland gibt es keine bundeseinheitlichen Regelungen für den Denkmalschutz. Der Denkmalschutz ist Ländersache und wird von den jeweiligen Landesämtern für Denkmalschutz verantwortet.
Ein Haus steht unter Denkmalschutz, wenn es von den zuständigen Behörden als kulturell, historisch, technisch oder architektonisch als wertvoll eingestuft wird. Die Kriterien für die Einstufung als "denkmalgeschützt" können innerhalb der Bundesländer variieren. In der Regel werden Häuser, die ein gewisses Alter erreicht haben und eine besondere Bedeutung für das kulturelle Erbe einer Stadt oder einer Region haben, unter Denkmalschutz gestellt. Es ist wichtig, sich vor dem Kauf einer solchen Immobilie über die genauen Bestimmungen und Auflagen zu informieren, die für denkmalgeschützte Häuser in ihrem Bundesland gelten.
Wenn Sie Besitzer einer Immobilie sind, können Sie bei der Denkmalschutzbehörde einen Antrag stellen, dass ihr Haus zukünftig unter Denkmalschutz gestellt wird. Die Behörde prüft ihren Antrag und macht sich in der Regel bei einem Ortstermin selbst ein Bild vom künftigen Denkmal. Folgen die Denkmalschützer ihrem Antrag wird ihrer Immobilie die Eigenschaft eines denkmalgeschützten Hauses zuerkannt, mit allen Vor- und Nachteilen.
Auch der umgekehrte Fall ist möglich, nämlich dann, wenn der Hauseigentümer nicht mehr möchte, dass seine Immobilie unter Denkmalschutz steht.
Der Grund ist meist der gleiche:
Die Unterhalts- und Erhaltungskosten übersteigen die Einnahmen aus der Immobilie oder stehen in keinem gesunden Verhältnis zueinander. In solchen Fällen entschieden einige Gerichte zugunsten der Hauseigentümer, die ihre Häuser abreißen durften.
Die Sanierung eines denkmalgeschützten Hauses kann eine aufwendige und teure Angelegenheit sein bzw. werden. In vielen Fällen müssen bei der Sanierung besondere Materialien verwendet werden, um den ursprünglichen Charakter des Hauses zu erhalten. Darüber hinaus müssen bei der Planung und Durchführung der Sanierung die Auflagen und Vorschriften der Denkmalschutzbehörden berücksichtigt werden. Dies führt in den meisten fällen dazu, dass die Sanierung länger dauert und kostspieliger ist, als bei einer nicht denkmalgeschützten Immobilie.
Planen Sie in einem denkmalgeschützten Haus eine bauliche Maßnahme, dann müssen Sie dies mit der zuständigen Denkmalschutzbehörde absprechen, bzw. deren Genehmigung einholen. Bauliche Maßnahmen sind z.B.:
Diese baulichen Maßnahmen dürfen das Aussehen eines Hauses nicht verändern, das historische Gesamtbild muss erhalten bleiben. Die Denkmalschutzbehörde kann Ihnen vorschreiben welche Materialien, Farben und welche Technik bei Baumaßnahmen verwendet werden dürfen. Auch kann die Behörde die Nutzungsart eines denkmalgeschützten Hauses vorschreiben.
Einige, werterhaltende Maßnahmen dürfen Sie als Eigentümer einer denkmalgeschützten Immobilie auch ohne Zustimmung der Behörden vornehmen, sofern dadurch das Gesamtbild nicht wesentlich verändert wird. Dazu gehören unter anderem:
Müssen historische Wandgemälde oder Applikationen aus Stuck restauriert werden, muss dies fachgerecht geschehen. So z.B. schreibt der Denkmalschutz auch vor, mit welcher Farbe ein historisches Gebäude gestrichen werden darf.
Sprechen Sie alle Veränderungen mit der Behörde ab, um Strafen zu vermeiden. Wer vorsätzlich den Denkmalschutz bei baulichen Maßnahmen missachtet, kann mit Ordnungsgeld bis 60.000€ belangt werden. Auch kann eine Strafanzeige wegen Sachbeschädigung im Einzelfall strafrechtliche Konsequenzen haben.
Die Sanierung des Inneren eines denkmalgeschützten Gebäudes ist etwas weniger beauflagt. Trotzdem gilt, dass durch einen Innenausbau der Charakter des Hauses nicht grundsätzlich verändert werden darf. Reden Sie vor dem Umbau in jedem Fall mit Ihrer Denkmalschutzbehörde.
Beim Verkauf eines denkmalgeschützten Hauses sollte man beachten, dass die Zielgruppe für solche Immobilien kleiner als bei "normalen" Häusern ist. Trotzdem gibt es viele Menschen, die sich für den Kauf eines denkmalgeschützten Hauses interessieren, insbesondere wenn es gut erhalten und saniert ist.
Um einen guten Preis für das Haus zu erzielen, sollte man sicher gehen, dass alle Sanierungsarbeiten den Anforderungen des Denkmalschutzes entsprechen und entsprechende Dokumentationen darüber vorliegen. Eine gute Präsentation des Hauses und die Betonung der historischen Merkmale können ebenfalls dazu beitragen, potenzielle Käufer anzusprechen. Empfehlenswert sind eigens für denkmalgeschützte Immobilien tätige Makler, die auch meist ihren Interessentenstamm haben.
Erfahrungsgemäß kann man sagen, dass die Wertentwicklung von denkmalgeschützten Immobilien in der Vergangenheit meist sehr hoch war, verglichen mit "normalen" Immobilien. Auch die, in denkmalgeschützten Häusern erzielten Mieteinnahmen waren im Vergleich zu normalen Immobilien deutlich höher.
Grundsätzlich kann man in einer denkmalgeschützten Immobilie alles verändern solange die Baumaßnahmen dem Schutz bzw. der Erhaltung der Immobilie dient UND der optische Zustand des Objektes nicht verändert wird. Als Besitzer eines denkmalgeschützten Hauses hat man ansonsten bestimmte Verpflichtungen und Einschränkungen, die bei der Nutzung und Sanierung der Immobilie zu beachten sind. Dazu gehören:
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Die Erfahrungen von Käufern, die sich für ein denkmalgeschütztes Haus entschieden haben, sind vielfältig. Viele schätzen den besonderen Charme und die Einzigartigkeit ihrer Immobilie und sehen die Herausforderungen, die mit dem Denkmalschutz einhergehen, als lohnenswerte Investition in die Bewahrung des kulturellen Erbes.
Andere Käufer berichten jedoch von Schwierigkeiten und Frustrationen bei der Sanierung und Instandhaltung ihrer denkmalgeschützten Immobilie, insbesondere wenn es darum geht, die Anforderungen der Denkmalschutzbehörden zu erfüllen und die geeigneten Handwerker und Materialien zu finden.
Einige Käufer erwerben ihre denkmalgeschützte Immobilie als Spekulationsobjekt mit dem Hintergrund, die Kosten für Erhaltung und Sanierung steuerlich abzuschreiben.
Viele Menschen, die ein denkmalgeschütztes Haus kaufen, sind von der Geschichte und der Einzigartigkeit der Immobilie begeistert. Allerdings sollten potenzielle Käufer auch die besonderen Pflichten bedenken, die mit dem Erwerb eines solchen Hauses verbunden sind. Dazu gehört, dass man bei Sanierungen und Umbauten bestimmte Vorschriften einhalten muss, die dazu beitragen, den historischen Charakter des Hauses zu erhalten.
Da viele sehr spezielle Aspekte beim Erwerb einer denkmalgeschützten Immobilie eine Rolle spielen ist der Kauf ohne Makler nicht empfehlenswert. Viele Käufer bereuten im Nachgang ihre Investition, da sie die Kosten eines Maklers einsparen wollten. Eine fachkundige Beratung bei Spezial-Immobilien zahlt sich immer aus.
Trotz der Herausforderungen und Nachteile gibt es auch einige Vorteile, die mit dem Kauf eines denkmalgeschützten Hauses einhergehen:
Einzigartiger Charakter und Charme:
Denkmalgeschützte Häuser haben oft besondere architektonische Merkmale und eine reiche Geschichte, die ihnen einen besonderen Charme tragen, den man bei modernen Immobilien nicht findet.
Wertsteigerung:
Gut erhaltene und sanierte denkmalgeschützte Häuser können im Laufe der Zeit einen Wert gewinnen, insbesondere wenn sie sich in begehrten Lagen befinden oder über besondere architektonische Merkmale verfügen. Diese Wertsteigerung kann eine attraktive Rendite für Investoren darstellen.
Kulturelles Erbe:
Als Besitzer eines denkmalgeschützten Hauses trägt man zur Erhaltung des kulturellen Erbes bei, davon man die historische Substanz und das Erscheinungsbild der Immobilie.
Steuervorteile:
Eigentümer von denkmalgeschützten Häusern können von Steuervorteilen profitieren, wenn sie Investitionen in die Sanierung und Instandhaltung der Immobilie tätigen. In Deutschland ist der Kauf und die Renovierung eines denkmalgeschützten Hauses steuerlich absetzbar. Dazu muss das Haus jedoch bestimmte Voraussetzungen erfüllen und es müssen entsprechende Anträge beim Finanzamt gestellt werden.
Über einen Zeitraum von 10 Jahren können Sie jährlich 9 Prozent der Kosten über die Steuererklärung abschreiben, wenn sie die denkmalgeschützte Immobilie selbst bewohnen. In 10 Jahren können Sie insgesamt 90 Prozent der Sanierungs- und Modernisierungskosten steuerlich absetzen. Die steuerrechtliche Grundlage dafür ist die Denkmal-Afa (Absetzung für Abnutzung).
Weitere steuerliche Vorteile genießen Vermieter eines denkmalgeschützten Hauses. Bei Vermietung dürfen Sie mit der Denkmal-Afa die Sanierungs- und Modernisierungskosten mit 100 Prozent abgeschrieben werden. Der Zeitraum erstreckt sich 12 Jahre. In den ersten acht Jahren kann der Vermieter neun Prozent pro Jahr abschreiben, in den darauffolgenden 4 Jahren jeweils 7 Prozent. Vermieter dürfen darüber hinaus auch die Abnutzung der Bausubstanz geltend machen (lineare Abschreibung), abhängig vom Baujahr der Immobilie.
In besonderen Fällen erlässt der Staat auch einen Teil der Grundsteuer, nämlich dann, wenn die Mieteinnahmen die Kosten der Immobilie nicht decken.
Staatliche Förderung/ Kredite
Eine Möglichkeit ist die Unterstützung durch Förderprogramme. Alle Bundesländer in Deutschland bieten eigene Förderprogramme für denkmalgeschützte Gebäude an. Das können Zuschüsse oder Darlehen sein, die für die Renovierung und Restaurierung des Hauses verwendet werden können. Oftmals sind diese Förderungen an bestimmte Bedingungen geknüpft.
Eine weitere Option ist ein spezielles KfW-Darlehen, das für den Kauf und die Renovierung eines denkmalgeschützten Hauses zinsgünstig beantragt werden kann wird. Die KfW Bank hat spezielle Beratungsstellen, die beim Kauf und der Restaurierung von denkmalgeschützten Gebäuden helfen können. Diese Beratungsstellen können bei der Suche nach Förder- und Finanzierungsmöglichkeiten unterstützen und wertvolle Tipps zur Restaurierung und Renovierung geben.
Wo Licht ist, da ist auch Schatten.
Vor jeder baulichen Maßnahme müssen Sie sich vom Denkmalamt das "ok" holen. Dieses erteilt oft strenge Auflagen, was und in welcher Form umgebaut oder saniert werden kann. Durch die strengen Auflagen des Denkmalamtes steigen oft die Kosten für Umbauten, da die Arbeiten teilweise nur durch teure Spezialisten durchgeführt werden müssen.
Dazu kommt, dass alte Gebäude meist nicht gut isoliert sind und eine Nachrüstung aus Denkmalschutzgründen nicht erlaubt ist. Hohe Heizkosten müssen Sie daher einplanen. Auch andere Unterhaltskosten sind bei Denkmalschutz-Häusern höher als bei Neubauten.
Weitere Nachteile, die man beim Kauf eines denkmalgeschützten Hauses bedenken sollte:
Und: Seitens des Denkmalschutzes sind Sie zur Erhaltung der Immobilie verpflichtet, was bedeutet, dass zu Investitionen, die dem Erhalt der Immobilie dienen gezwungen werden können.
Beim Kauf eines denkmalgeschützten Hauses ist es wichtig, sich umfassend über die Immobilie und ihre Geschichte zu informieren. Hier sind einige Tipps und Erfahrungen, die anderen Käufern geholfen haben:
Ein denkmalgeschütztes Haus zu kaufen kann eine spannende Herausforderung und lohnende Investition sein. Allerdings sollte man sich der Verantwortung bewusst sein, die mit dem Erwerb eines solchen Hauses verbunden sind, und deutlich abwägen, ob man bereit ist, diese in Kauf zu nehmen.
Aber mit einer gut geplanten Sanierung, verbunden mit dem nötigen Respekt für die historische Substanz, kann ein denkmalgeschütztes Haus eine wertvolle und einzigartige Immobilie darstellen.
Aber es gibt auch Risiken: Verborgene Bauschäden (Wespennester, Schwamm, Schimmel etc.), die man vor dem Verkauf nicht erkannt hat, können das Vorhaben "Denkmalgeschütztes Haus" zu Scheitern bringen. Deshalb ist es wichtig vor dem Verkauf das Objekt mit einem Sachverständigen zu besichtigen bzw. ein Gutachten über den Zustand der Immobilie in Auftrag zu geben.
Heino Zießnitz
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